Comprar su primera propiedad de inversión podría ser una de las decisiones más lucrativas que tome. Sin embargo, si compra la propiedad equivocada, también podría ser uno de sus mayores errores financieros.
Esta publicación cubre algunas cosas básicas que necesita saber sobre la inversión en bienes raíces, incluido cómo determinar si esta dirección es adecuada para usted, cómo comprar una propiedad de inversión y más.
8 pasos para comprar una propiedad de inversión
Si está en condiciones de comprar una propiedad de inversión, felicidades: está a punto de dar sus primeros pasos para aumentar su patrimonio neto y aprovechar grandes ventajas fiscales. Si juega bien sus cartas, puede que incluso se haga rico en el proceso.
- Elige tu ubicación
- Encuentre un agente de bienes raíces
- buscar propiedades
- Obtener Financiamiento
- Inspeccionar y evaluar
- Cerrar el trato
- preparar la casa
- Contratar una empresa gestora (opcional)
1. Elige tu ubicación
Cuando se trata de comprar una propiedad de inversión, la ubicación lo es todo. Esto es especialmente cierto si está comprando un alquiler a corto plazo que espera promocionar entre los vacacionistas.
Si está buscando alquilar su propiedad de inversión, considere elegir un lugar que tenga turismo durante todo el año. Por ejemplo, las ciudades de esquí a menudo funcionan como retiros de verano para personas a las que les gusta hacer caminatas o pescar pero quieren las comodidades que vienen con un lugar amueblado en lugar de una tienda de campaña. Otros lugares se vacían fuera de temporada, lo que hace muy difícil encontrar inquilinos.
Dicho esto, algunos lugares de temporada pueden generar suficiente dinero para financiar temporadas bajas lentas. Por ejemplo, si puede encontrar un lugar que pueda alquilar constantemente a vacacionistas con precios elevados durante la temporada alta, es posible que desee considerar la propiedad. Esto es algo sobre lo que debe preguntarle a su agente de bienes raíces.
Sin embargo, una propiedad de inversión no sólo tiene que atender a vacacionistas y turistas. Si puede predecir con precisión los alquileres de la propiedad que le interesa, podrá calcular si será una inversión rentable. Una regla general utilizada por muchos inversores inmobiliarios establece que debe aspirar a alcanzar el 1% del precio de compra en flujo de caja mensual.
Por ejemplo, si está comprando una casa de $200,000, querrá aspirar a $2,000 por mes en ingresos por alquiler.
La ubicación también es muy importante si estás buscando remodelar una casa. Sin embargo, querrá considerar diferentes tipos de comodidades al cambiar una casa, como su proximidad a los mercados de comestibles locales o a las autopistas o la calidad de los parques y escuelas de una ciudad.
2. Encuentre un agente de bienes raíces
Lo primero que querrá hacer es encontrar un agente de bienes raíces en quien pueda confiar y que le eche la mano durante el complicado y rápido proceso de compra.
Recuerde que comprar un agente inmobiliario es como contratar un empleado. Esta persona trabajará en su nombre: buscando propiedades, organizando visitas y negociando precios. Como tal, querrá encontrar a alguien con una reputación impecable, buen ojo para los detalles y habilidades de negociación superiores al promedio.
No se equivoque al respecto: el agente de bienes raíces con el que trabaje puede hacer o deshacer su experiencia de inversión inmobiliaria. Si desea conseguir el mejor trato, sea muy selectivo con el agente con el que se asocia. No firme un compromiso de trabajar con alguien hasta que esté 100% seguro de que es la persona adecuada para el trabajo.
3. Busque propiedades
Hay algo que no le dicen acerca de trabajar con agentes de bienes raíces: se mueven rápido. Una vez que acepte trabajar con un agente, prepárese para comenzar a buscar muchas propiedades.
La inversión inmobiliaria avanza incluso más rápido que la compra de una vivienda. Te enfrentarás a una dura competencia, lo que significa que tendrás que aprovechar las oportunidades tan pronto como surjan.
Lo mejor que puedes hacer es tratar esto como un trabajo. Asegúrese de dejar libres las noches y los fines de semana para conducir a varias propiedades y evaluarlas.
Tenga en cuenta que los agentes inmobiliarios están muy ocupados y es importante respetar su tiempo. Si acepta pasar un sábado o un domingo mirando propiedades, cumpla con su compromiso.
4. Obtener financiación
No todas las propiedades de inversión requieren hipotecas . Por ejemplo, si compra una casa en una subasta durante una ejecución hipotecaria, es posible que deba pagar en efectivo. Es posible que también desee pagar en efectivo al comprar una casa durante una venta corta o simplemente evitar tener una hipoteca.
