Tener inversiones en bolsa o fondos mutuos puede ser clave para tu futuro financiero. Sin embargo, debe hacerse de manera responsable y comenzar temprano para aprovechar el interés compuesto.
Además, seguro que muchos de vosotros habéis pensado en el sector inmobiliario como una herramienta de inversión más. Estoy convencido de que es una excelente manera de sentar las bases para un futuro financiero sólido. Al igual que la inversión tradicional, comenzar a una edad más temprana tiene enormes ventajas.
Desafortunadamente, la inversión inmobiliaria es también la forma de inversión más incomprendida y más fácil de arruinar. Todos hemos visto a personas hacer una fortuna gracias a la apreciación o hemos oído hablar de personas que pasaron de estar muy endeudadas a ser millonarias utilizando estrategias sin pago inicial.
Esto puede resultar engañoso. Hoy les daré mi opinión sobre la inversión inmobiliaria. Le indicaré la dirección correcta y le brindaré las herramientas que necesita para tomar decisiones inteligentes sobre bienes raíces.
Inversión inmobiliaria para principiantes: conceptos básicos
He llegado a donde estoy hoy viviendo con frugalidad, invirtiendo bien y haciendo inversiones inmobiliarias sólidas. Ciertamente he cometido errores en el camino. ¡Quizás pueda ayudarte a evitar algunos de ellos!
Hoy presentaré los conceptos básicos de la inversión inmobiliaria y le mostraré algunos conceptos erróneos prevalentes. Lo que aprenderá le ayudará a tomar decisiones financieras inteligentes sobre una propiedad que está comprando para vivir o sobre una propiedad de inversión.
1. Conozca los números: la regla del 1%
Le mostraré algunas reglas y conceptos que cambiarán su forma de ver el sector inmobiliario. En mi opinión, la regla más importante en el sector inmobiliario es la regla del 1%.
Una vez que conozca esta regla, podrá ver instantáneamente el precio de una vivienda y saber si tiene posibilidades de ser una buena inversión. También sabrá si está pagando de más o si tiene posibilidades de conseguir una oferta realmente buena.
Esta regla es tan fácil que puedes hacerla mentalmente. Aquí vamos.
La regla del 1% : si una casa se alquila por al menos el 1% del costo de adquisición, podría ser una buena inversión.
El costo de adquisición tiene en cuenta los costos de remodelación u otros costos para preparar la casa para mudarse.
Un ejemplo sería comprar una casa por $80.000 y arreglarla por $20.000 . Su costo de adquisición es de $100.000 .
Según la regla del 1% , debería alquilarse por al menos 1.000 dólares al mes ( 1% de 100.000 dólares ) para tener la oportunidad de ser una buena inversión.
Esta regla es una estimación. Una vez que haya determinado que esto podría ser un buen negocio, investigará más y obtendrá toda la información que pueda sobre los ingresos y gastos reales para tener una estimación real de cuál será su futuro retorno de la inversión.
2. Conozca las áreas de alto costo de vida
¿Alguna vez escuchó a alguien quejarse de que vive en San Francisco o la ciudad de Nueva York y no puede invertir en bienes raíces? Yo diría que son correctos, y la regla del 1% muestra por qué. Si compras una casa por 900.000 dólares , pero la alquilas por 3.000 dólares al mes, no estás ni cerca de pasar la regla del 1% . Es una inversión que pierde dinero.
Algunos argumentarán que lo compensará con la apreciación. Yo llamo a esto el mito de la apreciación . Si bien la apreciación es a veces mayor en áreas de alto costo de vida (HCOL), su duración es esporádica y, a largo plazo, sólo ligeramente mejor que en el resto del país. No se deje engañar por las exageraciones.
Muchos argumentan que es mejor comprar que malgastar el dinero en alquiler . Cuando haces cálculos, a menudo encontrarás que alquilar puede ser superior a comprar en muchas situaciones.
