Usted y su familia finalmente están considerando explorar el mercado inmobiliario y comprar bienes raíces. ¡Felicitaciones! Esta es una decisión importante en la vida y vale la pena estar preparado.
El proceso de compra de una vivienda puede resultar intimidante, especialmente para quienes compran una vivienda por primera vez. Ya sabe que su pago inicial es un costo inicial enorme, pero también hay muchos otros costos que dependen del valor de su casa, su historial crediticio y la cantidad de dinero que ha ahorrado, entre otras cosas.
En esta publicación, aprenderá cuánto dinero debe esperar aportar cuando llegue el momento de comprar la casa de sus sueños.
Comprar una casa: qué esperar de los costos iniciales
La respuesta corta es que la cantidad de dinero que necesita depende del precio de compra de su casa. Pero los costos totales de comprar una casa van mucho más allá del precio de compra inicial.
Estos son algunos de los principales costos de compra de una vivienda que puede esperar pagar:
- Depósito
- Seguro hipotecario privado (PMI)
- Seguro para propietarios de casas
- Tasaciones
- Inspecciones de viviendas
- Fondo de emergencia
- Costos de mudanza
- tarifas de asociación de propietarios
La lista anterior contiene sólo algunos de los costos que usted puede tener que pagar, lo que a menudo sorprende a muchas personas que nunca han pasado por el proceso.
Todos esos costos adicionales e inesperados pueden servir como un filtro para eliminar a los compradores de viviendas que tal vez no estén preparados para afrontar una inversión tan importante. Si tiene problemas para cubrir los costos de compra de una vivienda, podría ser una señal de que aún no está preparado para la tarea de ser propietario de una vivienda y afrontar los posibles gastos inesperados que sin duda surgirán.
Lo mejor que puedes hacer es planificar con antelación y ahorrar la mayor cantidad de dinero posible . Como mínimo, recomiendo tener ahorrados al menos seis meses de pagos mensuales de la hipoteca además de los requisitos de pago inicial del préstamo y otros costos de cierre.
De esta manera, podrás avanzar con confianza, sin tener que preocuparte por pedir más préstamos o cargar gastos de emergencia en tus tarjetas de crédito.
A continuación se ofrece un vistazo más de cerca a los principales costos de compra de una vivienda que puede esperar pagar.
Depósito
Un pago inicial es una suma de dinero que un prestamista hipotecario le exigirá que contribuya al momento del cierre. Esta es la mayor cantidad de efectivo que tendrá que pagar al comprar una casa.
En los Estados Unidos, el pago inicial promedio de una casa es el 6% del valor total del préstamo. Sin embargo, para evitar el PMI (más sobre eso en un segundo), querrás depositar al menos un 20%.
Los montos del pago inicial pueden variar según su situación financiera y el tipo de préstamo que esté solicitando. Si solo tiene un pago inicial bajo, probablemente deba buscar primas de seguro hipotecario más altas.
También debe tener en cuenta que hacer un mayor pago inicial por la casa puede alentar al prestamista a ofrecerle una mejor tasa de interés. En términos generales, cuanto más deposite, menor será el riesgo para el prestamista y más dinero ahorrará en intereses con el tiempo.
Entonces, si la casa que está comprando vale $300,000 y solo desea hacer un pago inicial del 6%, necesitará tener ahorrados $18,000 para el pago inicial. Si pones un 20% de pago inicial, la cantidad aumenta a $60,000.
Seguro Hipotecario Privado (PMI)
Además del pago inicial, es posible que también tengas que pagar un seguro tanto para tu préstamo como para tu vivienda, dependiendo del tipo de préstamo que tengas.
PMI es un tipo de seguro que reduce el riesgo para el prestamista. En la mayoría de los casos, si realiza un pago inicial inferior al 20%, deberá pagar el PMI, que fácilmente puede agregar unos cientos de dólares a la prima de su hipoteca cada mes.
Es posible comprar una propiedad con un pago inicial bajo o nulo, pero recuerde que el prestamista hipotecario siempre está tratando de minimizar su riesgo.
Seguro para propietarios de casas
El seguro para propietarios de viviendas es independiente del seguro hipotecario. Cubre la responsabilidad civil de su casa, como si se incendia o le cae un árbol. El costo promedio del seguro para propietarios de viviendas en los EE. UU. es de poco menos de $1,500 al año y esta cantidad generalmente se agrega a la prima hipotecaria mensual.
Tasaciones
La mayoría de las transacciones inmobiliarias requieren una tasación por parte de un tercero para evaluar el valor total de una casa. Las tasaciones suelen ser necesarias al comprar, vender o refinanciar una propiedad para que el prestamista conozca el valor real de la propiedad que cubre el préstamo.
