Inversión REIT: Cómo invertir en REIT

Un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) es una empresa o corporación que posee o financia propiedades inmobiliarias que generan ingresos en nombre de los accionistas.

Los REIT hacen posible que cualquier individuo obtenga ingresos de bienes raíces sin estar directamente involucrado en el trabajo y el estrés asociados con la propiedad de bienes raíces. También pueden ser una gran herramienta de diversificación para su cartera de inversiones.

Siga leyendo para aprender cómo invertir en REIT y comprender mejor cómo funcionan.

¿Qué es un REIT?

Un REIT es como una sociedad holding de bienes raíces. La cartera de propiedades propiedad de los REIT suele pertenecer a un sector específico.

Los REIT utilizan el dinero de los inversores para comprar propiedades que pueden generar ingresos a partir de alquileres o intereses sobre la propiedad y, por ley, deben pagar el 90% de sus ganancias anuales totales en dividendos a los accionistas.

El impuesto sobre los dividendos de los REIT recibidos por los accionistas es bajo.

Cómo saber qué empresas son REIT

Para que una empresa sea considerada un REIT, debe elegir un REIT completando un Formulario 1120-REIT ante el IRS, que la excluye del impuesto corporativo y evita la doble imposición de los ingresos de los accionistas.

También debe cumplir con los siguientes requisitos según lo establecido por la SEC y el IRS:

1. La empresa debe existir en cualquiera de los estados como una corporación sujeta a impuestos a efectos federales, excepto por su condición de REIT.
2. Un REIT debe tener al menos 100 accionistas después del segundo año de funcionamiento.
3. Cinco o menos personas físicas no deberán poseer más del 50% de las acciones de la empresa durante la última mitad del año contributivo.
4. Las acciones de los REIT deben ser transferibles y un consejo de administración o directores deben administrar la empresa.
5. Al menos el 75% de los ingresos brutos de un REIT deben provenir de bienes raíces o de fuentes relacionadas con bienes raíces. Esto significa que debería invertir el 75% de su activo total en bienes raíces.
6. Un REIT no puede poseer más del 10% de los derechos de voto de cualquier corporación, excepto si se trata de otro REIT, una subsidiaria de REIT calificada (QRS) o una subsidiaria de REIT sujeta a impuestos (TRS).
7. Los honorarios por servicios o negocios no inmobiliarios clasificados como fuentes no calificadas no deben constituir más del 5% de los ingresos de la empresa.
8. Los REIT por ley deben pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles como dividendos a los accionistas anualmente. Si conserva sus ingresos, pagará impuestos como cualquier otra empresa.
9. Por ley, los REIT deben enviar cartas a todos sus accionistas solicitando detalles sobre la propiedad efectiva de las acciones anualmente. Si el REIT no lo hace a tiempo, se enfrenta a sanciones.

Puede utilizar el directorio NYSE REIT u otra base de datos en línea, luego buscar y filtrar los resultados para ver fácilmente qué empresas son REIT.

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Tipos de REIT

Hay dos categorías principales de REIT: REIT de acciones y REIT de hipotecas .

1. REIT de acciones

Los REIT de acciones generan la mayor parte de sus ingresos a partir del alquiler de propiedades de su propiedad. Aproximadamente el 90% de todos los REIT son REIT de acciones. Los REIT de acciones pueden poseer propiedades inmobiliarias residenciales o comerciales.

Los REIT de acciones parecen más estables financieramente porque obtienen ingresos del flujo de caja mensual de los alquileres que pagan los inquilinos.