Una razón es que, durante los primeros años de su préstamo, en realidad está pagando mucho menos de la parte principal del préstamo de lo que cree. Es sobre todo interés. Esto se debe a la forma en que funciona la amortización de los préstamos. Es un poco apesta.
Además, algunos argumentan que el pago de la hipoteca puede ser más barato que el pago del alquiler en determinadas ciudades. Puede que sea cierto, pero hay muchos gastos que pagar después del pago de la hipoteca cada mes (reparaciones, mantenimiento, gastos de capital, impuestos, seguros, HOA, etc.).
No suele haber gastos más allá del alquiler.
3. Conozca el mito del flujo de caja
Muchas personas ya poseen una propiedad de alquiler y piensan que están ganando dinero con ella, cuando en realidad es posible que apenas estén alcanzando el punto de equilibrio o incluso perdiendo dinero.
Para comprender este concepto, les presentaré mi segunda regla inmobiliaria favorita, la regla del 50% .
La regla del 50% : aproximadamente el 50% del alquiler bruto de una vivienda unifamiliar se destinará a gastos.
Ejemplos de gastos:
- impuestos
- seguro
- refacción
- asociación de propietarios
- los gastos de capital
- propiedad administrativa
Recuerde, el pago de una hipoteca NO está incluido en este 50%. ¡Esto es muy importante!
La cantidad de dinero que usted trae a casa como ingreso extra o “flujo de efectivo” es después del 50% de gastos Y después de pagar la hipoteca. La mayoría de la gente ignora este gasto del 50% cuando le dicen a la gente cuál es su flujo de caja.
Ejemplo:
Compraste una casa por $100,000 . Se alquila por $1000 al mes. $500 por mes se consideran gastos.
Digamos que el pago de su hipoteca es de $600 por mes. Les dices a tus amigos que tu flujo de caja es de $400 al mes debido a un alquiler de $1000 – una hipoteca de $600 = una ganancia de $400. ¿¿¿Bien???
En realidad , tienes aproximadamente $500 en gastos y una hipoteca de $600. Sus gastos totales son $1100 al mes. Con $1000 de alquiler, tiene un flujo de caja negativo de $100 al mes.
No te asustes todavía. Hay varias formas de remediar esto:
- Encuentre una manera de tener una hipoteca más baja, ya sea con un pago inicial más alto o una mejor tasa
- Comprar la casa más barata
- Encuentre una manera de aumentar el alquiler
- Administre la propiedad usted mismo (la regla del 50% supone que tiene una empresa administradora)
4. Conozca sus finanzas
Quiero hablar de finanzas. ¿Cuándo estás listo para comprar una casa propia? una casa de inversión? Creo que deberías invertir en bienes raíces desde una posición de solidez financiera. Debes poner tus finanzas en orden antes de sumergirte.
Estoy seguro de que ha escuchado a personas comprar bienes raíces con poco o ningún pago inicial y con mal crédito. También hay gurús de bienes raíces que lo convencerán de usar el dinero de otras personas, obtener adelantos en efectivo de sus tarjetas de crédito, pedir prestado de su 401k o, mejor aún, pedir prestado del 401k de su abuela para financiar sus negocios.
Creo que la idea de utilizar el dinero de otras personas , la menor cantidad posible de su dinero y tener la mayor cantidad de deuda posible no es necesariamente una buena estrategia de inversión.
Algunos se enriquecen rápidamente de esta manera, pero una buena cantidad de personas simplemente empeoran las cosas para ellos y para las personas desafortunadas a las que convencen para que inviertan con ellos.
Nuevamente, esta es una situación en la que los medios, los libros, los sitios web de bienes raíces y los gurús exageran demasiado las cosas. No lo creas.
5. En tus primeras casas, ve a lo seguro
Pague sus deudas, especialmente las de tarjetas de crédito, antes de meterse con bienes raíces. Puntos de bonificación por liquidar vehículos y préstamos estudiantiles antes de invertir en bienes raíces. Ese es mi estilo personal, pero algunos pueden considerarlo demasiado extremo.
