La reciente volatilidad en los mercados financieros probablemente le haga preguntarse si existen otras formas de invertir sin tantas turbulencias.
Las acciones son una excelente inversión a largo plazo, pero no hay duda de que también pueden ser increíblemente impredecibles.
Una forma de ampliar su base de inversión es manteniendo al menos una parte de su cartera de acciones en bienes raíces. Los rendimientos son comparables a los de las acciones y, a menudo, más consistentes.
Esto plantea la pregunta obvia de cómo invertir en bienes raíces. Sorprendentemente, hay varias maneras de hacerlo, algunas sin siquiera ensuciarse las manos.
¿Por qué invertir en bienes raíces?
La mayoría de los asesores de inversiones recomiendan que el inversor típico mantenga la mayor parte de su cartera en acciones. Si bien generalmente se consideran acciones , los bienes raíces también califican como una inversión de capital. Después de todo, al igual que ocurre con las acciones, los bienes raíces representan la propiedad de las inversiones subyacentes.
Pero el sector inmobiliario hace algo más que es importante en cualquier cartera: diversifica sus asignaciones. En lugar de tener el 100% de su cartera de acciones invertida en acciones, puede agregar bienes raíces a la mezcla, lo que le brindará una apreciación del capital a largo plazo desde una dirección diferente.
Sólo ese punto merece una discusión más profunda. En sentido estricto, las acciones son activos financieros. Es decir, están atados a los mercados financieros. Cuando hay turbulencias en los mercados financieros, las acciones bajan con el resto del grupo.
Por el contrario, los bienes raíces tienden a ser una inversión de movimiento más lento. Sus ciclos son más largos, lo que significa que puede seguir funcionando bien incluso cuando las acciones y otros activos financieros no lo sean. Esto le dará la oportunidad de seguir obteniendo rendimientos positivos en su cartera de acciones, incluso cuando los mercados financieros no cooperen.
Ventajas de invertir en bienes raíces
Los bienes raíces tienen dos grandes ventajas sobre las acciones: apalancamiento y depreciación.
Con una pequeña cantidad de capital, a menudo del 20% o menos, puedes controlar una inversión mucho mayor. Por ejemplo, con un aporte de capital de $50,000, usted puede poseer una propiedad de $250,000.
Una tasa de apreciación del capital anual del 5 % (que será de $12 500 en una inversión de $250 000) se traducirá en un rendimiento del 25 % de sus $50 000 de capital invertido.
Estos rendimientos son posibles porque se puede aprovechar el 80% o más de una inversión inmobiliaria. Por el contrario, el apalancamiento inmobiliario sobre las acciones se limita a un margen del 50%.
La otra ventaja de los bienes raíces es la depreciación. La depreciación es lo que se conoce en los círculos contables como un “gasto en papel”. Si bien es deducible a efectos fiscales, no genera un costo de bolsillo. Por ese motivo, sus ingresos reales procedentes de bienes raíces se reducirán a efectos fiscales, pero sin la correspondiente reducción de sus ingresos netos reales.
Con todas las ventajas que invertir en bienes raíces puede aportar a su cartera, veamos las mejores formas de participar.
Formas de invertir en bienes raíces
Aquí hay 5 excelentes maneras de invertir en bienes raíces:
- Propiedad de la vivienda
- Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
- Plataformas de crowdfunding inmobiliario
- Comprar propiedad de alquiler
- Reparar y voltear propiedades
1. Ser dueño de su propia casa
Existe cierto debate sobre si ser propietario de una casa propia se trata principalmente de tener un lugar para vivir o se trata más bien de tener una inversión. Probablemente la mejor respuesta sea ambas. Y esa es una gran parte de la ventaja de ser propietario de una vivienda. Su casa puede brindar refugio y una sensación de permanencia al mismo tiempo que genera capital y valor de inversión a largo plazo.
De hecho, la propiedad familiar ofrece dos formas de obtener rendimientos a largo plazo:
- Apreciación del capital, derivada del lento, pero constante (y a veces no tan lento) aumento del valor de la propiedad. A una tasa promedio anual del 3%, el valor de una vivienda puede duplicarse en menos de 25 años. Al 5%, sólo serán necesarios 15 años. Y con un 7%, se duplicará en sólo diez años.
