Elegir una hipoteca es un proceso que debe comprender incluso antes de completar una solicitud. A pesar de los esfuerzos por agilizar el proceso de solicitud en línea, los préstamos hipotecarios tienden a ser uno de los tipos de préstamos más engorrosos de solicitar.
Pero puede simplificar el proceso (y aprender a buscar tasas hipotecarias) entendiendo cómo funciona y qué necesita para postularse y ayudar a su propia causa.
Cómo buscar una hipoteca en 7 sencillos pasos
A continuación se explica cómo buscar una hipoteca , desglosado en siete pasos prácticos:
- Verificación de crédito hipotecario
- Preparar documentos financieros
- Elija un prestamista hipotecario
- Seleccione un programa hipotecario
- Obtenga una aprobación previa
- Lista y vende tu casa
- Comience a buscar una nueva casa
1. Verifique su crédito antes de solicitar una hipoteca
El proceso de búsqueda de una hipoteca comienza con esto como un primer paso necesario, ya que tanto la aprobación como el precio de la hipoteca dependen en gran medida de su puntaje crediticio. Cuanto más altos sean esos puntajes, más probabilidades tendrá de ser aprobado y obtener la tasa de interés más baja para un préstamo hipotecario.
Usted se debe a usted mismo hacer todo lo necesario para mejorar su puntaje crediticio , especialmente si sabe que tiene información crediticia despectiva.
¿En qué medida afectan los puntajes de crédito a las tasas de interés de su hipoteca?
La mayoría de los prestamistas hipotecarios no aprobarán su solicitud si su puntaje crediticio es inferior a 620, aunque algunos pueden llegar hasta 580 en un préstamo de la FHA.
Pero incluso más allá de la aprobación, el impacto de las calificaciones crediticias en las tasas hipotecarias es sustancial.
Según myFICO, la compañía detrás de los puntajes de crédito FICO, las tasas hipotecarias para una hipoteca fija de $300,000 a 30 años variarán según los siguientes rangos de puntaje crediticio:
| Puntaje FICO | ABR | Mensualidad |
|---|---|---|
| 760-850 | 3,208% | $1,299 |
| 700-759 | 3,430% | $1,335 |
| 680-699 | 3,607% | $1,365 |
| 660-679 | 3,821% | $1,401 |
| 640-659 | 4,251% | $1,476 |
| 620-639 | 4,797% | $1,573 |
Como puede ver arriba, las tasas hipotecarias pueden variar en más de 1,5 puntos desde el rango de puntaje crediticio más bajo hasta el más alto. Por esta razón, usted se debe a sí mismo hacer todo lo necesario para maximizar su puntaje crediticio.
Cómo mejorar tu crédito para un préstamo hipotecario
La mayoría de las personas saben que van a comprar una casa mucho antes de tomar medidas para hacerlo realidad. Siempre debe controlar sus puntajes crediticios con regularidad. Pero si sabes que vas a comprar una casa, adquiere una urgencia adicional. Si sus puntuaciones no son las que desea, la preparación avanzada será su mejor amiga.
Obtenga un informe de crédito gratuito
Hay muchas fuentes de calificación crediticia gratuitas, incluidos bancos, cooperativas de crédito, emisores de tarjetas de crédito y proveedores externos, como Credit Sesame y Credit Karma. Si no ve el puntaje crediticio que espera, deberá obtener un informe crediticio. Los prestamistas hipotecarios consideran la información y los puntajes crediticios de las tres agencias de crédito .
Según la ley federal, tiene derecho a recibir una copia gratuita de su informe crediticio de cada una de las tres agencias de crédito cada año. Puede hacerlo solicitando los tres a través de Annual Credit Report.com . Es la única fuente en línea autorizada para proporcionar su informe crediticio de cada una de las tres agencias de crédito.
Revise su informe de crédito en busca de errores
Obtenga una copia de sus informes de crédito y examínelos detenidamente. Busque cualquier información inexacta o morosa. Si algo parece ser un error, deberá presentar disputas ante los acreedores o las agencias de crédito. En la mayoría de los casos, también deberá proporcionar documentación que demuestre que la información es incorrecta. Si tiene saldos vencidos impagos, como cuentas de cobro, liquidelos de inmediato. Eso no hará que desaparezcan de sus informes crediticios, pero un cobro pagado siempre es mejor que uno abierto.
Dado que este proceso puede llevar varias semanas, debe ser el primer paso en el proceso de búsqueda de hipotecas.
2. Prepare los documentos financieros requeridos
Debe comprender desde el principio que solicitar una hipoteca no es como ir a un cajero automático a sacar dinero en efectivo, o pasar por la ventanilla de los Arcos Dorados para ir a buscar el almuerzo.
