La inversión inmobiliaria puede ser la mejor decisión que pueda tomar. Pero, dependiendo de en qué termines invirtiendo, también puede ser lo peor.
Una buena inversión en bienes raíces comienza con la educación y el conocimiento de los términos que probablemente encontrará al comenzar este proceso. Este artículo describe los principales términos de inversión en bienes raíces que componen la jerga que seguramente encontrará al comenzar el proceso de inversión en bienes raíces.
Principales términos de inversión inmobiliaria
- 1031 intercambio
- regla del 2%
- regla del 70%
- Disminución
- Evaluación
- Clasificación de edificios
- Construir
- mejora de capital
- Tasa de capitalización
- Ganancias de capital
- Flujo de fondos
- Certificado de habitabilidad
- Renovaciones cosméticas
- Costos de cierre
- Depreciación
- Ratio de cobertura de deuda
- Depósito
- Certificado de impedimento
- Valor justo de mercado
- Área bruta de construcción
- Inspección
- climatización
- Contrato de arrendamiento
- Préstamo a valor (LTV)
- Arrendamiento neto
- Los gastos de explotación
- Relación de estacionamiento
- Propiedad administrativa
- Fideicomiso de inversiones inmobiliarias
- Propiedad real
- Alquiler
- Derecho de tanteo
- Depósito de seguridad
- Arrendatario
- Tasa de vacantes
1. Un intercambio 1031
Un intercambio 1031 le permite intercambiar propiedades de igual o menor valor con otro inversor.
Por ejemplo, supongamos que tiene una casa unifamiliar o multifamiliar. Un intercambio 1031 podría permitirle intercambiar su inversión con otro propietario y recibir a cambio otra propiedad similar o una cartera de propiedades más pequeñas.
Por lo general, se completan 1031 intercambios para evitar estratégicamente que expiren los créditos fiscales por depreciación. Además, un intercambio 1031 puede permitirle diferir los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una propiedad de por vida.
2. La regla del 2%
Cuando planea alquilar a inquilinos, es fundamental evaluar el retorno potencial de su inversión. Una forma de lograrlo es utilizar la regla del 2%.
Esta regla dice que debe esforzarse por lograr un precio de compra en el que el alquiler equivalga al 2% del costo total.
Si sigue esta regla, podría evitar invertir demasiado en el pago inicial y en los pagos de la hipoteca, lo que podría provocar que termine en una situación en la que el monto que cobra en concepto de alquiler no sea suficiente para cubrir sus gastos mensuales.
3. La regla del 70%
Otra forma de determinar si una propiedad es una buena inversión es utilizar la regla del 70%.
La regla del 70% establece que un inversor debe pagar el 70% del valor posterior a la reparación (ARV) de una propiedad menos las mejoras y reparaciones.
No confunda la regla del 70% con la regla del 70, que es una regla de inversión separada que determina la cantidad de años que tarda una inversión en duplicarse. Estos son dos cálculos diferentes.
4. Reducción
Una reducción de bienes raíces es una exención de impuestos proporcionada por un gobierno local o estatal.
Este tipo de reducción de impuestos puede reducir sus impuestos a la propiedad durante un período de tiempo específico, o incluso brindarle a su propiedad beneficios permanentes.
Aún tendrá que pagar impuestos sobre su propiedad, pero una reducción puede reducir el monto total que debe pagar.
Las reducciones a menudo se distribuyen entre propiedades para atraer compradores a áreas específicas. Esto suele verse en proyectos de restauración y rehabilitación de barrios o en zonas donde los municipios intentan atraer nuevas empresas y fomentar el desarrollo.
5. Tasación
Todas las propiedades son diferentes y por lo tanto requieren evaluaciones de valoración. Este proceso es una tasación y su propósito es determinar el valor razonable de una casa durante una transacción inmobiliaria.
Casi siempre se requieren tasaciones cuando se trabaja con un prestamista que ofrece un préstamo hipotecario. Incluso si va a comprar una casa en efectivo, sigue siendo una buena idea completar una tasación independiente para asegurarse de obtener un trato justo.
