Franklin D. Roosevelt dijo una vez que, cuando se compran con sentido común, se pagan en su totalidad y se administran con un cuidado razonable, los bienes raíces son la inversión más segura del mundo. Y acertó.
Invertir en bienes raíces puede ser una gran oportunidad de inversión y una adición segura a su cartera, al mismo tiempo que le brinda beneficios fiscales. Sin embargo, si se apresura y hace la inversión equivocada, puede ser un dolor real y una carga financiera importante.
Como tal, es fundamental entrar al mercado informado sobre en qué se está metiendo. Este artículo explora los pros y los contras de la inversión inmobiliaria.
Tipos comunes de inversión inmobiliaria
Es importante realizar el tipo de inversión correcto, ya que hay muchas opciones a considerar. Exploremos algunos de los más comunes.
Bienes raíces residenciales
Los bienes raíces residenciales implican la compra de una vivienda unifamiliar o multifamiliar.
Algunos inversores optan por conservar las inversiones en bienes raíces residenciales y alquilarlas a inquilinos a corto o largo plazo ( también conocidas como propiedades de alquiler ). Algunos también optan por comprar propiedades residenciales, mantenerlas por un corto tiempo y luego venderlas cuando el mercado sea el adecuado.
Bienes raíces comerciales
También puede comprar propiedades comerciales en forma de edificios de oficinas, tiendas minoristas y complejos de apartamentos más grandes.
Este enfoque suele ser mucho más costoso y puede requerir trabajar con un tipo diferente de agente inmobiliario calificado para manejar este tipo de transacción.
Normalmente, los bienes raíces comerciales han sido una gran oportunidad de inversión para quienes compran edificios en ubicaciones privilegiadas. Sin embargo, tras la pandemia, queda por ver si la fuerza laboral regresa a la oficina y si los compradores regresan a las tiendas en lugar de comprar cosas en línea.
bienes raíces industriales
Los bienes raíces industriales se refieren a bienes inmuebles que se utilizan con fines industriales. Esto puede incluir instalaciones de producción, ensamblaje, fabricación o almacenamiento.
Los inmuebles industriales también son muy caros. Pero normalmente ofrece estabilidad a largo plazo. La mayoría de las empresas no trasladan sus centros de fabricación industrial tan rápido como lo harían con el espacio de oficinas.
REIT
La forma más sencilla de invertir en bienes raíces comerciales es comprar fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) .
Con este tipo de transacción, no se compra una propiedad directamente. En su lugar, compra acciones de empresas que cotizan en bolsa que poseen y operan propiedades comerciales. Para mantener su estatus de REIT, estos fondos deben pagar una gran parte de sus ingresos en forma de dividendos.
Ventajas de invertir en bienes raíces
1. Flujo de caja mensual
Una de las principales razones para comprar bienes raíces es que puede producir un flujo de caja positivo recurrente, es decir, suponiendo que pueda encontrar inquilinos.
Si compra una propiedad de alquiler, puede alquilarla a inquilinos y usar el dinero para pagar la hipoteca . Una vez que canceles la hipoteca, solo tendrás que pagar el mantenimiento y las reparaciones.
El truco consiste en encontrar un lugar en una excelente ubicación a un precio de ganga que requiera un mantenimiento mínimo. Para obtener mejores resultados, busque un alquiler en un lugar densamente poblado o cerca de mucho turismo. Por otro lado, tenga cuidado con las propiedades de alquiler en áreas que tienen caídas estacionales o poblaciones bajas.
2. Ventajas fiscales
Ser propietario de bienes inmuebles puede brindarles a los propietarios una variedad de ventajas fiscales. En otras palabras, hay ciertos gastos que puedes deducir de tu base imponible, reduciendo lo que tienes que pagar al final del año.
Algunas de las deducciones de impuestos sobre bienes raíces más comunes incluyen créditos por depreciación, impuestos a la propiedad, intereses hipotecarios, honorarios de administración de propiedades y reparaciones de propiedades, entre otros. Si conserva la propiedad durante más de un año, también puede beneficiarse de incurrir en impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo, que tienden a ser más bajos que los impuestos sobre la renta regulares.
Hable con un profesional de impuestos certificado para saber exactamente qué puede y qué no puede deducir de sus impuestos cuando posee una propiedad inmobiliaria como inversión. Un representante fiscal profesional puede brindarle una evaluación precisa y evitarle problemas con el IRS.
Lo último que desea hacer es comenzar a deducir cosas que no cumplen con los criterios para una deducción fiscal aceptable y atraer la ira de los reguladores.
3. Diversificación
Una cartera de inversiones debe tener un equilibrio saludable entre riesgo y seguridad. Los inversores inteligentes suelen asignar sus inversiones estratégicamente para evitar riesgos excesivos.
