Uno de los mayores obstáculos para los compradores de viviendas nuevas es realizar el pago inicial. Dado el alto costo de vida, a menudo es difícil acumular los miles de dólares necesarios para realizar el pago inicial de una vivienda típica.
Pero le sorprenderá saber que existen varias opciones de pago inicial de tan solo el 3%, e incluso hay algunas que no requieren ningún pago inicial.
¿Qué es un pago inicial, cuánto dinero se debe depositar en una casa y hay alguna manera de comprar una casa sin pago inicial? Profundicemos y averigüémoslo.
¿Qué es un pago inicial?
Un pago inicial es el efectivo inicial necesario para realizar una compra importante, como una casa. La mayoría de los prestamistas hipotecarios y los programas hipotecarios le exigirán que realice un pago inicial para la compra de una casa.
Después de todo, una casa es una compra muy grande y el prestamista quiere saber que usted tendrá algo de “piel en el juego” como una forma de compartir la responsabilidad de la compra.
Puede pensar que un pago inicial es algo así como el deducible de una póliza de seguro. Es una forma de reducción de riesgo para la compañía de seguros, o para el prestamista en el caso de las hipotecas . Su pago inicial significa que la financiación de la vivienda que debe proporcionar el prestamista será algo inferior al 100%.
Pero como veremos pronto, no todos los programas de préstamos requieren ningún pago inicial. E incluso algunos que lo hacen pueden reelaborarse en situaciones de pago inicial cero.
¿Cuál es el pago inicial mínimo para una casa?
Los diferentes programas de préstamos requieren varios niveles de pago inicial y algunos no requieren ninguno.
El resumen de los requisitos de pago inicial de los cinco tipos principales de hipotecas es el siguiente:
- Préstamos Convencionales. El requisito mínimo de pago inicial es del 5% en propiedades ocupadas por sus propietarios para la mayoría de los tipos de préstamos. Sin embargo, algunos programas requieren sólo el 3%. Un ejemplo es el préstamo FNMA HomeReady, aunque está diseñado específicamente para hogares de bajos ingresos.
- Préstamos Jumbo. Se trata de montos de préstamos mayores para propiedades de mayor valor, que pueden ascender a millones de dólares. Por lo general, los emiten prestamistas privados, como bancos, y tienen requisitos de pago inicial más altos. Por lo general, puede esperar un requisito de pago inicial mínimo del 20%, aunque algunos prestamistas bajan hasta el 10% en ciertos programas o montos de préstamos.
- Préstamos de la FHA. El requisito de pago inicial estándar es del 3,5%. Pero eso aumentará al 10% si su puntaje crediticio es inferior a 580.
- Préstamos VA. Los préstamos VA son famosos por su financiación del 100%, lo que da como resultado un pago inicial del 0% para los militares y veteranos en servicio activo elegibles.
- Préstamos del USDA. Los préstamos VA están restringidos a miembros actuales y anteriores del ejército de EE. UU. elegibles. Pero otra opción con un pago inicial del 0% son los préstamos del USDA, que no requieren afiliación militar. Sin embargo, existen límites de ingresos y restricciones de propiedad para este programa. También hay determinadas zonas del país, en su mayoría urbanas, donde el programa no está disponible. Como están asegurados por el USDA, tienen una orientación rural, aunque también están disponibles en la mayoría de los condados suburbanos del país.
Además, tenga en cuenta que las hipotecas tanto para casas de vacaciones como para propiedades de inversión están disponibles para préstamos convencionales y Jumbo. Pero los requisitos de pago inicial serán más altos para cada uno, siendo generalmente un mínimo del 10% en una casa de vacaciones y al menos un 20% en una propiedad de inversión.
Fuentes aceptables para fondos de pago inicial
Al realizar un pago inicial, los diferentes programas de préstamos tienen diversos requisitos en cuanto a la fuente de los fondos.
Por ejemplo, si está comprando una casa con una hipoteca convencional o gigante, el prestamista generalmente querrá saber si su pago inicial representa sus “fondos propios”. Esos son fondos que salen de su propia cuenta bancaria e indican que fueron acumulados mediante esfuerzos de ahorro.