¿No estás seguro de por dónde empezar con las tasaciones? Pídale consejo a su corredor de bienes raíces.
6. Clasificación de edificios
En los Estados Unidos, las propiedades inmobiliarias comerciales se clasifican como propiedades de clase A, B y C.
- Las propiedades Clase A son edificios de la más alta calidad en las mejores ubicaciones.
- Las propiedades de clase B están un paso por debajo de las de clase A, pero aún están en buenas condiciones y en ubicaciones deseables.
- Las propiedades de clase C generalmente necesitan reparaciones importantes y pueden estar ubicadas en lugares menos deseables.
Al comprar bienes raíces, el truco consiste en mirar hacia el futuro y determinar la calificación futura de clase de un edificio. Por ejemplo, es posible que pueda obtener un edificio C que podría convertirse en una calificación B mediante reparaciones y condiciones cambiantes del mercado. Sin embargo, un edificio A puede degradarse al estado de clase B en unos pocos años.
7. Construcción
Los bienes raíces comerciales no se tratan solo de la apariencia estética. Es posible que los inversores tengan que hacer consideraciones estructurales y proporcionar características personalizadas para los inquilinos (por ejemplo, nuevas paredes, puertas e iluminación).
El alcance del proyecto suele depender de la organización que alquila el espacio. Cuando un inquilino negocia mejoras específicas a un contrato de arrendamiento de bienes raíces comerciales, se llama construcción. A menudo, el propietario proporciona un subsidio para mejoras para ayudar a cubrir el costo de las mejoras necesarias para transformar un espacio en un ambiente refinado.
8. Mejora de capital
Cuando compras una inversión inmobiliaria , tu principal objetivo debe ser aumentar su valor para generar ganancias. Una estrategia implica mejoras de capital.
Una mejora de capital es un tipo de inversión que aumenta el valor de una propiedad rentable. Por ejemplo, esto puede incluir poner una cerca en su propiedad o quitar una piscina si es necesario.
Siempre hable con un agente de bienes raíces o prestamista antes de realizar un gasto de capital para determinar si la inversión aumentará el valor de la propiedad o si sería mejor evitarla. Si lo adivina, podría tomar una decisión equivocada y disminuir el valor de su inversión.
No todos los inversores en bienes raíces tienen mucho efectivo; muchos necesitan obtener financiamiento para pagar las mejoras de capital. Si se encuentra en esa situación, asegúrese de comparar tasas de interés para obtener la mejor oferta.
9. Tasa de capitalización
La tasa de capitalización, o tasa de capitalización, es una medida que compara las inversiones inmobiliarias para determinar el retorno de la inversión. Básicamente, se toma el ingreso neto que debería producir la propiedad y se divide por su valor de mercado actual.
La regla general es que una tasa de capitalización alta indica un mayor riesgo, mientras que una tasa de capitalización baja significa un riesgo menor. Utilice estas métricas para evitar tomar decisiones de inversión inmobiliaria subóptimas.
10. Ganancias de capital
Cualquier beneficio que obtenga de la venta de bienes raíces es una ganancia de capital, lo que aumenta su ingreso bruto para el año fiscal.
Es importante tener en cuenta que existe una diferencia entre ganancias de capital a corto y largo plazo. Si posee una propiedad durante menos de un año, pagará un impuesto sobre las ganancias de capital a corto plazo como ingreso ordinario. Si posee la propiedad durante más de un año, pagará según su categoría impositiva.
Un profesional de impuestos puede ayudarlo a minimizar la cantidad que paga en impuestos sobre las ganancias de capital.
11. Flujo de caja
El flujo de caja es la diferencia entre los ingresos y los gastos operativos de una propiedad, así como sus deudas. En otras palabras, es la cantidad de ganancia que genera una propiedad luego de eliminar otros gastos.
Es fundamental analizar una propiedad antes de comprarla para determinar su tasa interna de rendimiento (TIR) y su flujo de caja potencial para no quedarse estancado con una inversión que opera constantemente en números rojos.