- El pago del saldo de su hipoteca. Incluso si cree que una hipoteca a 30 años durará lo que parece una eternidad, el saldo pendiente de su hipoteca sigue disminuyendo gradualmente cada año. Y al final de 30 años, desaparecerá por completo y usted tendrá el 100% del valor líquido de su casa.
Este es también otro ejemplo de la ventaja de apalancamiento que disfrutan los bienes raíces. Puede comprar una casa ocupada por su propietario con un pago inicial de tan solo el 5 % y, a veces, incluso menos, hasta llegar a cero. Si su casa se revaloriza un 5% anual, será como obtener un rendimiento del 100% sobre su capital cada año.
A largo plazo, los beneficios son evidentes.
Pero digamos que usted compra una casa de $300,000 con un pago inicial del 5%: $15,000. Después de 30 años, la casa estará totalmente pagada y, con una apreciación del 5%, su valor se cuadruplicará.
Su inversión inicial de $15,000 en la casa crecerá hasta alcanzar una inversión de $1,2 millones.
Cómo arruinar una inversión inmobiliaria a largo plazo perfectamente sólida
Debo hacer aquí una advertencia importante. El ejemplo anterior sólo funcionará si está comprometido a liquidar su hipoteca. Pero si tiene la costumbre de tomar líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda y refinanciarla para obtener efectivo cada pocos años, su deuda crecerá con el paso de los años. Eso compensará la acumulación de capital que de otro modo se produciría.
La ganancia inesperada que se espera al final de 30 años se reducirá considerablemente, o incluso se eliminará, si uno se deja llevar por la eliminación del capital.
2. Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
Los REIT son como fondos mutuos que poseen bienes raíces comerciales. Un solo fideicomiso puede contener docenas o incluso cientos de propiedades. Las inversiones pueden incluir edificios de oficinas, centros comerciales minoristas, grandes complejos de apartamentos, espacios para almacenes y muchos otros tipos diferentes de propiedades generadoras de ingresos.
Una de las principales ventajas de los REIT es que pueden proporcionar ingresos estables y una apreciación del capital a largo plazo. Los alquileres cobrados por las propiedades que exceden los gastos operativos se devuelven a los inversores en forma de dividendos. De hecho, los REIT están obligados por ley a distribuir al menos el 90% de sus ganancias a los inversores en forma de dividendos. Y dado que al menos una parte de esos ingresos se reduce por el gasto de depreciación, escapará al menos parcialmente de los impuestos.
Las distribuciones de apreciación del capital son posibles cuando las propiedades mantenidas en el fideicomiso se venden a precios más altos. Dado que la mayoría de las propiedades se venden en más de un año, los inversores se beneficiarán de tasas impositivas más bajas sobre las ganancias de capital a largo plazo.
Los REIT tienen un excelente rendimiento de inversión a largo plazo. Ganaron más que las acciones durante un período reciente de 38 años, con un rendimiento del 12,87 % frente al 11,64 % de las acciones de 1978 a 2016 . La diferencia puede ser “sólo” de alrededor del 1,23%, pero eso puede marcar una diferencia sustancial en 20 o 30 años.
Aprende más:
- Cómo invertir en REIT
- ¿Son los REIT una buena inversión?
- Cómo invertir en bienes raíces con poco dinero
3. Plataformas de crowdfunding inmobiliario
El crowdfunding inmobiliario es una tendencia de inversión relativamente reciente, que surgió principalmente en los últimos diez años. Es parte del modelo de inversión peer-to-peer (P2P) que se vuelve más popular cada año que pasa. Los patrocinadores inmobiliarios acuden a las plataformas para ofrecer sus ofertas inmobiliarias, mientras que los inversores las financian mediante inversiones.
Quizás la característica más singular de las plataformas de crowdfunding inmobiliario es que le brindan la oportunidad de invertir en una sola propiedad específica o de seleccionar entre varias. Como inversionista, puede tener acciones fraccionarias en propiedades individuales o, en algunos casos, puede financiar la inversión completa.
