Hoy, aprenderemos sobre la inversión en bienes raíces fuera del estado y la construcción de un imperio inmobiliario . Estamos encantados de tener a Rick (pidieron permanecer en el anonimato) en la serie para discutir:
Cómo ganar dinero invirtiendo en propiedades de alquiler fuera del estado.
Conocí a Rick por primera vez en un bar de Los Ángeles. Muchos de nosotros estábamos charlando sobre los altos costos de vida en las ciudades y las formas de ganar dinero extra. Rick mencionó que tenía propiedades en varios estados y mis oídos se animaron.
Hace años, incursioné en el juego de bienes raíces fuera del estado, pero a muy pequeña escala. Tenía una propiedad en Carolina del Sur, pero me costaba optimizar su potencial de ingresos. Con los honorarios de administración de la propiedad y los impuestos fuera del estado, solo obtenía entre $50 y $100 de ganancia neta al mes. Algunos meses, veía una pérdida debido a los costos de mantenimiento.
Claramente, mi juego de propiedades de alquiler fuera del estado no estaba optimizado, por lo que terminé vendiendo la propiedad. Ojalá hubiera conocido a Rick antes. Aquí está la historia de éxito de Rick.
Inversiones inmobiliarias fuera del estado
¿Cuál es tu trabajo diario?
Trabajo en publicidad. Trabajo estándar W2. Mi objetivo es algún día obtener suficientes ingresos a partir de ingresos pasivos para poder dejar el mundo de 9 a 5.
Cuéntanos sobre tu actividad secundaria.
¡Compre y mantenga bienes raíces a largo plazo! Esto significa que invierto en propiedades de alquiler fuera del estado. Compro propiedades, las alquilo y las conservo a largo plazo. Normalmente durante cinco años o más, o hasta que los posea por completo.
Comprar y mantener bienes raíces es un tipo común de estrategia inmobiliaria, ya que es más fácil que arreglar y vender propiedades (¡la mayoría de las veces!). En su mayor parte, no se necesita experiencia y puede contratar profesionales para administrar sus propiedades. El objetivo es generar riqueza con el tiempo a partir de la apreciación de la propiedad y la acumulación de capital.
¿Dónde vive y dónde están ubicadas sus propiedades?
Actualmente vivo en California y tengo propiedades en California, Texas, Nevada y Ohio. Sin embargo, estoy abierto a todas las geografías. Busco el mejor retorno de mi inversión inmobiliaria . Dado que los bienes raíces en California son bastante altos, busco inversiones en alquiler fuera del estado.
¿Cómo te involucraste por primera vez?
Bueno, comencé comprando una casa unifamiliar localmente y alquilándola. Quería empezar a ganar dinero con AirBnB . Para ser justos, me beneficié del colapso del mercado inmobiliario en 2008.
En ese momento tenía un trabajo de tiempo completo y la propiedad era extremadamente barata. Para otras personas que quieran empezar a invertir en bienes raíces , les recomiendo ahorrar tanto dinero como puedan. Por último, es mejor tener un trabajo W2 normal para ayudar a conseguir financiación.
Gestión remota de bienes raíces
¿Cómo administra sus propiedades si están ubicadas fuera del estado?
Esta es una de las partes más desafiantes de la inversión inmobiliaria. Nadie cuidará tan bien su propiedad como usted, pero administrarla usted mismo desde todo el país no es una buena idea. Especialmente cuando no tienes un equipo fuerte sobre el terreno (y aun así puede ser un gran desafío).
Actualmente trabajo con un gestor o empresa gestora en cada mercado, y me autogestiono en California. Es diferente en cada mercado, ya que algunos estados requieren que usted sea un agente de bienes raíces con licencia para poder administrar, y otros estados no.
Prefiero trabajar con alguien que me permita ser un poco más práctico, pero recomiendo una empresa de gestión más grande a los recién llegados, ya que es más fácil tener a alguien con más experiencia en caso de que surjan problemas (desalojos, reparaciones importantes, etc.).
Aprende más:
- Lea nuestra revisión completa de Fundrise
¿Cuanto tiempo has estado haciendolo?
Comencé a administrar una propiedad cuando tenía poco más de 20 años, como administrador del edificio de apartamentos en el que vivía (18 unidades).
Cómo encontrar e invertir en propiedades de inversión inmobiliaria
¿Es difícil encontrar una propiedad de alquiler de forma remota?
Esta es para mí la pregunta más difícil de responder, pero haré lo mejor que pueda.
