La remodelación de viviendas es una de las estrategias más comunes en la inversión inmobiliaria, lo que la convierte en una excelente opción para personas con experiencia que conocen el mercado inmobiliario.
Si eres un principiante que quiere sobresalir en el flipping de casas como los profesionales de HGTV, necesitas saber en qué te involucras para poder dominar tu primer flip y prepararte para una carrera de éxito.
¿Listo para empezar a invertir casas? He aquí cómo empezar.
¿Qué es la inversión de casas?
El cambio de casa es el proceso de comprar una propiedad inmobiliaria con la intención de venderla para obtener ganancias.
Renovar una casa es diferente a comprar una casa para vivir o alquilar. Esta estrategia es para un inversor inmobiliario que quiere comprar casas, mantenerlas y venderlas en el momento oportuno.
En otras palabras, cambiar una casa no implica tratar una casa como una residencia.
Cómo voltear casas
- Elige una estrategia
- Considere obtener una licencia de bienes raíces
- Sea inteligente con la financiación
- Investigar las condiciones del mercado.
- Formar una red sólida
1. Elige una estrategia
Hay algunas estrategias diferentes que puedes elegir al cambiar de casa. Examinemos brevemente algunos de los más populares.
Arreglar y voltear
Esta estrategia implica comprar propiedades en dificultades, arreglarlas y venderlas por más dinero. Reparar y voltear definitivamente no es una inversión inmobiliaria pasiva. Puede requerir una cantidad sustancial de trabajo, como reemplazar pisos o ventanas o realizar trabajos de cimientos o soporte.
Comprar en ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria ocurre cuando el propietario de una vivienda no paga sus préstamos y el banco interviene para vender la casa. A menudo, puede obtener propiedades decentes en ejecución hipotecaria por mucho menos que el valor de mercado.
Comprar ventas cortas
Una venta corta ocurre cuando un propietario financiero tiene problemas financieros y vende una propiedad por menos del monto adeudado en la hipoteca.
Esta estrategia es un poco más difícil, pero se puede hacer.
Voltear estándar
Es posible encontrar casas normales que no requieran grandes reparaciones. Puede mejorar su valor con actualizaciones o conservarlas hasta que las condiciones del mercado sean favorables.
2. Considere obtener una licencia de bienes raíces
Si realmente quiere cambiar de casa, es una buena idea buscar una licencia de bienes raíces para poder poner sus propias casas en el mercado.
De lo contrario, tendrá que pagar a los agentes inmobiliarios para que actúen como agentes de venta cada vez que venda, lo que puede resultar costoso.
Si decide trabajar con un agente, es una buena idea ser selectivo acerca de con quién firma el contrato. Busque un socio que tenga conocimiento experto del mercado inmobiliario local y grandes habilidades de negociación.
3. Sea inteligente con la financiación
Renovar una casa es generalmente más costoso que comprar una casa para vivir o alquilar, especialmente si se requieren reparaciones sustanciales. Como tal, es una buena idea ser inteligente a la hora de financiar la propiedad.
Lo mejor que se puede hacer al cambiar una casa es ahorrar dinero y comprar la casa en efectivo directamente. Esto evitará tener que pasar por el proceso hipotecario y hablar con diferentes prestamistas sobre líneas de crédito con garantía hipotecaria ( HELOC ) y otros tipos de préstamos.
Los prestamistas a menudo se muestran escépticos a la hora de trabajar con compradores de viviendas sin experiencia, por lo que podría ser más difícil obtener tasas de interés decentes.
Además, algunos prestamistas ni siquiera consideran trabajar con compradores de viviendas.
4. Investigar las condiciones del mercado.
Antes de empezar a buscar casas, es una buena idea evaluar las condiciones del mercado local y hacer una planificación avanzada. Intente limitar ubicaciones específicas con precios asequibles en áreas que ya sean populares o prometedoras.
Recuerde, cambiar de casa no suele ser una tarea a largo plazo. Por lo tanto, no tiene sentido mirar demasiado hacia el futuro al considerar la compra de una propiedad.
Por ejemplo, podría encontrar una casa que tenga un precio razonable en un área en la que se están realizando muchos desarrollos e inversiones. El truco consiste en comprar un lugar a precio de ganga y luego venderlo una vez que la casa y las propiedades circundantes se disparen en valor.
Es difícil sincronizar perfectamente el mercado, pero se puede hacer.
5. Forme una red sólida
El éxito como inversionista en bienes raíces requiere tener un equipo sólido a su alrededor para guiarlo y ayudarlo a obtener el mejor precio por sus propiedades.
Por ejemplo, una de las mejores inversiones que puede hacer es contar con un equipo de contratistas confiables que puedan brindarle evaluaciones honestas sobre reparaciones y actualizaciones. Tenga este equipo en espera para que puedan intervenir cuando sea necesario realizar algún trabajo.
Incluso si eres decente con las reparaciones del hogar, es una buena idea trabajar con contratistas profesionales que puedan asesorarte sobre qué materiales usar, qué mejorar y qué se debe dejar en paz. Lo mismo puede decirse de especialistas como paisajistas y pintores.