Los cuatro tipos principales de REIT de acciones:

1. REIT minoristas: Los REIT minoristas invierten en establecimientos minoristas independientes y centros comerciales. Obtienen ingresos del alquiler que pagan los inquilinos de estas propiedades. De hecho, el 24% de todos los REIT son REIT minoristas.
2. REIT de oficinas: este tipo de REIT de capital invierte en edificios de oficinas comerciales y obtiene ingresos de inquilinos a largo plazo. Los inquilinos firman un contrato de arrendamiento que dura entre tres y diez años. Los REIT de oficina suelen estar en centros urbanos donde hay crecimiento laboral.
3. REIT residenciales: Los REIT residenciales poseen propiedades residenciales. Los datos muestran que los REIT poseen el 2% de los apartamentos residenciales en EE. UU. Generalmente invierten en edificios de apartamentos que tienen nada menos que cinco unidades y propiedades multifamiliares con de 2 a 4 unidades. Al igual que los REIT de oficinas, los REIT residenciales también se centran en centros urbanos con creciente población y crecimiento del empleo. En 2018, los REIT residenciales superaron al sector REIT en general, con rendimientos de dividendos que promediaron el 3,97 % en un año.
4. REIT de salud: Hay 33 REIT de salud en todo el mundo con una capitalización de mercado que supera los 127 mil millones de dólares, y el 90% de los REIT de salud están en EE. UU. Los REIT de atención médica invierten en bienes raíces relacionados con la salud, como residencias de ancianos, hospitales, residencias de ancianos y centros médicos. El sector sanitario representa aproximadamente el 17% del gasto en el PIB de EE.UU. Generan ingresos a partir de reembolsos de Medicare y tarifas de ocupación. La rentabilidad por dividendo pagada por los REIT de atención sanitaria es superior a la de las empresas del índice inmobiliario mundial.

2. REIT hipotecarios

Los REIT hipotecarios compran hipotecas permanentes existentes con una tasa de interés alta y ganan dinero con los pagos de intereses. Obtienen ganancias del diferencial entre las tasas de interés a corto plazo y las permanentes.

Los REIT hipotecarios pueden ser residenciales o comerciales . Invertir en REIT hipotecarios es arriesgado. Los REIT hipotecarios sólo representan alrededor del 10% de todos los tipos de REIT; Esto se debe a que los REIT hipotecarios operan con un alto apalancamiento y esto los hace volátiles.

Antes de invertir en REIT hipotecarios, definitivamente debería obtener más educación para inversionistas.

Cómo invertir en REIT

La mejor manera de invertir en REIT es invertir en un REIT ya existente. Puede invertir en REIT comprando directamente sus acciones o invirtiendo en un plan como un Unit Trust autorizado, que invierte en REIT.

Puede obtener acciones de REIT invirtiendo en fondos mutuos de REIT o fondos cotizados en bolsa (ETF) de REIT. Los ETF son empresas de inversión reguladas que obtienen capital de inversión vendiendo sus acciones a inversores. Luego invierten el dinero recibido por la venta de las acciones en objetivos de inversión específicos.

A continuación se ofrece una guía rápida para invertir en dos tipos de REIT: REIT que cotizan en bolsa y REIT de propiedad privada:

1. REIT que cotizan en bolsa

Este tipo de REIT son similares a las acciones y los ETF, ya que puedes comprarlos y venderlos en las principales bolsas de valores como el Nasdaq o la Bolsa de Nueva York. Hay más de 225 REIT que cotizan en bolsa en EE. UU.

No existe un monto mínimo o máximo para la compra de REIT que cotizan en bolsa. Por cada operación realizada, se cobra una tarifa de corretaje en línea de aproximadamente $8 a $10.

Los inversores reciben dividendos trimestrales o mensuales que equivalen al 90% de sus beneficios. Los activos de los inversores en REIT públicos se aprecian y aumentan de valor constantemente dependiendo de las tendencias macroeconómicas y el desempeño de la empresa.

Mucha gente prefiere invertir en REIT que cotizan en bolsa porque son muy líquidos y tienen un crecimiento estable. Tampoco tienen que pagar tarifas de servicio anuales ni por adelantado.

Los REIT que cotizan en bolsa por ley deben presentar informes financieros trimestrales y cumplir con otros requisitos de informes financieros para aumentar la transparencia y la rendición de cuentas.

Puede encontrar buenos REIT que cotizan en bolsa en los que invertir en plataformas como Dividends.com, donde en el sitio web se enumeran más de 200 REIT que cotizan en bolsa.