No importa cómo trabajen las compañías hipotecarias para comercializar un proceso de solicitud sencillo, sigue siendo una de las transacciones financieras más complicadas que experimenta la persona promedio. Esto se debe en parte a que está solicitando una cantidad muy grande de dinero.
Una hipoteca representa un riesgo para el prestamista y obtener la documentación adecuada es una de las formas en que los prestamistas minimizan el riesgo. La otra cuestión es que tanto una hipoteca como una transacción inmobiliaria son cuestiones legales. Es decir, cada transacción está legalmente registrada y es legalmente ejecutable.
Cómo prepararse para una solicitud de hipoteca
Debido a que el proceso es tan complicado, su mejor estrategia es la preparación avanzada. Puede lograrlo con los siguientes pasos:
1. Reúna su documentación
Como regla general, los prestamistas hipotecarios no confían en su palabra cuando completa una solicitud. Un reclamo financiero significativo en su solicitud deberá estar respaldado por documentación.
Espere proporcionar algunos o todos los siguientes:
- Nombres, direcciones, números de teléfono y números de cuenta de sus cuentas bancarias, cuentas de corretaje de empleadores y préstamos importantes.
- Sus recibos de sueldo y formularios W-2 más recientes de los últimos dos años.
- Declaraciones de impuestos sobre la renta completas y firmadas si trabaja por cuenta propia, tiene ingresos sustanciales por inversiones, propiedades de alquiler, ingresos por comisiones o cualquier ingreso que no sea salario.
- Copias de extractos bancarios y otras cuentas financieras que cubran al menos los últimos 60 días.
Dependiendo de lo que se revele cuando complete su solicitud de préstamo, es posible que se requiera otra documentación. Por ejemplo, si paga o recibe manutención infantil o pensión alimenticia, es posible que deba presentar una sentencia de divorcio.
2. Prepárese para mostrar los fondos para el cierre
Un préstamo hipotecario típico requerirá que usted haga un pago inicial equivalente a entre el 3% y el 20% del valor de la propiedad que está comprando. Además del pago inicial, tendrá costos de cierre que normalmente representan alrededor del 2% del precio de compra. También deberá prepararse para los depósitos en garantía para impuestos y seguros que pueden agregar otro 1% o 2%.
Por ejemplo, si está comprando una casa de $300,000 con un pago inicial del 5%, necesitará $15,000 de pago inicial, más aproximadamente $10,000 para costos de cierre y depósitos en garantía. Deberá demostrar la capacidad de proporcionar $25,000 para completar la transacción.
Eso no significa que su esfuerzo por comprar una vivienda estará condenado al fracaso si no tiene el monto total.
Por ejemplo, es posible que pueda utilizar un obsequio de un miembro de la familia para cubrir el pago inicial. Si eso fuera necesario, necesitará que el donante esté alineado y completamente preparado para proporcionar documentación que respalde su propia capacidad para cubrir el monto de la donación. El prestamista incluso exigirá que el donante ejecute una carta de regalo estándar de la industria que se incluirá en su expediente de solicitud.
3. El prestamista pagó los costos de cierre y los depósitos en garantía
Los costos de cierre y los depósitos en garantía a menudo los paga el vendedor de la propiedad, como un incentivo para que usted compre su casa. Pero si esto es posible o no depende de su mercado. En un mercado especialmente fuerte, es posible que los vendedores no paguen los costos de cierre.
Incluso si no lo hacen, existe un Plan B. Eso es lo que se conoce como costos de cierre pagados por el prestamista.
Así es como funciona: a cambio de un ligero aumento en la tasa de su hipoteca, el prestamista pagará los costos de cierre e incluso los fondos en garantía. La conversión es aproximadamente el 1% de los costos de cierre pagados por el prestamista por cada aumento de 1/8 (0,125%) en la tasa de su hipoteca. Si sus costos de cierre y depósitos en garantía suman el 3% del monto del préstamo, puede hacer que el prestamista los pague a cambio de un aumento del 0,375% en su tasa de interés.
Si espera que el prestamista pague los costos de cierre y los depósitos en garantía, eso es algo que deberá discutir con su prestamista al momento de la solicitud.
4. Guarde antes de presentar la solicitud
El punto es que necesitará reunir fondos para cerrar la nueva casa y estar preparado para mostrar las fuentes en su solicitud. Si alguno de estos fondos provendrá de sus propios recursos, deberá proporcionar la documentación completa de la fuente.
No cometa el error que cometen algunos solicitantes de hipotecas de pensar que pueden completar una solicitud y luego ahorrar dinero para el pago inicial. Los fondos para cerrar parte del proceso de compra de una vivienda es algo para lo que hay que prepararse con antelación.