También vale la pena establecer relaciones con profesionales financieros locales e inspectores de viviendas de confianza a quienes puede llamar para obtener evaluaciones y asesoramiento cuando sea necesario.
¿Cuánto tiempo se tarda en voltear una casa?
Es fácil subestimar el tiempo que lleva remodelar una casa. El proceso puede parecer rápido y sencillo en HGTV, pero en realidad puede llevar mucho tiempo. En total, todo el proceso puede durar seis meses. Para los aletas sin experiencia, puede llevar mucho más tiempo.
Por supuesto, esto puede variar según el tipo de proyecto y la calidad de la casa, así como la demanda del mercado. A menudo, una casa puede permanecer vacía durante mucho más tiempo antes de que el propietario decida que es hora de venderla.
Aquí hay un desglose general del período de tiempo al voltear una casa:
- Compra: De tres semanas a un mes o más
- Restauración: de uno a doce meses, dependiendo de cuánto trabajo se requiera
- Comercialización de la casa: De uno a dos meses.
- Venta: De uno a dos meses.
Elegir la ubicación correcta
La ubicación es fundamental al cambiar de casa. No hay razón para sentirse atado a un área específica. Es posible obtener una licencia de bienes raíces en otros estados o trabajar con un agente de bienes raíces si ve un mercado que luce bien. Por ejemplo, podrías vivir en Maine y cambiar de casa en Texas.
Algunas de las principales ciudades para cambiar casas incluyen Pittsburgh; Cleveland; Wilmington, Delaware; Filadelfia; Columbia, Maryland; y Baltimore.
Además, las ciudades con las ganancias brutas de más rápido crecimiento incluyen Dallas, San Antonio, San Diego, Chicago y Oklahoma City.
Es importante tener en cuenta una variedad de factores al analizar diferentes mercados. Por ejemplo, querrá observar la creación de empleo, los servicios circundantes como montañas, playas y parques, la calidad de las escuelas, la proximidad a tiendas de comestibles y minoristas, el transporte público, la limpieza y los impuestos, por nombrar sólo algunos ejemplos.
También es una buena idea tener en cuenta las condiciones ambientales. Un número cada vez mayor de compradores de viviendas dan prioridad a las condiciones ecológicas. Siendo ese el caso, no querrás quedarte atrapado con una casa que no sea amigable para los compradores ecológicos.
Cómo sacar provecho de bienes raíces sin dinero
Una pregunta que suelen plantearse los nuevos inversores es cómo sacar provecho de los bienes inmuebles sin ningún capital líquido. La mayoría de las personas tienen poco efectivo disponible y la mayor parte de sus ganancias están invertidas en diversas inversiones.
Resulta que hay algunas opciones.
Considere la posibilidad de vender al por mayor
La venta al por mayor no requiere realizar ninguna compra. En cambio, el mayorista contrata una vivienda con un comprador y se queda con la diferencia entre ese precio y la oferta del vendedor. Por lo general, esto se hace con casas que están en dificultades y que necesitan renovaciones.
Habla con prestamistas de dinero fuerte
Los préstamos de dinero fuerte son préstamos con intereses únicamente que permiten a los inversores comprar propiedades y al mismo tiempo les proporcionan capital para realizar mejoras y reparaciones.
La regla del 70% dice que los compradores de casas deben evitar pagar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV) de una propiedad menos el costo de las reparaciones.
Opción de compra
Una póliza de “opción de compra” le da al inversionista el derecho de comprar una propiedad después de arrendarla.
Esta opción puede ser arriesgada. Pero es una forma de asegurar potencialmente una casa sin tener dinero para pagar.
Aprende más:
- Los 35 términos principales de inversión inmobiliaria
Consejos para invertir casas
Estos son los mejores consejos que debe conocer antes de cambiar de casa.
Cuidado con los costos de transporte
Los costos de mantenimiento son tarifas que los propietarios deben pagar por ser propietarios de una propiedad. Esto puede incluir un préstamo, jardinería, servicios públicos, seguros e impuestos, por nombrar algunos ejemplos. Cuanto más tiempo posea una propiedad, más pagará en costos de mantenimiento.
Estimar los costos del proyecto por adelantado.
Trate de tener una idea sólida de cuánto deberá pagar en reparaciones al comprar una casa.
En otras palabras, no se deje atrapar tanto por comprar una casa a un precio de ganga hasta el punto de no tener en cuenta el costo real de instalar una nueva cocina, baño, jardín o sótano terminado.
Estos proyectos pueden añadir miles de dólares al precio de compra, reduciendo sus ganancias.
Tome en serio el proceso de inspección de la vivienda
El proceso de inspección de la vivienda no es nada del otro mundo. Tan importante como es al comprar una casa para vivir, lo es aún más al comprar una casa que vas a cambiar. Tenga la seguridad de que, si existe un problema potencial, el inspector del comprador lo encontrará.