12. Cédula de habitabilidad
Un certificado de ocupación es un documento emitido por un gobierno local. Este documento establece que un edificio cumple con las regulaciones locales y es apto para albergar a un inquilino.
Los requisitos del certificado de ocupación tienden a variar de un lugar a otro. También puedes tener una cédula de habitabilidad temporal que solo aplica por un período de tiempo limitado.
13. Renovaciones cosméticas
Las renovaciones cosméticas incluyen pequeñas mejoras inmobiliarias interiores o exteriores que no tienen ningún impacto estructural duradero en la casa. Esto puede incluir pintar, hacer jardinería o levantar alfombras.
No es necesario consultar con un agente de bienes raíces al realizar renovaciones cosméticas. Pero si algo parece una reforma a gran escala, como reemplazar una escalera, probablemente valga la pena obtener la opinión de un experto para proteger su inversión.
14. Costos de cierre
Comprar una propiedad inmobiliaria puede requerir trabajar con un prestamista para asegurar el financiamiento y hacer frente a los costos de cierre.
Estos costos surgen al final de una venta, una vez que todo está completo, incluidas inspecciones, tasaciones y negociaciones. Los costos de cierre, que incluyen seguro de título, honorarios de abogados, honorarios de originación de hipotecas y más, pueden ascender al 5% al 10% del precio de venta de la propiedad.
Por lo general, el comprador tiene la opción de pagar los costos de cierre con un pago global o transferir los pagos a la hipoteca.
15. Depreciación
La depreciación es una de las principales razones por las que los inversores se dedican al sector inmobiliario. Es una gran ventaja y, si la maximizas, puedes ahorrar mucho dinero.
La idea básica es que las propiedades pierden valor con el tiempo. Por ejemplo, es posible que deba reemplazar las ventanas, puertas o baños de un complejo de apartamentos de vez en cuando, lo que puede resultar costoso.
El IRS le permite cancelar créditos por depreciación durante 27 años y medio. Entonces, a medida que la estructura se degrada en valor, se le permite seguir inyectando dinero nuevamente en la propiedad.
Al mismo tiempo, el valor total de una propiedad puede aumentar incluso cuando el edificio en sí se está depreciando.
16. Ratio de cobertura de la deuda
Al decidir emitir un préstamo para una propiedad comercial, un prestamista analiza el índice de cobertura de deuda (DCR), que es el ingreso de la propiedad versus sus obligaciones de deuda.
La fórmula básica para calcular el DCR es el ingreso operativo neto (NOI) dividido por las obligaciones de deuda. Una propiedad con una lectura DCR de más de uno probablemente sea rentable y tenga más probabilidades de obtener la aprobación de un préstamo.
17. depósito de garantía
Un depósito en garantía es un acuerdo en el que un tercero asegura fondos para realizar pagos en nombre del propietario.
Después de cerrar un préstamo sobre una propiedad, el prestamista recauda el dinero y lo coloca en una cuenta de depósito en garantía. Luego, el prestamista paga los impuestos locales y el seguro en el momento adecuado.
Es importante verificar y ver exactamente cuánto hay en su cuenta de depósito en garantía cada mes para no quedarse corto.
Si tiene un exceso en el depósito en garantía al final del año, el prestamista generalmente le reembolsa enviándole un cheque por correo.
18. Certificado de impedimento
Al solicitar un préstamo para su propiedad de inversión, o al intentar venderla, es posible que deba pedir a sus inquilinos que firmen un certificado de impedimento legal.
Un certificado de impedimento legal es un acuerdo que indica el estado actual y las condiciones de un contrato de arrendamiento y la relación entre el propietario y el inquilino. Este documento puede ser necesario para demostrar un flujo de caja constante en una propiedad. Protege al prestamista y ayuda al inversor a conseguir un préstamo o una venta.
19. Valor justo de mercado
El valor justo de mercado se refiere al precio al que es probable que se venda una propiedad en el mercado abierto.