Me gusta ahorrar un 20% para el pago inicial y luego obtener una hipoteca a tasa fija por 30 años con una tasa de interés baja. Menos del 20% de pago inicial y está desperdiciando dinero en un seguro hipotecario privado (PMI). Además, usted no tiene ningún valor líquido sobre la propiedad en caso de que el mercado se vuelva en su contra y necesite venderla. Al menos un 20% de pago inicial es una forma segura de hacerlo.
Luego busco una propiedad para comprar usando las reglas del 1% y del 50% como punto de partida. Una vez que se compra la casa y tiene inquilinos, se asegura de que el efectivo fluya un poco (o tal vez mucho) y luego comienza a ahorrar un segundo pago inicial y, con suerte, repite el proceso.
La clave es asegurarse de que su primera casa se haya convertido en una buena inversión antes de pasar a la segunda. Además, su segunda casa también necesita un pago inicial. Algunos de ustedes sentirán que un pago inicial del 20% es inalcanzable, pero yo lo hice con ingresos militares y veo que muchas personas lo hacen cuando se toman en serio el ahorro.
Además, los precios de las casas que compré en Alabama oscilaban entre 30.000 y 60.000 dólares. Estos cumplieron fácilmente la regla del 1%, tuvieron un buen flujo de caja y, si necesita un pago inicial del 20%, ¡es algo totalmente factible!
Puede que no necesariamente compre casas tan baratas, pero creo que le he explicado que comprar bienes raíces en áreas de alto costo de vida no es la manera inteligente de hacerlo. El dinero se gana en los extremos inferiores. ¡No deberías invertir en casas unifamiliares que cuestan $600,000, porque no se alquilan por $6,000 al mes! (¡Recuerde la regla del 1%!)
6. Reservas de efectivo
Otro problema que tengo con todo el mantra de “sin dinero, no hay problema, ¡compra casas sin pago inicial!” es la idea de no tener reservas de efectivo. Creo en la planificación para los peores escenarios y debería haber efectivo en el banco en caso de que algo salga mal.
¿Cuánto efectivo? Es una buena regla general mantener seis meses de reservas de efectivo para todo el dinero que necesitaría para pagar sus hipotecas y todas las tarifas relacionadas en caso de que no tenga ingresos. Esto incluye seguros e impuestos.
Tenga en cuenta que si tiene una hipoteca sobre su residencia principal, la casa en la que vive ahora, es tan necesario tener una reserva de efectivo para esa casa como para sus propiedades de inversión.
Hay dos razones por las que seis meses es una buena regla general:
- Una es que te da tiempo para superar la ley de Murphy. Podrías perder tu trabajo, las casas podrían quedar sin alquilar y podrían realizarse reparaciones costosas de repente, ¿quién sabe?
- La otra razón es que esto es lo que la mayoría de los bancos deben ver para calificar para préstamos. Si tiene propiedades de inversión, querrán ver seis meses de reservas de efectivo para cada una, incluida la residencia principal. Esto le permitirá estar preparado para pedir dinero prestado a los bancos cuando llegue el momento de comprar la casa número 3 o 4.
Estos seis meses de reservas de efectivo son sólo una regla general. Si el flujo de efectivo de su casa es grande, como el mío, la necesidad de reservas de efectivo es menor. Si sus casas tienen un flujo de caja pequeño, es posible que necesite más para estar seguro.
Lo importante es que puedas dormir bien por la noche sabiendo que tienes suficiente dinero reservado para afrontar uno o dos imprevistos.
7. Edúcate
Debe dedicar una cierta cantidad de tiempo, pero no demasiado, para informarse sobre bienes raíces . Tómese de tres a seis meses y absorba toda la información que pueda, luego comprométase a tomar alguna medida (una vez que esté preparado financieramente). Algunas personas leen blogs y libros para siempre, pero nunca toman ninguna medida concreta.