Todo comienza con la identificación de mis objetivos. Para algunas propiedades, mi objetivo principal es la devolución en efectivo. Para algunas propiedades, el rendimiento es menos importante ya que busco un mayor crecimiento del capital a lo largo del tiempo. A veces es una combinación.
Una vez que tengo un objetivo, identifico el mercado que creo que se adaptará a ese objetivo. Esto es lo que considero la etapa de investigación. Observo la demografía, el desempleo, el desarrollo empresarial, etc. Una vez que he elegido un mercado general, empiezo a buscar vecindarios.
Tiendo a intentar identificar de 3 a 4 vecindarios objetivo que cumplan con mis objetivos y estén dentro de mi presupuesto. Por lo general, me gustan las áreas que son C+ o superiores, y recomiendo encarecidamente a los nuevos inversores que se mantengan alejados de las casas baratas en zonas de clase baja. Si bien hay personas que pueden ganar dinero con ese tipo de inversión, usted perderá dinero si intenta invertir desde fuera del estado en áreas D/F.
¿Cómo se hace para comprar la propiedad?
Una vez identificadas las áreas, empiezo a comunicarme con agentes inmobiliarios del mercado. Normalmente envío correos electrónicos a 4 o 5 agentes con lo que estoy tratando de hacer y programo llamadas con quien responda. Por teléfono, hago muchas preguntas sobre su experiencia con inversionistas, etc. Una vez que identifico a un agente de bienes raíces que me gusta, le pediré que me instale en un portal o que me envíe actualizaciones desde MLS.
A continuación, empiezo a calcular los números de las casas. Una vez que tengo una lista lo suficientemente larga de propiedades potenciales, reservo un viaje al mercado objetivo y me reúno con el agente de bienes raíces para que me muestre casas. Esto es crucial para tener los pies en la tierra y tener una idea de las casas y las áreas. Incluso si no termino haciendo ninguna oferta, esto construye una relación con el agente y también te da una idea de lo que está disponible y en qué rango de precios. Entonces hago una oferta, o dos.
Una vez que una propiedad está bajo contrato, empiezo a buscar empresas de gestión. Me comunico con muchos de ellos y les pido ejemplos de contratos. Tengo una lista de verificación de las cosas que estoy buscando y, aunque nunca encuentro a alguien que marque todas las casillas, busco la empresa gestora que marque la mayor cantidad de casillas.
Aprende más:
- Cómo alquilar su casa con un agente
Los ingresos pasivos son el objetivo
Describe tu cartera actual.
Compré mi primera propiedad rentable hace unos diez años. Ahora soy propietario o administro 15 viviendas unifamiliares.
¿Cuántos ingresos pasivos genera cada mes?
Varía según la puerta de entrada, pero normalmente gano entre $200 y $700 por puerta al mes. Tenga en cuenta que es neto, pero también fluctúa según las reparaciones y las desocupaciones. Entonces, en total, gano alrededor de $5,000 por mes en todas las propiedades. Estoy cerca de la libertad financiera .
¿Qué opinas sobre las plataformas de Crowdfunding inmobiliario?
Para ser honesto, no he investigado mucho sobre el crowdfunding inmobiliario , pero sin duda es una oportunidad prometedora para los nuevos inversores.
Consejos para invertir en bienes raíces fuera del estado
Algunos consejos rápidos si estás pensando en empezar:
- Haga sus números y sobreestime los gastos. Lo más probable es que salgan más mal de lo esperado. Así que asegúrese de poder pagar los gastos al principio. Normalmente calculo al menos un 25% para gastos como reserva.
- No compre en vecindarios de clase baja de fuera del estado.
- Date cuenta de que no puedes estresarte ni controlarlo todo. Sea capaz de aguantar los golpes y sepa que, a largo plazo, debería ser rentable (si calculó sus números correctamente, e incluso si cuesta mucho dinero por adelantado).
- Hackear casas es una excelente manera de ingresar al juego inicialmente.
Por último, este es un negocio difícil; si fuera fácil, todos lo harían. Pero vale la pena si tiene algún interés en invertir en bienes raíces y vive en una ciudad cara. Puede obtener ofertas increíbles fuera del estado.
Puede adquirir fácilmente viviendas unifamiliares en algunos estados por menos de $50,000, lo que hace que sea mucho más fácil adquirir bienes raíces y construir su cartera. De hecho, hemos elaborado una lista de los estados más baratos para comprar una casa.