Hable con su asesor financiero para ver si tiene sentido comprar la propiedad en efectivo o si se necesita una hipoteca. Esta persona podrá analizar su situación financiera, evaluar el valor de la casa y ayudarlo a tomar la decisión correcta.
Si opta por un préstamo hipotecario, lo más habitual es contratar una hipoteca convencional. Este tipo de préstamo no está asegurado por el gobierno federal. En cambio, cuenta con el respaldo de prestamistas privados, lo que significa que probablemente tendrá que comprar un seguro de propiedad para obtener financiamiento.
Hemos creado una publicación completa sobre lo que necesita para obtener una hipoteca, pero aquí hay algunas cosas que debe considerar al solicitar financiamiento por primera vez.
Verifique su crédito
Como ocurre con cualquier préstamo, vale la pena tener un buen crédito. Su puntaje crediticio determina para qué tipo de préstamo es elegible. Si tiene mal crédito, prepárese para enfrentar tasas de interés más altas en su préstamo.
Consulte algunos de los mejores servicios de seguimiento de crédito .
Ponga su documentación en orden
Los prestamistas querrán ver una variedad de elementos durante el proceso de solicitud. Esto puede incluir extractos bancarios, prueba de empleo, otra documentación de inversión y declaraciones de impuestos, entre otras cosas.
Pregúntele a su prestamista qué documentación necesita ver antes de concertar una reunión para discutir un préstamo. Esto ahorra tiempo y acelera el proceso.
Compare precios para obtener la mejor tarifa
Una vez que reciba la precalificación para un préstamo, solicite una copia por escrito para poder llevársela a otros prestamistas hipotecarios y preguntarles si pueden superarla. El hecho de que reciba una precalificación de un prestamista no significa que esté obligado a utilizarla.
Esté preparado para las tarifas
La precalificación y la aprobación previa pueden costar cientos de dólares, así que asegúrese de tener los fondos disponibles cuando trabaje con proveedores financieros, especialmente si tiene la intención de comparar precios y solicitar diferentes cotizaciones.
5. Inspeccionar y evaluar
Una vez que haga una oferta por una propiedad, ingresará al proceso de inspección y tasación.
El propósito de una inspección es ayudarlo a descubrir cualquier problema potencial que deba solucionarse en la casa. Por ejemplo, un inspector puede evaluar lo siguiente:
- Moho
- Cuestiones fundamentales
- Componentes eléctricos
- Techo
- Ventanas y puertas
- Calefacción
- Aire acondicionado
Las inspecciones pueden resultar frustrantes. Después de todo, a nadie le gusta encontrar una gran casa y descubrir que el baño tiene moho oculto y necesita ser vaciado o que los cimientos están agrietados y necesitan reparación.
En lugar de frustrarse, debería considerar la inspección como una oportunidad. Un gran agente de bienes raíces puede utilizar un informe de inspección negativo para reducir el precio de una propiedad o ayudarlo a negociar mejores condiciones. Además, una inspección puede potencialmente sacarlo de un mal negocio después de realizar un depósito o aceptar comprar una casa.
¿Qué es una tasación?
Una tasación es puramente una evaluación financiera. En este caso, una organización externa realizará un recorrido para medir el verdadero valor financiero de la propiedad. Esta inspección le dice al banco y al comprador el valor real de la casa en comparación con el precio de venta.
6. Cerrar el trato
Una vez realizadas todas las inspecciones y tasaciones y llegado a los términos finales con un comprador, deberá pasar por un proceso de cierre formal.
El cierre puede ser un proceso costoso, con cargos excesivos que pueden representar entre el 2% y el 5% del monto del préstamo. Espere pagar cosas como búsquedas de títulos, seguro de títulos, tarifas relacionadas con la hipoteca, tarifas locales y una variedad de gastos adicionales.
7. Prepara la casa
Una vez que la casa esté a tu nombre, entrarás en la fase de preparación. Aquí es cuando usted echa un vistazo a la propiedad y realiza mejoras para llevarla al mercado, ya sea para una venta o para inquilinos.
Si solo está alquilando la propiedad, no necesitará ser tan agresivo con las mejoras. Por ejemplo, a un inquilino a corto plazo probablemente no le importará si una pared hace que la sala de estar parezca demasiado pequeña o si la iluminación del baño es lo suficientemente brillante.
Si está buscando remodelar una casa, aquí es donde querrá que su equipo de contratistas venga y realice una evaluación. Es posible que le recomienden reemplazar el piso, quitar un techo de palomitas de maíz o hacer otros pequeños ajustes. Los contratistas a menudo pueden hacer pequeñas recomendaciones que generan miles de dólares adicionales cuando llega el momento de vender una propiedad.
8. Contratar una empresa gestora (opcional)
Si está alquilando su propiedad de inversión, es posible que desee considerar contratar una empresa de administración profesional para que supervise las operaciones diariamente.