El crowdfunding inmobiliario es algo así como el salvaje oeste de la inversión P2P. Debido a que está invirtiendo en propiedades individuales y, además, en propiedades comerciales, este tipo de inversión se considera de mayor riesgo. Por ese motivo, muchas plataformas requieren que seas un inversor acreditado para participar. Eso significa que necesitará un ingreso anual de al menos $200,000, o un patrimonio neto de al menos $1 millón sin incluir su residencia principal.
Sin embargo, no todas las plataformas de crowdfunding inmobiliario requieren que seas un inversor acreditado. Incluso puedes invertir en algunos por tan solo $500 por inversión.
El crowdfunding inmobiliario es una excelente forma de invertir si prefieres optar por inversiones inmobiliarias individuales. Pero tenga en cuenta que este tipo de inversión no es particularmente líquida. Dado que las inversiones no se negocian en bolsas públicas, normalmente necesitarás mantener tu inversión durante algunos años antes de obtener el rendimiento total, o incluso recuperar tu capital.
Plataformas de crowdfunding inmobiliario recomendadas
Algunas plataformas destacadas de crowdfunding inmobiliario incluyen:
- Recaudación de fondos . Puede invertir con tan solo $500 o $1000 e invertir en crecimiento o ingresos. No es necesario ser inversor acreditado, por lo que cualquiera puede invertir.
- Calle multitud . Esta plataforma requiere que usted tenga una inversión mayor, que va desde $ 10 000 hasta $ 250 000, además de ser un inversionista acreditado.
- Techo . Esta es otra plataforma popular de financiación colectiva de bienes raíces que también está disponible para inversores no acreditados. Puede comenzar a invertir con tan solo $5,000, invirtiendo principalmente en propiedades de inversión unifamiliares.
Aprende más:
- Lea mi guía sobre las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario .
4. Comprar una propiedad de alquiler
Esta es quizás la forma más clásica de invertir en bienes raíces. Cuando pensamos en inversiones inmobiliarias, rápidamente nos vienen a la mente propiedades de alquiler, y por una buena razón.
La propiedad de alquiler tiene ventajas similares a las de una casa ocupada por el propietario, ya que obtendrá el beneficio tanto de la apreciación del capital a largo plazo como del pago y eventual liquidación de la hipoteca de la propiedad. Pero tiene una ventaja aún mayor ya que tus inquilinos pagarán los gastos operativos mensuales mediante el pago del alquiler.
Si bien puede ser difícil invertir por primera vez en una propiedad de alquiler, eventualmente el aumento de los alquileres debería permitirle comenzar a obtener una ganancia mensual de su inversión. A medida que pasa el tiempo y los alquileres aumentan aún más, su flujo de caja debería mejorar. Y una vez que la propiedad esté pagada, sus ingresos netos por alquiler seguramente despegarán.
Los bienes inmuebles en alquiler también tienen una ventaja de depreciación. Puedes depreciar las mejoras de la propiedad, compensando el ingreso neto con un gasto en papel. Sin embargo, es importante comprender que a medida que se deprecia el valor de la propiedad, la base imponible de su inversión disminuye. Eso significa que la ganancia de capital en venta será mucho mayor.
Pero eso puede no ser un problema. Dado que la propiedad de alquiler es una inversión a largo plazo, obtendrá el beneficio de tasas impositivas más bajas sobre las ganancias de capital a largo plazo.
¡Invertir en propiedades de alquiler no es para débiles de corazón!
Debo advertirle, sin embargo, que invertir en propiedades de alquiler requiere una sólida base de conocimientos antes de comenzar. La curva de aprendizaje será aún más pronunciada si eres principiante .
Por ejemplo, invertir en propiedades de alquiler generalmente requiere un pago inicial mayor, del orden del 20% del precio de compra o más. También tendrás que lidiar con inquilinos. Algunos inquilinos pueden pagar el alquiler tarde, dañar la propiedad o incluso escaparse en medio de la noche. Los riesgos son aún mayores si invierte en propiedades de alquiler fuera del estado .
Pero si tiene suficiente capital, al menos algo de experiencia en reparación y renovación de bienes raíces y más que un poco de paciencia, las propiedades en alquiler pueden ser una de las mejores inversiones que puede hacer.
Aprende más:
- Invertir en propiedades de alquiler
- ¿Qué es la prueba de fondos en el sector inmobiliario?