Pero no está limitado simplemente a una cuenta bancaria. También puede liquidar activos de una cuenta de corretaje de inversiones, o incluso realizar un retiro o un préstamo garantizado de un plan de jubilación patrocinado por el empleador. Sin embargo, no permitirán que se tomen prestados fondos de una fuente no garantizada, como una línea de crédito.
También es posible que pueda obtener los fondos del pago inicial a través de una donación. El obsequio debe provenir de un miembro de la familia y no de alguien relacionado con la transacción de compra, como un agente inmobiliario, vendedor o constructor. Normalmente, el pago inicial completo puede provenir de una donación equivalente al menos al 20 % del precio de compra. Si es menor, generalmente se le exigirá que al menos el 5 % del precio de compra provenga de sus propios recursos.
Las regulaciones de la FHA son más relajadas. No exigen fondos propios, por lo que todo el pago inicial puede provenir de una donación de un familiar. Pero existen muchos programas de asistencia para el pago inicial, generalmente ofrecidos por los gobiernos estatales, del condado y municipales, que proporcionarán una subvención o un préstamo condonable para el pago inicial en relación con una hipoteca de la FHA.
Y, por supuesto, dado que los préstamos VA y USDA no tienen ningún requisito de pago inicial, la fuente de los fondos no es un problema.
¿Cuánto deberías pagar por una casa?
Obviamente, deberá realizar al menos el pago inicial mínimo requerido por cualquier programa hipotecario con el que esté trabajando. Si se trata de una hipoteca convencional, será al menos del 5%. Pero con un préstamo del VA o del USDA, no necesitará ningún pago inicial.
Pero más allá del mínimo, puede haber ocasiones en las que le convenga realizar el pago inicial más pequeño posible, o incluso realizar uno mayor.
Cuando hacer un pago inicial más pequeño es una ventaja
La ventaja más obvia que favorece un pago inicial pequeño es cuando usted es un comprador de vivienda por primera vez y ha tenido dificultades para ahorrar los fondos necesarios. Pero puede haber otras ocasiones en las que hacer el pago inicial más pequeño posible también puede ser una ventaja para usted:
- Cuando tiene muchos ahorros, pero desea mantener un gran colchón de efectivo después del cierre. Podrías hacer un pago inicial mínimo y mantener el resto de los fondos en tu banco.
- No querrás perturbar otras inversiones. Quizás podrías hacer un pago inicial del 20%, pero optas por el 5%, por lo que no tendrás que liquidar tus inversiones.
- Con tasas de interés hipotecarias históricamente bajas, es posible que gane más con sus inversiones de lo que paga por su hipoteca. En ese caso, es posible que desee realizar un pago inicial mínimo y mantener más fondos invertidos.
- Usted hace un pago inicial mínimo para la compra de una casa y utiliza sus otros fondos para pagar la deuda de tarjetas de crédito con intereses altos .
Estas son sólo algunas de las razones más comunes que pueden justificar un pago inicial menor. Es posible que tengas otros de carácter más personal.
Cuando hacer un pago inicial mayor es una ventaja
Aunque un programa de préstamos puede permitirle realizar un pago inicial muy pequeño, puede haber ocasiones en las que hacer un pago inicial mayor sea una ventaja para usted.
Algunos ejemplos incluyen:
- Un pago inicial mayor generalmente resultará en una tasa de interés más baja.
- Un pago inicial mayor generalmente le permitirá comprar una casa de mayor precio.
- Quizás lo más importante de todo es que un pago inicial mayor dará como resultado una hipoteca más pequeña. Eso le dejará con un pago mensual menor y más asequible.
- Un pago inicial mayor puede permitirle calificar para una hipoteca con un crédito no perfecto o con una alta relación deuda-ingresos . El pago inicial más alto podría reducir el riesgo general del préstamo lo suficiente como para que se apruebe su préstamo.