3. Elija un prestamista hipotecario
Aprender a buscar una hipoteca se trata principalmente de encontrar y trabajar con los mejores prestamistas hipotecarios . Esas son las empresas que no sólo tendrán la mayor cantidad de programas, sino que también es más probable que cumplan lo que prometen desde el principio. Después de todo, ¡tienen una reputación que mantener!
Las tasas hipotecarias deberían ser similares en todos los ámbitos
Uno de los mayores errores que puede cometer cuando se trata de buscar una hipoteca es poner demasiado énfasis en las tasas bajas.
No se puede negar que la tasa es un factor importante en el proceso de selección de hipotecas. Pero dado que todos los prestamistas financian esencialmente sus préstamos a través de tres agencias (FNMA, FHLMC y GNMA), no debería haber mucha variación en las tasas de un prestamista a otro.
Si encuentra tasas de publicidad de los prestamistas muy por debajo de las de la industria, podría ser una señal de advertencia. Por ejemplo, un prestamista puede anunciar tarifas que no se pueden bloquear, lo que significa que no es la misma tasa que obtendrá en la mesa de cierre. Sea consciente de esta táctica y evítela a toda costa.
Encontrar un prestamista hipotecario
Uno de los problemas a la hora de comprar una hipoteca es que hay tantos prestamistas. De hecho, probablemente haya cientos en el área de su mercado local. Esto se debe a que no sólo hay prestamistas nacionales, sino que también hay docenas de prestamistas locales. Estos incluyen bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias y corredores hipotecarios independientes.
Ordenar la lista puede ser un desafío, pero es por eso que nunca debes confiar completamente en la tarifa como criterio. En general, las mejores tasas hipotecarias las proporcionarán los mejores prestamistas hipotecarios, porque es más probable que cierren su préstamo con la tasa que le prometieron por adelantado.
4. Seleccione el mejor programa hipotecario para su situación
La forma de buscar tasas hipotecarias depende en gran medida del programa de préstamos que mejor satisfaga sus necesidades.
Cubrimos detalladamente los diferentes tipos de hipotecas que están disponibles aquí . Puede consultar ese artículo para obtener una discusión en profundidad de cada uno, pero a continuación se muestra un resumen de las opciones:
- Hipotecas convencionales : disponibles en montos de préstamo de hasta $548,250 para 2021 , pero pueden ser más altos para propiedades multifamiliares y aquellas ubicadas en áreas designadas de alto costo. Disponible para ocupación por propietarios, segundas residencias y propiedades de pequeños ingresos.
- Préstamos jumbo : disponibles para montos de préstamo superiores a $510,400, hasta varios millones de dólares.
- Hipotecas de la FHA : disponibles únicamente para propiedades ocupadas por sus propietarios y, en general, para aquellas con puntajes crediticios más bajos.
- Hipotecas VA : disponibles tanto para miembros en servicio activo como para miembros del ejército de EE. UU. dados de baja honorablemente, proporcionan financiación del 100% únicamente en propiedades ocupadas por sus propietarios.
- Hipotecas del USDA : al igual que los préstamos de la FHA y VA, también son hipotecas de agencias gubernamentales. Están disponibles para personas que viven en condados rurales designados con ingresos bajos o moderados.
Hipotecas de tasa fija versus hipotecas de tasa ajustable
También existen diferentes tipos de préstamos dentro de cada uno de los tipos de hipotecas básicas. Estas incluyen hipotecas de tasa fija, en las que su tasa de interés y pagos mensuales permanecerán constantes durante todo el plazo del préstamo, así como hipotecas de tasa ajustable o ARM. Con una ARM, tendrá una tasa de interés y pagos establecidos al comienzo del préstamo, generalmente a tres, cinco, siete o 10 años, luego el préstamo volverá a ser ajustable a un año.
Las hipotecas a tipo de interés fijo son la mejor opción si planea pasar muchos años en la vivienda. Por lo general, las ARM solo tienen sentido si planea vender la propiedad dentro del plazo inicial de tasa fija del préstamo.
5. Obtenga una precalificación o, mejor aún, una aprobación previa
Hay dos razones para este paso:
- Para determinar la hipoteca para la que puede calificar, y
- Para que un posible vendedor de propiedades sepa para qué está calificado
Créame, tendrá suficiente trabajo tratando de encontrar una propiedad. Si tiene al menos una idea de para qué califica en el frente hipotecario, todo el proceso será más fácil.
Precalificado versus preaprobado
Los consumidores a menudo confunden la precalificación y la aprobación previa, asumiendo que ambas son lo mismo. Ellos no están.