Por ejemplo, un problema que causa mucho dolor es el moho, que puede ser difícil o imposible de detectar a simple vista y requiere la ayuda de un inspector de moho certificado. No capturar un problema de moho podría resultar en una renovación masiva antes de la venta.
Mejora tus habilidades de negociación
Los inversores inmobiliarios que optan por obtener una licencia como agentes inmobiliarios deben hacer más que simplemente aprender el proceso inmobiliario. También necesitan perfeccionar sus habilidades de negociación.
La negociación es una parte fundamental del proceso inmobiliario, y un buen agente inmobiliario sabrá cómo jugar duro para conseguir el precio que desea.
REIT: una excelente alternativa al cambio de viviendas
A menudo, los inversores inmobiliarios quieren entrar en el mercado y vender casas, pero temen perder el control. Este es un temor razonable porque cambiar de casa es arriesgado y costoso.
Una estrategia es comprar fideicomisos de inversión inmobiliaria ( REIT ), que son empresas que cotizan en bolsa y que poseen y operan propiedades comerciales. Los REIT están disponibles en muchos tipos de industrias y sectores, incluidos la atención médica, las telecomunicaciones, el comercio minorista, los centros de datos y los edificios de oficinas, por nombrar solo algunos ejemplos.
Los REIT pueden generar ganancias constantes y retornos de dividendos a lo largo del tiempo, sin el estrés o los gastos generales que conlleva la compra, reparación, administración y venta de propiedades reales. Son como comprar acciones.
Preguntas frecuentes
Estas son las preguntas más frecuentes sobre la inversión de casas.
¿Puedes ganar mucho dinero cambiando casas?
Ciertamente es posible ganar mucho dinero cambiando casas. Comienza por ser inteligente con la primera casa que compra y utilizar esas ganancias para comprar más propiedades.
En términos generales, cuantas más casas cambies, más ganarás y mejor lo lograrás. Los mejores amantes de las casas siguen creciendo y prestan a sus proyectos la atención adecuada que necesitan.
¿Quién sabe? Haga un trabajo suficientemente bueno y cambiar de casa puede convertirse en un trabajo de tiempo completo.
¿Se puede invertir una propiedad de inversión de inmediato?
La mayoría de los cambios ocurren unos meses después de comprar la propiedad. Flipping no es una estrategia de retención a largo plazo.
¿Qué es la equidad del sudor?
El capital de sudor es el resultado del arduo trabajo que se realiza en una propiedad y que genera una mayor ganancia.
Un ejemplo de equidad en el esfuerzo podría ser limpiar la maleza y aumentar el tamaño de un jardín, construir una terraza o terminar un ático o un sótano.
Cada vez que invierte mano de obra en una casa sin pagar a contratistas profesionales para que hagan el trabajo por usted, se considera capital de sudor.
¿Qué es un flip interno?
Algunos inversores optan por comprar una casa y luego vivir en ella mientras realizan las reparaciones necesarias y la remodelan, un proceso conocido como live-in flipping.
Esta es una excelente manera de aumentar su margen de beneficio y cubrir los costos de renovación, ya que puede evitar tener que pagar alquiler u otra hipoteca mientras vive en la casa que está remodelando. Cuando el proyecto finaliza y lo vendes, simplemente haces las maletas, te mudas a otra casa y empiezas de nuevo.
Los aficionados a las aletas a menudo comienzan haciendo volteretas en vivo para ahorrar dinero y salir adelante.
La línea de fondo
Cambiar de casa puede ser una excelente estrategia inmobiliaria a corto plazo. Es uno de los tipos de inversiones inmobiliarias más difíciles que puede probar. Pero, con el enfoque correcto, puede resultar inmensamente rentable.
La clave es concretar la compra de su primera casa y prepararse para el éxito a largo plazo sin endeudarse demasiado. Concéntrese en encontrar la propiedad adecuada a un excelente precio de venta y preste atención a la cantidad de tiempo que dedica a ella.
Los compradores de vivienda por primera vez deben tener mucho cuidado y obtener una propiedad que puedan revender fácilmente, ya sea que se trate de una vivienda que necesita reparaciones o de una ejecución hipotecaria.
Lo más importante que puede tener antes de ingresar al mercado de remodelación de casas es un fuerte “por qué”. En otras palabras, necesita una razón para dedicarse al sector inmobiliario, incluso si es sólo para ganar mucho dinero.
Empiece por delinear sus objetivos y asegúrese de tomar la decisión correcta antes de ingresar a este mercado. De lo contrario, podrías terminar perdiendo la cabeza rápidamente.
Si es nuevo en la inversión inmobiliaria, es posible que desee sumergirse en la industria invirtiendo primero en REIT. Y una vez que haya ahorrado lo suficiente para el pago inicial en su primer lanzamiento, podrá seguir adelante con la confianza de que no comenzará desde una pizarra en blanco.
Hagas lo que hagas, ten paciencia, analiza tus opciones y no te apresures a hacer nada. Con un enfoque inteligente del mercado, podría estar en camino de construir un imperio inmobiliario antes de que se dé cuenta. Decidas lo que decidas, ¡te apoyo!