2. REIT de propiedad privada

Estas empresas cumplen con los requisitos del IRS, pero cotizan en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC) en una bolsa. Los asesores financieros privados o los corredores privados venden REIT que cotizan en bolsa.

A diferencia de los REIT que cotizan en bolsa y que son gratuitos, los REIT privados cobran entre un 10 y un 16 % de tarifas iniciales. Los REIT que cotizan en privado pueden vender valores a inversores acreditados que tengan un salario anual de al menos 200.000 dólares o un patrimonio neto de 1 millón de dólares.

Los REIT de propiedad privada no son transparentes porque no necesitan cumplir con los estándares de presentación de informes a los que están sujetos los REIT que cotizan en bolsa. No tienen que cumplir las normas de cooperación pública.

Además, los inversores no pueden acceder a su inversión durante los primeros 2 o 3 años después de invertir en REIT privados.

Cuando finalice este período, podrán retirar su inversión. Los retiros de REIT privados se conocen como reembolsos. A pesar del período de tres años, los gestores de los REIT privados pueden decidir restringir indefinidamente los reembolsos.

Cómo miden los REIT las ganancias y los dividendos

Las ganancias de los REIT se pueden medir por los ingresos netos, así como por los fondos operativos (FFO). Puede calcular esto sumando los ingresos netos de la empresa más la amortización y depreciación menos la ganancia por la venta de propiedades.

FFO = (Ingreso Neto) + (Depreciación y Amortización) – (Ganancia en Venta de Propiedad).

La depreciación se incluye en el cálculo porque el gasto de depreciación anual de muchos activos inmobiliarios de los REIT distorsiona las ganancias negativas. Debido a que se eliminan las ganancias por la venta de propiedades, los REIT pueden reinvertirlas.

¿Cuánto debería asignar a los REIT?

Si se pregunta qué porcentaje de su cartera debería asignarse a REIT, la respuesta corta es que varía.

La asignación correcta depende de sus objetivos de inversión, tolerancia al riesgo y cronograma. Sin embargo, la mayoría de los expertos recomiendan asignar entre un 5% y un 15% a una cartera de REIT y ajustar los factores anteriores.

Por ejemplo, la edad puede cambiar la asignación REIT ideal para su cartera. Si bien una asignación REIT del 15% puede tener sentido cuando tienes 30 años, esa asignación debería disminuir gradualmente con el tiempo. Una vez que llegue a la jubilación, probablemente tendrá sentido tener una asignación de REIT mucho más reducida.

Ventajas de invertir en REIT

Hay muchas ventajas que las inversiones REIT tienen sobre las inversiones inmobiliarias individuales :

1. Los rendimientos tienden a ser bastante altos . Según Nareit , alrededor de 145 millones de inversores en Estados Unidos poseen REIT a través de fondos de inversión y ahorros para la jubilación. Invertir en REIT diversifica su cartera y ayuda a preservar el valor total de su inversión.
2. Invertir en REIT proporciona una fuente confiable de ingresos pasivos. A diferencia de las inversiones inmobiliarias individuales, los inversores REIT no tienen que preocuparse por la compra y venta o el alquiler y mantenimiento de propiedades inmobiliarias.
3. Los REIT cuentan con profesionales que manejan todos los aspectos de las propiedades (incluido el trabajo legal) de una manera que genera altas ganancias. Al final del trimestre, los inversores reciben una parte de las ganancias en forma de dividendos.
4. La mayoría de los REIT son más grandes que los bienes raíces individuales en términos de las propiedades que poseen. Esto los hace más sólidos y menos volátiles.
5. Transparencia. Los REIT que cotizan en bolsa por ley deben presentar un informe periódico a los accionistas. Esta transparencia somete sus actividades al escrutinio del mercado y permite a los inversores estar al tanto de todo lo que sucede en la empresa.
6. Los REIT permiten a las personas invertir en propiedades que son demasiado caras para poseerlas como individuos. Las acciones de REIT también son líquidas; puedes comprarlos y venderlos fácilmente.

Aprende más:

• ¿Son los REIT una buena inversión?

Desventajas de invertir en REIT

Hay muchos beneficios al agregar REIT a su cartera, pero también existen algunos inconvenientes potenciales.