Las tasaciones generalmente cuestan entre $300 y $500 y deben pagarse en efectivo además de los demás costos de cierre y tarifas de compra.
Inspecciones de viviendas
Una inspección de la vivienda es un análisis independiente realizado por un inspector de viviendas que analiza la calidad general de la casa, incluidos sus cimientos, techo, cableado eléctrico, sistema de calefacción y más.
Las inspecciones benefician al comprador de vivienda porque brindan información sobre si la vivienda es una buena inversión y cuánto trabajo se requiere después de la venta. Las inspecciones también pueden ayudar durante las negociaciones. Por ejemplo, un agente inmobiliario experto puede aprovechar los resultados de la inspección para reducir el precio de la casa.
Además, una inspección puede proporcionar una salida después de hacer una oferta por una casa. Si la inspección revela que la casa necesita un trabajo importante, como un nuevo sistema séptico, el prestatario generalmente puede retractarse y recuperar su depósito inicial.
Las inspecciones suelen costar entre $500 y $600, dependiendo del tamaño de la casa.
Fondo de emergencia
Tener un fondo de emergencia no es un requisito a la hora de comprar una vivienda. Sin embargo, es una muy buena idea reservar al menos seis meses de gastos para cubrir cualquier costo inesperado o la pérdida de ingresos anticipada que pueda surgir después de comprar la casa.
Por ejemplo, supongamos que pierde su trabajo o se lesiona inmediatamente después de firmar una hipoteca. Querrá tener algunos fondos de reserva a mano para poder realizar los pagos de su hipoteca sin tener que solicitar un préstamo.
Fondos de reparación de viviendas
Además de tener un fondo de emergencia, es posible que también desees reservar una reserva de efectivo para cubrir reparaciones inesperadas en tu casa.
Por ejemplo, supongamos que se rompe una tubería o que se rompe su lavavajillas. Estos elementos deben ser reemplazados rápidamente. Por lo tanto, debe tener al menos $5,000 reservados para cubrir las reparaciones. Contribuye a este fondo mensualmente para que puedas gestionar cualquier incidencia que ocurra.
CONSEJO: Algunas personas incluyen los costos de reparación en sus fondos de emergencia y otras los presupuestan por separado. Haces lo que es mejor para ti.
Costos de mudanza
No se olvide de los costos de mudanza, que pueden ser sustanciales. Si se muda dentro del mismo pueblo o ciudad, las empresas de mudanzas pueden costar entre $500 y $3000. Si viaja por todo el país y tiene muchos artículos, podría estar buscando mucho más que eso.
Asociación de propietarios de viviendas (HOA)
Ciertas comunidades vienen con tarifas mensuales de la asociación de propietarios (HOA), que pueden cubrir costos como mantenimiento, seguridad y jardinería. Las tarifas de HOA pueden costar cientos de dólares al mes. En la mayoría de los casos, son administrados por la comunidad y no por el banco, lo que significa que hay que tener en cuenta el coste adicional en el precio total del préstamo.
Por ejemplo, una hipoteca más PMI e impuestos a la propiedad puede costar $2200 por mes. Además, puede haber una tarifa de HOA de $300, lo que eleva el costo total mensual de propiedad a $2500.
A continuación, echemos un vistazo a cómo su hipoteca influye en la ecuación.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un tipo de préstamo emitido por un proveedor financiero para cubrir los costos de compra de una casa. Si califica para una hipoteca, puede ser propietario de una casa por una fracción del costo de comprarla directamente. En términos generales, una hipoteca le da la opción de pagar la casa durante un período de muchos años ( normalmente 15 o 30 ).
Cómo se determinan las tasas hipotecarias
Los prestamistas otorgan préstamos en función del riesgo que consideran que tienen los prestatarios. Este riesgo está determinado por su estado financiero general, incluidos sus activos, historial crediticio, etc. Cuanto mayor sea su riesgo, mayor será la tasa de interés de su hipoteca.
Existen varios tipos diferentes de préstamos hipotecarios, con distintos niveles de elegibilidad para los prestatarios.
Tipos de préstamos para propietarios de viviendas
Estos son los tipos de hipotecas más comunes para nuevos compradores de vivienda.
Préstamo Convencional
Los préstamos convencionales son emitidos por prestamistas hipotecarios privados en lugar de una agencia del gobierno estadounidense. Este tipo de hipoteca es para personas con puntajes crediticios sólidos y deuda mínima.
Préstamos de la FHA
Un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es un tipo de hipoteca asegurada por la FHA y emitida por un prestamista aprobado.