- Evitar el seguro hipotecario privado (PMI). Se requiere PMI tanto para préstamos hipotecarios convencionales como para Jumbo cada vez que se realiza un pago inicial inferior al 20%. Pero el PMI es caro. Por ejemplo, si tiene un puntaje de crédito de 700 y toma una hipoteca de $300,000 con un pago inicial del 5%, el costo mensual del PMI será de $195. Pero al depositar un 20%, ese gasto desaparecerá del pago de tu casa.
- Si planea liquidar su hipoteca antes del plazo establecido, hacer un pago inicial mayor hará que sea más fácil hacerlo.
- Un pago inicial mayor también le brindará un mayor colchón de capital si los valores de las propiedades disminuyen en su área de mercado.
- Cuanto más valor líquido tenga en su vivienda, más fácil será refinanciar su hipoteca en caso de que sea deseable.
Una vez más, esta es una lista de las razones más comunes para realizar un pago inicial mayor. Es posible que tenga otras razones que se apliquen a su situación.
Cómo comprar una casa sin pago inicial
Comprar una casa sin pago inicial puede ser más fácil que nunca. Los préstamos VA y USDA no solo no requieren ningún pago inicial, sino que los préstamos FHA, convencionales y Jumbo a menudo también se pueden construir sin pago inicial.
Las hipotecas de la FHA pueden ser el programa más sencillo para lograrlo. El pago inicial estándar es del 3,5%, pero como se señaló anteriormente, a menudo puede obtener asistencia para el pago inicial de un gobierno local en forma de una subvención o un segundo préstamo condonable. Debe consultar con su prestamista o su agente de bienes raíces para ver qué programas de asistencia para el pago inicial están disponibles en su área. Con una primera hipoteca del 96,5% y un programa de asistencia para el pago inicial del 3,5%, podrá comprar una casa sin pago inicial.
Pero incluso si no existen programas de asistencia para el pago inicial en su área, aún puede realizar una compra sin pago inicial mediante un regalo. Una vez más, dado que la FHA no tiene un requisito de “fondos propios”, el pago inicial completo puede realizarse en forma de obsequio de un familiar o un amigo con quien tenga una relación de tipo familiar.
Pero también es posible comprar una casa sin pago inicial utilizando financiamiento convencional o jumbo.
En un escenario típico, esto se hará con una primera hipoteca del 80% proporcionada por el prestamista y un pago inicial del 20% proporcionado por un regalo de un miembro de la familia. Las hipotecas convencionales no exigen fondos propios si la donación es de al menos el 20% del precio de compra. La situación es más mixta con los préstamos Jumbo. Algunos pueden permitir disposiciones sobre donaciones similares a las de los préstamos convencionales, mientras que otros pueden exigir que usted cumpla con un requisito de fondos propios.
Reflexiones finales sobre qué es un pago inicial
Ahora tiene todo lo que necesita saber sobre cómo realizar el pago inicial de la compra de una vivienda. Como puede ver, la cantidad que deberá depositar dependerá del programa de préstamos que utilizará para la hipoteca. Pero ahora sabe que también existe una variedad de estrategias que le permitirán comprar una casa sin pago inicial, incluso con préstamos de la FHA, convencionales o jumbo.
Pero si tiene la suerte de ser un veterano elegible, el escenario sin pago inicial estará cuidadosamente empaquetado para usted en forma de préstamo VA. E incluso si no está en el ejército, es posible que pueda calificar para un préstamo del USDA sin pago inicial.
Analice sus opciones con su prestamista hipotecario durante la fase de precalificación o aprobación previa del proceso de préstamo. El pago inicial es siempre una parte importante del proceso de solicitud de préstamo hipotecario, y su prestamista podrá orientarlo hacia el mejor programa (o combinación de programas) que se adapte a sus capacidades en el frente del pago inicial.
Pero hagas lo que hagas, no asumas que la falta de fondos para el pago inicial significa que no podrás comprar una casa. Hay muchas opciones para solucionar el obstáculo del pago inicial. Sólo necesitas encontrar el que mejor funcione para ti.