Determine el valor justo de mercado basándose en el precio de venta reciente de una propiedad o contratando a un experto externo para una tasación.
El valor justo de mercado se utiliza a menudo a efectos fiscales. Por ejemplo, los impuestos locales a la propiedad generalmente dependen del valor justo de mercado de una propiedad.
Además, el valor justo de mercado a veces surge en acuerdos judiciales y acuerdos legales.
20. Área bruta de construcción
Hay muchas medidas a considerar al comprar bienes raíces comerciales. Una de las medidas más importantes es el área bruta de construcción, que es el área total de piso, incluido el espacio debajo del nivel del suelo. Se mide desde las paredes exteriores y ventanas e incluye todas las penetraciones verticales. El espacio del sótano también se incluye en este cálculo.
21. Inspección
Todas las transacciones inmobiliarias deben pasar por una inspección para identificar áreas potenciales que requieran mejora.
Una inspección puede conducir al descubrimiento de moho o un problema de asbesto. También podría revelar problemas estructurales, eléctricos o de plomería críticos.
Una inspección sirve principalmente al comprador, dándole ventaja para negociar. También potencialmente le brinda al comprador una salida legal a un acuerdo después de realizar un pago inicial sobre una propiedad.
22. Climatización
HVAC significa calefacción, ventilación y aire acondicionado: todas las necesidades para el confort térmico. Casi todos los edificios inmobiliarios tienen sistemas HVAC de una forma u otra.
Es una buena idea contratar a un especialista en HVAC para que revise un sistema antes de realizar una compra. Esto no es algo con lo que quieras lidiar después de una transacción, ya que podría resultar en reparaciones o actualizaciones costosas. HVAC es una necesidad crítica en el sector inmobiliario; ninguna propiedad está segura sin él.
23. Contrato de arrendamiento
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo formal entre un propietario y un inquilino que describe los términos de su acuerdo.
Este documento generalmente describe cuánto tiempo un inquilino puede conservar un espacio antes de tener que renovarlo y los términos y condiciones de lo que puede hacer mientras ocupa el espacio. También determina cuánto debe pagar el inquilino durante ese período de tiempo para asegurar el espacio.
24. Préstamo a valor (LTV)
Otra métrica clave que un prestamista considera al determinar si concede un préstamo es la relación préstamo-valor (LTV). Esto es algo que todos los prestatarios potenciales deben tener en cuenta al presentar la solicitud.
El LTV determina el monto del pago inicial que un inversionista debe realizar sobre una propiedad.
Para calcular el LTV, divida el monto prestado por el valor tasado de la propiedad. Una relación préstamo-valor ideal no debería exceder el 80%.
25. Arrendamiento neto
En un arrendamiento neto, el arrendatario paga algo más que el alquiler. También cubrirán parte o la totalidad de las tarifas del seguro, los impuestos y el mantenimiento.
En un arrendamiento bruto, el inquilino generalmente solo paga las tarifas de alquiler, dejando que el propietario cubra el alquiler.
Los arrendamientos netos se aplican comúnmente en acuerdos de bienes raíces comerciales.
26. Gastos operativos
Como sugiere el nombre, los gastos operativos se refieren a los costos asociados con la operación y el mantenimiento de una propiedad. Esto puede incluir reparaciones, mantenimiento, servicios públicos, impuestos y seguros, entre otros gastos.
Como propietario, usted puede definir lo que constituyen gastos operativos dentro de lo razonable. Si algo le cuesta dinero mantener un edificio en funcionamiento, lo más probable es que entre en esta categoría.
Los gastos operativos suelen ser deducibles de impuestos. Sin embargo, es una buena idea consultar con un profesional de impuestos antes de realizar cualquier declaración para protegerse.
27. Proporción de estacionamiento
Si hay algo que no quiere pasar por alto al comprar bienes raíces es el estacionamiento, especialmente si está comprando una oficina o un espacio comercial en un edificio o lote compartido. Si la gente no puede aparcar, podrías tener un verdadero problema entre manos.