La tasa de interés que paga por un préstamo de la FHA está determinada por su puntaje crediticio. Un puntaje FICO de al menos 580 o mejor puede generarle una tasa de interés del 3,5%. Si se encuentra en el rango de 579 a 500, es posible que obtenga una tasa de interés de hasta el 10%.
En cualquier situación, mejorar su puntaje crediticio disminuirá la tasa de interés de su préstamo.
Préstamos VA
Si es miembro activo de las fuerzas armadas de EE. UU. o veterano, puede ser elegible para un préstamo a través del programa del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).
Los préstamos VA generalmente no tienen pago inicial, seguro hipotecario ni multas por pago anticipado. Además, los préstamos VA suelen tener costos de cierre mínimos.
Asegúrese de tener una comprensión clara de su informe crediticio antes de solicitar un préstamo de la FHA.
Préstamos del USDA
Un préstamo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) es un tipo de hipoteca de bajo interés que viene con un beneficio de pago inicial cero. Los préstamos del USDA son para estadounidenses que no tienen suficiente crédito para obtener los tipos de hipotecas tradicionales.
Los préstamos del USDA son para personas que desean comprar una casa en un área rural o suburbana.
Obtener una aprobación previa para un préstamo
Antes de hacer una oferta por una casa, deberá pasar por un proceso de precalificación y aprobación previa.
La precalificación es un paso opcional para los compradores que incluso puede obtener en línea a través de un prestamista. Al proporcionar información financiera básica, como su ingreso anual estimado, puntaje crediticio y precio esperado de compra de la vivienda, a menudo puede obtener una precalificación en unos minutos.
Si bien la precalificación no es obligatoria, puede indicarle al banco que usted se toma en serio la idea de hacer una oferta formal por una casa, lo que aumenta sus posibilidades de obtener la aprobación de un préstamo. Además, muchos agentes inmobiliarios exigen una carta de precalificación para garantizar que el comprador (muy probablemente) esté calificado.
A continuación viene el proceso de aprobación previa, que es una revisión más exhaustiva del historial financiero y la calificación crediticia del prestatario por parte del prestamista hipotecario.
Preguntas frecuentes
A continuación encontrará respuestas a algunas de las preguntas más comunes que recibo sobre la compra de su primera casa.
¿Qué son Freddie Mac y Fannie Mae?
La Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) y la Corporación Federal de Hipotecas para Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac) fueron creadas por el Congreso para proporcionar liquidez, estabilidad y asequibilidad en el mercado inmobiliario.
¿Qué pasa si dejo de pagar mi tarifa de HOA?
Si deja de pagar su tarifa de HOA, el banco no puede embargar su casa directamente. Sin embargo, puede esperar que la Asociación de Propietarios intente cobrar el pago mediante un proceso de cobro. Recibirá llamadas y cartas de cobro, y es posible que intenten iniciar una ejecución hipotecaria si es suficiente. En resumen, este no es un camino que usted quiera seguir. Pague sus tarifas de HOA a tiempo, como si fuera una hipoteca.
¿Qué es el depósito en garantía?
El depósito en garantía se refiere a un acuerdo legal en el que una organización externa retiene dinero y realiza pagos hasta que se completa un acuerdo. Por ejemplo, un prestamista puede cobrar el depósito en garantía y utilizarlo para pagar sus impuestos y el seguro de vivienda.
¿El valor líquido aumenta el valor de una vivienda?
La equidad no aumenta el valor de una vivienda. El valor de una vivienda fluctúa con el tiempo y lo hace independientemente de cuánto pague de su hipoteca.
Como tal, generalmente es mejor liquidar la hipoteca en el transcurso de muchos años. Este enfoque puede brindarle más libertad para invertir y hacer crecer su dinero mientras paga su hipoteca.
Entonces, ¿cuánto dinero necesitas para comprar una casa?
La conclusión es que la cantidad de dinero que necesita para comprar una casa nueva depende principalmente del precio de compra de su casa y de cuánto desea depositar.
Si su casa cuesta $300,000, le recomiendo tener listo un pago inicial del 20%, más un 10% adicional para cubrir los costos de cierre y otros cargos. En este ejemplo, eso sería $90,000.
Más allá de eso, también querrás ahorrar seis meses de gastos de emergencia. Si tiene problemas de dinero, probablemente sea mejor alquilar hasta que haya ahorrado más.
Si ser propietario de una vivienda fuera fácil, todos serían propietarios de una vivienda. Pero a pesar de los costos y desafíos, ser propietario de una vivienda también puede ser una de las decisiones financieras más gratificantes que jamás haya tomado. Rompe el ciclo de alquiler, le ahorra toneladas de dinero a largo plazo y aumenta su patrimonio neto.
Estamos aquí para encontrar la casa de sus sueños que tenga sentido financiero. ¡Feliz búsqueda de casa!