Precalificación
Con una precalificación, un prestamista obtendrá su informe crediticio, pero dependerá de usted para proporcionar otra información financiera, como empleo, ingresos, activos y cualquier obligación personal que no aparezca en su informe crediticio. En esencia, el prestamista emitirá una carta indicando que usted parece estar calificado para el monto del préstamo que ha solicitado, pero con la salvedad de que toda la información proporcionada deberá documentarse antes del cierre.
En otras palabras, una precalificación es una forma de garantía bastante débil, tanto para usted como para un vendedor de propiedades ansioso.
Aprobación previa
Una aprobación previa es una forma de garantía mucho más sólida. Funciona de manera muy similar a una precalificación, excepto que usted proporcionará documentación para respaldar toda la información financiera reclamada.
De hecho, con una aprobación previa, en realidad presentará una solicitud formal a su prestamista hipotecario. Eso incluirá completar una solicitud de hipoteca completa y todos los formularios de respaldo. También proporcionará la documentación necesaria, como recibos de pago recientes, formularios W-2, extractos bancarios y otra información que respalde lo que ha incluido en su solicitud.
Luego, el prestamista realizará una evaluación completa de su solicitud, incluida la obtención de cualquier verificación de terceros necesaria. En un escenario de aprobación previa perfecto, obtendrá la aprobación total de la hipoteca, sujeto únicamente a la obtención de una propiedad y la presentación de los documentos de cierre necesarios.
Armado con una carta de aprobación previa, será un comprador mucho más deseable en el mercado.
Aprende más:
- Calculadora de aprobación previa de hipoteca: ¿cuánta casa puede pagar?
6. Incluya su casa si tiene una para vender
Si ya tienes una casa que necesitas vender antes de comprar tu nueva casa, tendrás una complicación. Deberá ocuparse de esto tan pronto como obtenga la aprobación previa de su prestamista hipotecario para la nueva propiedad.
Hay dos razones por las que es necesario empezar a comercializar su vivienda actual antes de comprar una nueva:
01. Los vendedores de propiedades se muestran reacios a aceptar ofertas que incluyan una contingencia.
Existe un mercado de vendedores (más compradores que vendedores) en muchos mercados de todo el país. Como comprador de vivienda, eso significa que se enfrenta a mucha competencia. En ese tipo de entorno de mercado, es posible que los vendedores de propiedades no acepten su oferta si está supeditada a la venta de su casa actual.
El problema es que si tu casa actual no se vende, la compra de la nueva casa se retrasará, o incluso se cancelará. Los vendedores de propiedades tienen una clara preferencia por los compradores que no tienen una casa actual para vender.
02. Vender una casa y comprar otra es arriesgado y estresante.
El riesgo es lo que acabamos de comentar, que es que su casa actual no se venda a tiempo para el cierre de su nueva casa. Vender y comprar una casa son procesos complicados. Pero cuando intentas hacer las dos cosas al mismo tiempo, acumulas complicaciones.
La mejor opción es vender su casa actual primero y tomar la opción de devolver el alquiler de la casa durante 30 días después del cierre o mudarse a una vivienda temporal y guardar sus muebles. La segunda opción será una complicación en sí misma. Pero será mucho menos complicado que hacer malabarismos para vender una propiedad e intentar comprar otra.
7. ¡Empiece a buscar una casa!
Una vez que tenga la aprobación previa de su hipoteca y su casa actual (si es propietaria de una) se haya vendido o simplemente esté esperando el cierre, será el momento de comenzar a buscar una casa.
Uno de los aspectos menos apreciados del proceso de aprobación previa de una hipoteca es que todo el proceso de compra de una vivienda será mucho más sencillo. Los compradores a menudo no saben que comprar una casa nueva es un proceso de dos partes (tres, si necesita vender su casa actual). La primera parte es la financiación (obtener la hipoteca) y la segunda es el proceso real de compra de la vivienda.
Es fácil encontrar la casa de sus sueños cuando sabe cómo buscar una hipoteca
Al separar las dos funciones y encargarse de la solicitud de hipoteca con anticipación, está jugando a divide y vencerás. Durante el proceso de preaprobación de la hipoteca, podrás dedicar tu tiempo y energía a conseguir tu financiación. Pero una vez que eso esté fuera del camino, podrá concentrarse en encontrar la casa de sus sueños.
E incluso la parte de comprar desde casa será más fácil y divertida. No sólo quedarán atrás los aspectos técnicos del financiamiento hipotecario, sino que también sabrá exactamente para qué monto de hipoteca califica y exactamente cuánta casa puede permitirse comprar. Luego, una vez que se haya decidido por una casa, podrá dedicar toda su atención a prepararse para la mudanza de una casa a la siguiente.
Estará aprovechando esa ventaja si primero completa la búsqueda de su hipoteca y luego aborda la búsqueda de una casa en segundo lugar.