Invertir en bienes raíces es una excelente manera de diversificar su asignación de activos y compensar pérdidas potenciales causadas por acciones o fondos volátiles.
4. Aumento del patrimonio neto
El patrimonio neto es la suma total de lo que posee versus lo que debe. Comprar bienes raíces es una excelente manera de aumentar su patrimonio neto, ya sea que cambie una casa rápidamente o la conserve como propiedad de inversión.
5. Seguridad
Los bienes raíces generalmente se consideran la inversión más segura de todas las clases de activos por varias razones.
Primero, los bienes raíces son tangibles. A diferencia de las acciones o los bonos , en realidad tienes un objeto físico como prueba de tu inversión. Por esta razón, es mucho más difícil perder. Incluso si la casa se incendia, usted seguirá siendo propietario del terreno debajo de ella y lo más probable es que tenga un seguro para cubrir sus pérdidas.
Además, el mercado inmobiliario es mucho menos volátil que el mercado de valores. También está menos sujeto a la inflación.
Contras de la inversión inmobiliaria
Si bien invertir en bienes raíces tiene una serie de beneficios, también tiene sus desventajas, que exploraremos a continuación.
1 vez
La inversión inmobiliaria no es un proceso de la noche a la mañana. Requiere mucho tiempo y energía, especialmente si decide conservar la propiedad y alquilarla. En algunos casos, una inversión inmobiliaria puede tardar años o incluso décadas en dar resultado.
Renovar una casa también puede llevar tiempo. A menudo, los inversores tienen que conservar las propiedades hasta que las condiciones del mercado cambien o aparezca un comprador.
Sólo invierta en bienes raíces si tiene la paciencia para completar el proceso. Puede ser un camino bastante largo.
2. Gestión de la propiedad
Una vez que compre una propiedad, tendrá que mantenerla, y esto puede ser un trabajo de tiempo completo. Es posible que requiera pintura, jardinería y reparaciones periódicas.
Si no desea estar de guardia como propietario o encargarse de las reparaciones, siempre puede contratar personas para que lo hagan por usted o establecer un contrato de arrendamiento neto triple. La mayoría de los inversores inmobiliarios contratan administradores de propiedades y contratistas para trabajar en sus propiedades. Si bien esto puede resultar costoso, también puede hacer que la carga sea mucho más fácil de soportar.
3. Inquilinos problemáticos
Nada puede arruinar una inversión inmobiliaria como un inquilino problemático que daña su propiedad, deja de pagar el alquiler o no se marcha cuando se le pide.
Algunos estados tienen leyes estrictas sobre los derechos de los inquilinos, lo que dificulta tomar medidas contra los inquilinos o proceder con los desalojos.
Es imperativo comprender los derechos de un inquilino en el estado donde desea comprar bienes raíces para evitar posibles problemas. También debería considerar contratar a un abogado para que lo asesore durante todo el proceso.
4. Cambiando de barrio
Al comprar una propiedad inmobiliaria, debe mirar más allá de su propiedad y sus alrededores. La calidad del vecindario puede cambiar con el tiempo dependiendo de una variedad de factores: como las condiciones económicas, la calidad del sistema escolar, la delincuencia, los impuestos y los patrones climáticos, por nombrar sólo algunos.
Por supuesto, esto puede ser de dos maneras. A veces, se compra una propiedad con descuento y luego la calidad del vecindario mejora, lo que lleva a un aumento de valor. Hable con un agente de bienes raíces y con lugareños antes de comprar para tener una idea de la historia del vecindario y hacia dónde probablemente se dirigirá en las próximas décadas.
Esto también se aplica si planeas remodelar una casa. Es probable que los compradores presten atención a los valores de las propiedades circundantes y a la calidad del vecindario, lo que significa que estos factores podrían influir en el valor de reventa.
5. Altos costos
Los bienes raíces pueden ser muy costosos. Tendrá que pagar un pago inicial y costos de cierre. Un pago inicial puede costar el 20% del precio de compra, mientras que los costos de cierre a veces pueden costar entre el 3% y el 5% o más. Esto incluye honorarios de agentes inmobiliarios, seguros, inspecciones y tasaciones, entre otros costos.
Una vez que sea dueño de la casa, es posible que también deba realizar mejoras de capital. Por ejemplo, es posible que necesite quitar alfombras y reemplazar los pisos, agregar paneles de yeso, paisajismo o repavimentar el camino de entrada.
Después de realizar mejoras de capital, también tendrá que considerar los costos de mantenimiento mensuales y posiblemente las tarifas de la asociación de propietarios (HOA) si compra un condominio o apartamento. Y si contrata una empresa de administración de propiedades, esto puede costar cientos o miles de dólares al mes, dependiendo de qué tan activa sea y de cuánta propiedad posea.