Considere también estas desventajas:

• Dividendos sujetos a impuestos: si bien los REIT tienen beneficios fiscales, tenga en cuenta que los ingresos por dividendos están sujetos al impuesto sobre la renta.
• Tarifas: si invierte en REIT privados no negociados, es posible que tenga que enfrentar tarifas iniciales, comisiones y costos operativos elevados.
• Volatilidad: los REIT no son inmunes a la volatilidad del mercado. Cuando el mercado inmobiliario baja, los REIT pueden verse afectados.
• Interés sensible: Dependiendo del tipo de REIT en el que invierta, los precios de los REIT pueden ser bastante sensibles a las tasas de interés. Por ejemplo, los REIT hipotecarios son más sensibles a los intereses que los REIT de alquiler residencial.

Preguntas frecuentes

¿Qué determina el valor de las acciones de REIT?

Aquí hay algunos factores que puede utilizar para determinar el valor de una acción REIT:

• Crecimiento previsto: puede observar el crecimiento esperado de las ganancias y el rendimiento total esperado de la acción para evaluarlo.
• Precio a FFO: puede consultar el FFO (fondos de operaciones) para evaluar el valor de un REIT, que puede ser más preciso que las ganancias e ingresos previstos cuando evalúa los REIT.
• Comparación: observe el rendimiento de los dividendos en comparación con otros tipos de inversiones de altos ingresos, como acciones o bonos de servicios públicos.
• Deuda a EBITDA: mire la relación deuda-ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización para comparar los REIT.
• Proporción de pago de dividendos: observe la cantidad de dinero pagada en dividendos para evaluar qué tan sostenible es un REIT.
• Calificación crediticia: las calificaciones crediticias evalúan la solidez financiera en función del historial y las perspectivas de un REIT. Las calificaciones más altas pueden estar vinculadas a una valoración más alta.

¿Qué factores afectan el crecimiento de los REIT?

Múltiples factores pueden conducir a un aumento de las ganancias de los REIT. Los REIT suelen producir mayores ganancias en temporadas de crecimiento económico.

Cuando los activos inmobiliarios aumentan de valor, los REIT también lo hacen. Este crecimiento de los ingresos puede provenir de fuentes como la adquisición de nuevas propiedades, más inquilinos ocupando una propiedad y aumentos de alquileres.

¿Cómo invierten los principiantes en REIT?

Cualquiera puede invertir en REIT como inversor individual. Es tan sencillo como abrir una cuenta de corretaje. Desde allí, puede depositar fondos y comenzar a invertir en REIT individuales que cotizan en bolsa, de manera similar a otros activos en el mercado de valores.

Para invertir en REIT privados no negociados, deberá cumplir con los requisitos de ingresos y ser un inversionista acreditado.

¿Le pagan mensualmente los REIT?

Eso depende. Algunos REIT pagan dividendos mensuales, lo cual es una ventaja importante de la inversión en REIT. Otros pagan trimestralmente o anualmente. Todos los REIT deben pagar dividendos al menos una vez al año.

Si le importa la frecuencia de los pagos de dividendos, haga su tarea y consulte el calendario de pagos antes de invertir en un REIT individual.

¿Necesita un documento fiscal del Anexo K-1 o 1099 para REIT?

Si tiene acciones de un REIT, no necesita completar un documento del Anexo K-1, que es para inversores en LLC que tributan como sociedades.

En cambio, los inversores de REIT reciben un formulario fiscal 1099-DIV, que informa los dividendos y, en general, enumera las distribuciones de ganancias de capital.

¿Debería invertir en REIT?

Invertir en REIT es una excelente manera de diversificar cualquier estrategia de inversión y también una excelente manera de invertir en bienes raíces sin tener que poseer ninguna propiedad física por su cuenta.

Si bien algunas personas pueden disfrutar siendo propietarios, el beneficio de no intervención de los REIT los convierte en inversiones atractivas. Si desea obtener más información sobre la inversión en bienes raíces, consulte mis mejores selecciones de los mejores libros sobre inversiones en bienes raíces .