5. Propiedades de arreglar y voltear
Fix-and-flip no es nuevo, pero se ha convertido en la “versión televisiva” de la inversión en bienes raíces, gracias a los numerosos programas de TV de fix-and-flip ahora disponibles en HGTV y otras redes. Parece bastante sencillo, o al menos así lo hacen ver en la televisión. La versión de la vida real, sin embargo, es algo muy diferente.
El concepto básico es comprar una propiedad que está en grave deterioro. Este es un componente importante, porque el mal estado le permite comprarlo a un precio sustancialmente inferior a su valor de mercado totalmente mejorado.
Podrías comprar una propiedad en un vecindario de $300.000 por $200.000. Si puede restaurar la propiedad al estándar de la comunidad circundante por $40 000, puede venderla por $300 000 y obtener una ganancia de $60 000.
Reparar y voltear es todo menos simple
Parece simple en la televisión, pero en la vida real es todo lo contrario. En primer lugar, debe conocer su área de mercado, es decir, conocer realmente su área de mercado. Eso significa que usted conoce la diferencia entre una propiedad que se vende con descuento y una que está realmente infravalorada.
En segundo lugar, hay que saber lo que implica renovar la propiedad. De hecho, necesitarás poder hacer gran parte del trabajo tú mismo. De lo contrario, pagará una fortuna a los contratistas. También necesitará saber qué elementos de una propiedad se pueden reparar y qué podría hacer que una casa sea un verdadero candidato para la expropiación. Si juzga mal la diferencia, puede perder los ahorros de toda su vida.
En tercer lugar, arreglar y voltear requiere mucho capital. A menos que tenga un acuerdo de préstamo comercial con un banco (que es muy difícil de conseguir para este propósito), deberá pagar en efectivo las propiedades que compre. Es raro que pueda obtener financiación hipotecaria común para propiedades que realmente necesitan renovaciones importantes. Además, necesitará capital adicional para pagar tanto las renovaciones necesarias como los gastos de mantenimiento de la propiedad hasta su venta.
Si tiene los fondos, la experiencia y los nervios necesarios para hacer que los acuerdos de arreglar y cambiar funcionen, puede ser lucrativo. Pero tenga en cuenta que el mercado se ha vuelto muy concurrido y uno de sus mayores problemas será encontrar propiedades adecuadas al precio adecuado. En muchos mercados, incluso las ofertas especiales para personal de mantenimiento se venden a un precio muy cercano al valor total de mercado.
¿Qué hace que Fix-and-Flip sea único entre las inversiones inmobiliarias?
Hay una cosa más que debemos entender acerca del fix-and-flip: es más una ocupación y menos una inversión, si es que es siquiera una inversión. Reparar y voltear es muy práctico y deberás estar preparado para dedicar tiempo y esfuerzo para que funcione. Puede muy fácilmente alcanzar el nivel de una ocupación a tiempo completo.
¿Debería invertir en bienes raíces?
Como dije al principio, existen múltiples formas de invertir en bienes raíces. Dado que es una de las mejores inversiones a largo plazo (y una perfecta diversificación de acciones lejos de las acciones), debe elegir al menos una inversión y comprometerse con ella.
Ser propietario de su propia casa es la opción predeterminada para muchos. Pero incluso si lo hace, y especialmente si no lo hace, agregue uno o dos REIT a su cartera de inversiones o IRA. Funcionan igual que los fondos mutuos y los fondos cotizados en bolsa, pero agregan bienes raíces comerciales a su cartera.
Si tiene un patrimonio neto más alto y le gustaría participar en acuerdos individuales de bienes raíces comerciales, investigue las oportunidades en el crowdfunding inmobiliario. Ahora hay tantas plataformas diferentes que puedes elegir las inversiones específicas que deseas realizar.
Y si tiene el capital y está preparado para tratar con inquilinos, invertir en propiedades de alquiler puede ser una de las mejores inversiones inmobiliarias de todas.
Finalmente, considere arreglar y voltear sólo si tiene un presupuesto muy grande, mucha habilidad práctica y la voluntad de arriesgarse a perderlo todo. Si puedes superar esos obstáculos, puede ser una excelente ocupación, pero no tanto una inversión.
Aprende más:
- Regla del 1% en el sector inmobiliario