Sume todo y la inversión en bienes raíces es costosa y hay costos ocultos que quizás no conozca.
Antes de lanzarse al mercado, es una buena idea hablar con un asesor financiero para asegurarse de que está en la posición adecuada para hacerlo. Ciertamente no querrás quedarte atrapado con una propiedad que no puedes pagar.
Consejos para invertir en bienes raíces
Investiga lo más posible
La información vale su peso en oro cuando se invierte en bienes raíces. Realice una investigación exhaustiva antes de comprar una propiedad para saber exactamente lo que está comprando.
Comience con el mercado inmobiliario y evalúe las tasas hipotecarias, las tasas de interés, las vacantes locales y las tendencias económicas. Consulta con un asesor de confianza o varios y determina si es un buen momento para comprar.
También es necesario realizar la mayor investigación posible sobre la propiedad. Si el edificio tiene un problema de moho o asbesto, usted necesita saberlo. Pregunte sobre otros inquilinos en el edificio, la competencia circundante y el costo de alquiler en otros lugares del área.
Consiga el agente inmobiliario adecuado
No busque simplemente un agente inmobiliario que sepa negociar. Encuentre a alguien profundamente conectado con el área local y capaz de decirle cosas que no puede encontrar en línea o por su cuenta.
El agente que elija puede hacer o deshacer su inversión en bienes raíces, por lo que generalmente vale la pena pagar mucho dinero por un tiburón.
No tengas miedo de alejarte
En los negocios y especialmente en el sector inmobiliario, a veces la mejor oferta es aquella de la que uno se aleja. Si no está completamente seguro acerca de una inversión en bienes raíces, probablemente debería retirarse o posponerse. Invertir en bienes raíces es una gran decisión y hay que ser capaz de aceptar la responsabilidad por ella.
Una cosa a considerar es que puede resultar difícil decir que no si trabaja con otro inversor o miembro de la familia. Cuando financia una inversión inmobiliaria, es su decisión y sólo suya.
Si es una persona colaboradora, tal vez tenga sentido realizar una inversión inmobiliaria con un grupo de inversores. Si no, quizás sea mejor que esté solo.
Busque propiedades de valor
La inversión en valor consiste en identificar ofertas que pueda conseguir a un precio bajo antes de que su valor se dispare. Mantenga los ojos bien abiertos para detectar propiedades que se venden por debajo del valor de mercado en ubicaciones estratégicas.
Podría ser más fácil decirlo que hacerlo. Aún así, es posible conseguir una ganga única en la vida.
Preguntas frecuentes
¿Debo alquilar o cambiar una casa?
Esto depende de una variedad de factores, incluida la ubicación y condición de su propiedad, su flujo de efectivo y el horizonte temporal de su inversión.
Si está buscando vender una casa para obtener una ganancia muy rápidamente, la mejor opción es invertirla. Si desea ganar más dinero con el tiempo, debería considerar alquilar.
Considere cada propiedad caso por caso y evalúe cuidadosamente sus opciones antes de tomar una decisión.
¿Es difícil ser propietario?
Ser propietario puede ser divertido o puede ser una absoluta pesadilla. De nuevo, todo depende.
Es importante recordar que los inquilinos son comodines. En otras palabras: no se sabe cómo se comportará alguien después de firmar un contrato de arrendamiento. Alguien puede parecer un gran inquilino potencial durante un recorrido y luego terminar haciéndole pasar un mal rato, y viceversa.
Si no desea tratar con inquilinos, considere protegerse trabajando con una empresa de administración de propiedades. Esta empresa puede manejar todos los aspectos de la comunicación con el cliente y evitar que usted tenga que involucrarse.
¿Necesito mucho dinero para comprar bienes raíces?
Si no tiene suficiente dinero para cubrir el mantenimiento y los gastos continuos y se imagina ahorrando unos centavos en el futuro, es una buena idea evitar comprar bienes raíces directamente hasta que tenga los fondos para hacerlo.
Mientras tanto, es posible que desee explorar los REIT. Este tipo de inversión es mucho más asequible y aún puede generar fuertes rendimientos a través de dividendos.
La línea de fondo
Decida lo que decida, comprar una propiedad inmobiliaria no es algo que deba hacer apresuradamente. Haga su debida diligencia y asegúrese de que el lugar que compre pueda generar fuertes ingresos por alquiler o ingresos pasivos .
Para aumentar sus posibilidades de tomar la decisión correcta, hable con un asesor financiero y forme una estrategia de inversión inmobiliaria que se alinee con su flujo de caja y su cartera. Si desea ser un inversor inmobiliario exitoso, debe planificar y elaborar estrategias en consecuencia.
¡Buena suerte!