Para determinar una proporción de estacionamiento, divida el total de pies cuadrados rentables de un edificio por el número total de espacios de estacionamiento del edificio. Por lo general, necesita alrededor de cinco espacios por cada 1000 pies cuadrados.
La cantidad de estacionamiento que necesita depende en gran medida del tipo de operación que esté realizando. Algunas instalaciones pueden requerir más espacios de estacionamiento que otras.
28. Gestión de propiedades
Si es como la mayoría de las personas, probablemente no tenga el tiempo ni la paciencia para administrar su propia propiedad. Hacer reparaciones, cobrar pagos y tratar con inquilinos lleva mucho tiempo y lo expone a una cantidad considerable de riesgo.
En cambio, muchos inversores inmobiliarios contratan empresas de administración de propiedades llave en mano para que se encarguen de sus espacios. Una empresa de administración de propiedades sirve esencialmente como intermediario entre el propietario y el inquilino. Puede ser costoso, pero generalmente vale la pena.
29. Fideicomiso de inversión inmobiliaria
No es necesario invertir directamente en una propiedad cuando invierte su dinero en bienes raíces. Además, puede invertir en un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), que es una empresa que posee y opera bienes raíces.
Puede comprar REIT a través de empresas de corretaje, al igual que comprar acciones. Por lo general, son mucho más fáciles de obtener que los bienes raíces físicos porque no es necesario aportar una gran cantidad de dinero para comenzar. También son menos riesgosos.
Palabra para los sabios: tenga cuidado con las tarifas al comprar REIT.
30. Bienes inmuebles
Propiedad real es un término que describe la tierra y cualquier estructura física adjunta a ella. Esto puede incluir edificios, accesorios de iluminación, torres, plomería y cosas de esa naturaleza.
Cuando la propiedad no está fijada a la tierra, se llama propiedad mueble. Al mismo tiempo, la propiedad también puede ser digital o intelectual y carecer de forma o estructura particular. Por ejemplo, una idea o un plan puede ser propiedad intelectual.
31. Propiedad de alquiler
Una propiedad de alquiler es un tipo de propiedad de inversión que se compra con la intención de arrendarla a inquilinos a corto o largo plazo.
Una propiedad de alquiler puede producir un flujo de caja saludable si puede conseguir un lugar de calidad en un mercado valioso.
Una cosa a tener en cuenta: si necesita un préstamo para financiar su inversión en bienes raíces, es poco probable que la Administración Federal de Vivienda (FHA) le ayude. Por lo general, la FHA sólo otorga préstamos para casas que servirán como residencia principal.
32. Derecho de tanteo
Un acuerdo de derecho de rechazo otorga a una empresa o individuo el derecho de realizar una transacción comercial antes que otra parte.
Por ejemplo, puede arrendar un espacio a un inquilino cuyo negocio depende de esa ubicación en particular, lo que podría poner ese negocio en peligro si decide vender la propiedad. En este caso, el inquilino puede solicitar un derecho de tanteo, que le otorga el derecho de comprarlo directamente si el propietario decide venderlo, a menos que rechace la opción.
Por un lado, esto puede aumentar las posibilidades de una venta rápida para el propietario. También puede mejorar potencialmente las relaciones con los inquilinos, ya que es un gesto agradable. Sin embargo, la desventaja es que podría limitar lo que el vendedor podría recibir por una propiedad en un mercado abierto. Un derecho de tanteo suele ser un acuerdo vinculante.
33. Depósito de seguridad
Un depósito de seguridad es un pago que un inquilino realiza al propietario para garantizar un acuerdo de arrendamiento.
Una vez que un inquilino realiza un depósito de seguridad sobre una propiedad, el propietario debe retirar la propiedad del mercado. Sin embargo, un depósito de seguridad no completa un acuerdo. En la mayoría de los casos, el comprador y el vendedor aún tienen que pasar por inspecciones formales, tasaciones y el proceso de cierre.