Una empresa de administración de propiedades puede encargarse de gran parte del trabajo administrativo, como limpiar, almacenar papel higiénico y jabón en el baño y cortar el césped; todas estas tareas son tediosas y requieren mucho tiempo y con las que probablemente no querrás lidiar como administrador. inversor.
Como ventaja adicional, la empresa de administración de la propiedad se ocupará de cuestiones como las reparaciones de la vivienda. Por ejemplo, si una tubería explota en medio de la noche, probablemente no quieras ser tú quien llame a los lugares locales para que la arreglen o, peor aún, conducir hasta allí para hacerlo tú mismo. Estas son cosas que usted debe considerar como propietario.
Las empresas de administración de propiedades a veces cobran mucho dinero. Pero confíe en nuestra palabra: pueden valer cada centavo.
Consejos para comprar propiedades de inversión
La clave para invertir es aprender a examinar las oportunidades cuando surgen. A lo largo de su vida, tendrá muchas oportunidades de invertir y no podrá aprovecharlas todas.
Con eso en mente, aquí hay algunas maneras de saber si deberías lanzarte a una propiedad de inversión.
Tus finanzas están en orden
Hay toneladas de personas que no pueden permitirse una residencia principal. Por lo tanto, si va a comprar una propiedad de inversión, primero debe asegurarse de que puede pagar el precio de compra y al mismo tiempo tener la oportunidad de obtener un retorno de la inversión decente.
Suponiendo que tenga suficiente efectivo, deberá determinar si planea alquilarlo o invertirlo (por ejemplo, una casa unifamiliar que necesita reparaciones). De cualquier manera, necesitará dinero para el pago inicial , costos de cierre, reparaciones, impuestos a la propiedad, mantenimiento mensual y pagos de la hipoteca. A menos que quiera hacer el trabajo pesado usted mismo, es posible que también desee contratar a un administrador de propiedades si planea alquilar. La lista continua.
Asegúrese de tener un flujo de efectivo constante para respaldar su propiedad de inversión, o podría tener problemas graves en el futuro. También es una buena idea sentarse a la mesa con suficiente efectivo para financiar al menos un año o más de pagos hipotecarios. De esa manera, en caso de que te cueste alquilar o vender, aún podrás cubrir los gastos.
Afortunadamente, el proceso de aprobación de préstamos está diseñado para eliminar a las personas que no deberían realizar compras de bienes raíces. Si no tiene suficiente dinero para mantener una propiedad, se hará evidente cuando comience a enfrentar altas tarifas por cosas como tasaciones e inspecciones.
Tienes el ‘por qué’ correcto
Suponiendo que tenga suficiente efectivo, saque una libreta y escriba por qué desea invertir en bienes raíces y sea honesto consigo mismo.
A menudo, los inversores inmobiliarios se ven obligados a comprar propiedades porque escuchan que los bienes raíces son lucrativos o por recomendación de amigos o familiares. Esto también puede suceder cuando alguien carece de la financiación necesaria y necesita que otro inversor le ayude a comprar una propiedad.
En definitiva, entrar en el mercado inmobiliario es tu decisión y sólo tuya. Sólo debes saber que es un trabajo duro y que tiene ventajas y desventajas . Los mejores inversores inmobiliarios son aquellos que tienen un interés genuino en ganar dinero con los bienes inmuebles y la capacidad de asumir este tipo de responsabilidad.
Aquí hay un descargo de responsabilidad: si vio un programa de cambio de casas en la televisión y cree que puede ser divertido o rentable, es posible que desee pensarlo dos veces antes de comprar una inversión en bienes raíces. No olvide que siempre puede guardar dinero en su IRA para tener una situación financiera sólida en el futuro.
Usted conoce el mercado inmobiliario local (o un agente que lo conozca)
Comprar propiedades de inversión requiere conocimientos avanzados sobre el mercado local, mucho más allá de lo que puede encontrar buscando información en Google o tomando una clase de bienes raíces local.
Si no está familiarizado con el área donde desea comprar, pruebe su red y descubra si alguien puede brindarle una perspectiva local o conectarlo con un agente o asesor inmobiliario de confianza. Intente recopilar toda la información que pueda antes de comprar una propiedad. ¿Cómo son las tasas de desocupación en la zona? ¿Cuáles son las leyes pertinentes entre propietarios e inquilinos en el estado que está considerando comprar?
Las preguntas que haga deben centrarse en el tipo de propiedad que compra. Por ejemplo, si compra una casa que pretende vender o alquilar a largo plazo, debe examinar la calidad del sistema escolar local y preguntar sobre cuestiones de planificación y zonificación. Algo como una nueva torre de telefonía móvil o un desarrollo de viviendas puede afectar potencialmente el valor de las propiedades y asustar tanto a inquilinos como a compradores.