Blogs
Me gustan los blogs más que cualquier otro foro para aprender. Recorre mi blog a fondo, centrándote primero en la pestaña de bienes raíces. Recomiendo leer todo por www.coachcarson.com. Usó bienes raíces de manera responsable para jubilarse anticipadamente y ahora ayuda a otros a hacer lo mismo. Paula Pant de www.affordanything.com utilizó el sector inmobiliario para poder dedicarse a sus pasiones. Tanto su blog como su podcast son increíbles.
Bolsillos más grandes
Biggerpockets es el sitio web inmobiliario más grande del mundo. Tiene una membresía paga, pero hay muchos foros, podcasts y publicaciones a los que puedes acceder sin ser miembro pago.
Con Biggerpockets, recomiendo escuchar sus podcasts. Entrevistan a todo tipo de inversores inmobiliarios (incluido yo mismo) y realmente profundizan en cómo construyeron sus carteras. Aprendí mucho sobre varios enfoques diferentes de inversión inmobiliaria en su podcast.
Mi advertencia para Biggerpockets es que no necesariamente enseñan una determinada filosofía de inversión en bienes raíces, simplemente presentan todo lo que existe. Tendrá que ejercer su propio criterio sobre qué enfoques le convienen.
El podcast a menudo presenta historias de personas que construyeron grandes carteras rápidamente utilizando deuda de manera agresiva, utilizando métodos de financiamiento creativos y evitando usar su propio dinero tanto como sea posible.
No siempre soy un gran admirador de esto. Si una estrategia le permite hacerse rico rápidamente, a la inversa le permitirá empobrecerse rápidamente. Cuando tienes muchos préstamos y pocas o ninguna reserva de efectivo, eres muy sensible a las caídas del mercado o a eventos raros e imprevistos como la pérdida del empleo, problemas de salud graves, inundaciones, etc.
Libros
Usar blogs, invertir en podcasts e incluso tener un mentor es probablemente más importante que leer un libro, pero sigue siendo una forma muy tradicional de ampliar tus conocimientos. Ningún libro que haya leído me ha dejado boquiabierto, pero algunos son bastante buenos.
Recomendaré The Book on Rental Property Investing de Brandon Turner (famoso por Biggerpockets) y The Millionaire Real Estate Investor de Gary Keller.
Mentores
Una vez que esté haciendo su tarea y haya aprendido algo sobre bienes raíces a través de su investigación, es hora de encontrar uno o varios mentores. Necesita a alguien que haya tenido éxito en el tipo de inversión inmobiliaria que desea realizar. Querrá alguien con quien intercambiar ideas mientras realiza su primera compra y alguien con quien hablar cuando se encuentre con problemas difíciles.
Encontrar un mentor es algo que veo que la gente hace de manera incorrecta todo el tiempo. No basta con encontrar a su inversor favorito y enviarle un correo electrónico preguntándole si será su mentor. Esto sucede mucho y creo que tiene una tasa de éxito del 0%.
Brandon Turner lo dijo mejor en uno de sus libros sobre bienes raíces. Dijo que pedirle a alguien que no conoces que sea tu mentor es como pedirle a alguien que se case contigo en la primera cita.
Recomendaría buscar un mentor que aún no tenga presencia en los medios. Probablemente estén agotados con solicitudes.
La mayoría de las ciudades tienen reuniones de la asociación de inversores inmobiliarios (REIA) a las que puede asistir. También puede utilizar los foros de Biggerpockets.com para conocer inversores inmobiliarios en su ciudad.
Además, es necesario encontrar una manera de que sea beneficioso para ellos. Encuentre alguna forma de ofrecerles valor. Tal vez haga algún tipo de trabajo para ellos de forma gratuita y le brindarán consejos e indicaciones a medida que avanza hacia la compra de su primera propiedad de inversión.
Evitaría usar la palabra mentor cuando tenga conversaciones con mentores potenciales. Es una palabra rara que implica mucho compromiso y tiempo. Creo que la relación mentor-aprendiz es algo que se forma naturalmente con el tiempo, sin usar realmente la palabra. No lo fuerces.
Aprende más:
- Inversión inmobiliaria frente a acciones