34. inquilino
Un inquilino es alguien que firma un contrato de arrendamiento para alquilar un espacio inmobiliario en una casa, condominio o entorno comercial. Los inquilinos pueden ser a corto o largo plazo y permanecer allí mientras usted esté de acuerdo.
Los inquilinos deben cumplir con las reglas descritas en su contrato de arrendamiento. Sin embargo, cada estado tiene reglas específicas que rigen cómo los propietarios pueden tratar a los inquilinos. Es fundamental comprender las leyes de protección de inquilinos de su estado antes de permitir que alguien alquile su espacio.
35. Tasa de vacantes
La tasa de desocupación se refiere al número total de unidades disponibles en una propiedad desocupada en un momento específico. Por ejemplo, si un edificio de oficinas está lleno solo al 50%, tiene una tasa de desocupación del 50%.
Es una buena idea analizar la tasa de desocupación de un edificio cada vez que se compra espacio y observar las tasas de desocupación históricas.
También deberías investigar si serás responsable de pagar las vacantes en tu edificio. En algunos casos, los propietarios deben aportar la diferencia para las propiedades desocupadas.
Preguntas frecuentes
¿Los bienes raíces producen un fuerte retorno en efectivo?
Depende en gran medida del tipo de inmueble que posea. Algunas propiedades producen una fuerte rentabilidad en efectivo, mientras que otras pueden ser muy caras y no rentables.
Investigue su propiedad objetivo tanto como sea posible antes de comprarla para tener una comprensión clara de su rentabilidad potencial.
¿Los propietarios de viviendas son inversores inmobiliarios?
Existe una gran diferencia entre ser propietario de una casa e invertir en bienes raíces. Una propiedad de inversión inmobiliaria es aquella que se adquiere con la única intención de producir ingresos.
Dicho esto, aún puedes generar ingresos desde tu casa utilizando un sitio como Airbnb y alquilando tu espacio. Pero seguirá siendo una propiedad residencial, no una propiedad de inversión.
¿Necesito un administrador de propiedades?
Debería considerar seriamente contratar a un administrador de propiedades si está considerando una inversión inmobiliaria. Un administrador de propiedades puede resultar costoso. Pero contratar uno también puede protegerlo de tener que tratar con inquilinos.
En términos generales, un administrador de propiedades hace que sea mucho más fácil ser propietario.
¿Qué son los ingresos pasivos?
Los ingresos pasivos son dinero que ingresa mensualmente y que requiere poco o ningún trabajo. Por ejemplo, los ingresos por alquiler se consideran ingresos pasivos.
¿Qué es la ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria ocurre cuando un propietario deja de realizar pagos del préstamo a un prestamista. Cuando esto sucede, la propiedad primero entra en problemas y el banco realiza la debida diligencia para cobrar su dinero. Si el propietario deja de pagar por completo, el banco ejecuta la propiedad, la pone en el mercado inmobiliario para su reventa y comienza a trabajar con otros agentes inmobiliarios y servicios de listado.
Si nadie compra la propiedad embargada, pasa a ser propiedad de bienes raíces (REO), lo que significa que la propiedad es propiedad de un banco o prestamista y no de un individuo o entidad.
¿Debo refinanciar una propiedad?
Podría tener sentido refinanciar una propiedad en parte mediante un préstamo. Es posible que pueda salir adelante con un plan de pago que tenga pagos de intereses más bajos. Hable con su prestamista para ver si esto tiene sentido para sus circunstancias particulares.
La línea de fondo
La inversión inmobiliaria es complicada. Podrías pasar toda tu vida estudiando bienes raíces y aun así descubrir cosas que te sorprendan.
Si está pensando en convertirse en un inversionista de bienes raíces, comience aprendiendo estos términos básicos y continúe desde allí. En caso de duda, pídele consejo a un amigo o mentor que tenga más experiencia que tú.
Al final del día, el sector inmobiliario puede mejorar drásticamente su patrimonio neto , pero sólo si encuentra una propiedad con una fuerte tasa de rendimiento. Sólo explorando el mercado se puede ver lo que hay ahí fuera. Tu imperio inmobiliario te espera.