Si está buscando comprar un alquiler a corto plazo para vacacionistas, querrá conocer las tendencias de temporada baja y las atracciones locales. Por ejemplo, puede encontrar una propiedad cerca de una playa atractiva y luego conocer una ciudad con una mejor playa y mejores comodidades.
Aprende más:
- Cómo alquilar su casa con un agente
Tienes una estrategia
Si cree que los bienes raíces pueden ser adecuados para usted, el siguiente paso es determinar qué tipo de inversión desea realizar. Puede comprar una propiedad de alquiler o un lugar que pueda remodelar y vender por un valor más alto (por ejemplo, una casa multifamiliar en una ubicación privilegiada).
Dedique algún tiempo a pensar en sus objetivos y obtenga una comprensión profunda de las opciones que tiene disponibles. No empiece a buscar propiedades hasta que tenga una idea clara de qué opción se adapta mejor a su situación financiera y necesidades personales. De lo contrario, podrías perder tiempo y dinero.
Tienes conexiones fuertes
Si compra una propiedad de inversión, necesitará ayuda. No puedes hacerlo solo. Siendo ese el caso, es útil contar con un agente inmobiliario experto y confiable que lo guíe a través del proceso.
También es una buena idea tener una red de contratistas confiables y asequibles para realizar mantenimiento o mejoras en su propiedad. Esto es especialmente importante si está comprando una casa que pretende vender para obtener ganancias.
El hecho de que sea hábil en la casa y sepa cómo reparar un fusible o pintura no significa que sus habilidades se traducirán automáticamente y lo prepararán para el éxito en su nueva propiedad.
Los contratistas aportan un elemento diferente, ya que pueden proporcionar información avanzada sobre los aspectos que afectan el valor de una vivienda. Por ejemplo, un contratista puede decirle qué tipo de ventanas o accesorios de iluminación instalar para evitarle la molestia de tomar una decisión equivocada.
Preguntas frecuentes
¿Es el sector inmobiliario una inversión arriesgada?
Los bienes raíces pueden ser una inversión muy riesgosa si no está preparado para asumir la responsabilidad de una propiedad. Sin embargo, desde una perspectiva financiera, los bienes raíces son en realidad una inversión segura.
Por ejemplo, a diferencia de comprar acciones , puedes tener la propiedad total de una propiedad. Además, los bienes raíces pueden ayudar con la diversificación y prometer un gran rendimiento.
Investigue su oportunidad de inversión y tenga cuidado, pero sepa que los bienes raíces son una de las inversiones más seguras y lucrativas que puede realizar.
¿Qué es un fideicomiso de inversión inmobiliaria?
A medida que avanza en el proceso de compra de su primera propiedad de alquiler, es posible que determine que no tiene mucho sentido financiero comprarla. Sin embargo, eso no significa que no pueda convertirse en inversor inmobiliario. Por ejemplo, aún puede ingresar al mercado inmobiliario comprando acciones en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) de empresas propietarias de propiedades.
Los REIT se pueden comprar y vender como acciones, lo que le permite capitalizar propiedades sin tener que poseer ningún edificio físico. Esta puede ser una buena estrategia de inversión que le permitirá ahorrar tiempo y dinero.
¿Qué tan grave es el moho en una propiedad de inversión?
El moho es un problema muy grave que debe descubrirse desde el principio durante el proceso de inspección. Si su inspector no está autorizado a buscar moho, traiga a alguien que sí lo esté.
Hay muchas historias de terror de personas que compraron propiedades de inversión y descubrieron moho en el sótano o en el baño. Esto puede dar lugar a reparaciones costosas y proyectos de renovación extensos.
Dicho esto, el moho es un problema relativamente común y no necesariamente debería impedirle comprar una gran propiedad. Puede que tengas que pagar mucho dinero para erradicarlo, pero el moho casi siempre es tratable.
La línea de fondo
Como puede ver, comprar bienes inmuebles de inversión puede ser un proceso largo y arduo para los nuevos inversores. Sin embargo, si logra salir adelante y consigue una propiedad, puede estar en una excelente posición para recaudar ingresos residuales y aumentar su patrimonio neto.
Infórmese sobre el mercado local, encuentre un excelente agente de bienes raíces y compare precios para encontrar las mejores ofertas. También es una buena idea tener sus finanzas en orden para poder actuar cuando lo necesite y hacer una oferta por una propiedad.
Si tiene en cuenta estos consejos, es posible que pueda ganar mucho dinero invirtiendo en bienes raíces. ¿Quién sabe? Tal vez incluso te conviertas en el próximo magnate inmobiliario.