Cuando se trata de encontrar oportunidades de inversión inmobiliaria, es aconsejable no escatimar esfuerzos. Los inversores deben explorar todas las opciones y esforzarse por crear una cartera inmobiliaria diversa con múltiples tipos de inversiones. Una forma única de diversificar una cartera de bienes raíces es invertir en la creciente industria del almacenamiento.
Continúe leyendo para obtener más información sobre cómo funciona la inversión en self-storage y sus beneficios para los inversores, junto con algunos puntos clave a tener en cuenta.
¿Qué es la inversión en autoalmacenamiento?
La inversión en almacenamiento es un tipo de inversión en bienes raíces comerciales que implica invertir dinero en instalaciones de almacenamiento y arrendar unidades a inquilinos. Las instalaciones de autoalmacenamiento son unidades pequeñas y privadas que las personas pueden alquilar por períodos de tiempo cortos o largos.
Por ejemplo, a veces las familias alquilan unidades de almacenamiento cuando acumulan demasiadas cosas y no tienen dónde guardarlas. Otras veces, las personas pueden utilizar temporalmente unidades de almacenamiento cuando se trasladan de un lugar a otro.
¿Qué contienen las unidades de almacenamiento?
Las unidades de almacenamiento suelen ser solo para artículos del hogar como cajas, muebles, equipos para el cuidado del césped y ropa vieja, por nombrar solo algunos ejemplos. También pueden contener automóviles, motocicletas u otros vehículos motorizados si se permite.
Las unidades de almacenamiento no están diseñadas para albergar personas o mascotas, aunque esto a veces ocurre con inquilinos deshonestos. Vivir en una unidad de almacenamiento o alojar a personas en ella es ilegal y motivo de desalojo. Se anima a los propietarios a utilizar cámaras de seguridad y monitorear sus instalaciones para evitar viviendas no autorizadas o actividades de okupación.
Tipos de instalaciones de almacenamiento
Como ocurre con todos los bienes raíces comerciales, existen tres clases de instalaciones de almacenamiento: Clase A, Clase B y Clase C. Echemos un vistazo más de cerca a cada una.
- Clase A: Las instalaciones de autoalmacenamiento de Clase A generalmente se construyeron después del año 2000 y se pueden encontrar en vecindarios agradables. Las instalaciones de clase A suelen ser las más valiosas y ofrecen comodidades como control de temperatura y ascensores. Por lo tanto, los propietarios suelen incurrir en costos operativos más altos y pueden cobrar alquileres más altos.
- Clase B: Las instalaciones de autoalmacenamiento de Clase B suelen ser empresas familiares que se construyeron en los años 80 o 90. No encontrará ninguna novedad aquí, pero este tipo de unidades suelen estar bien administradas y son rentables.
- Clase C: las instalaciones de autoalmacenamiento de Clase C a menudo se encuentran en vecindarios indeseables y pueden tener serios problemas estructurales o de mantenimiento. Como resultado, son inversiones más riesgosas, pero es posible que pueda encontrar una ganga y mejorar el valor de la propiedad, si calcula el momento adecuado en el mercado y realmente sabe lo que está haciendo.
Beneficios de la inversión en almacenamiento
Hay varios beneficios atractivos al invertir en instalaciones de autoalmacenamiento. Aquí hay algunos que se destacan.
Creciente demanda
La demanda de instalaciones de almacenamiento está creciendo, especialmente en zonas densamente pobladas. Una fuerte demanda de almacenamiento puede generar altas tasas de ocupación, un flujo de caja residual constante y ganancias sólidas a largo plazo, todos los cuales son factores importantes al invertir en bienes raíces.
Gastos indirectos bajos
Otro beneficio de invertir en autoalmacenamiento es que estas instalaciones suelen tener bajos gastos generales. La cantidad de gastos generales generalmente depende de la calidad de la unidad de almacenamiento. Por ejemplo, algunas unidades son básicas y no vienen con electricidad. Estas estructuras minimalistas suelen tener paredes de hormigón o ladrillo, un techo y una puerta corrediza de metal.
Un número cada vez mayor de propietarios de almacenes optan por mejorar sus instalaciones ofreciendo electricidad y calefacción, aire acondicionado y ventilación (HVAC) para el control del clima. Esto puede resultar atractivo para los clientes que buscan almacenar artículos sensibles al clima, como muebles, obras de arte y ropa costosos, que potencialmente pueden degradarse si se exponen a temperaturas y humedad altas y bajas. Este tipo de servicios cuestan más, pero como resultado los propietarios pueden cobrar más alquiler.
Menos gestión
En términos generales, los propietarios pueden salirse con la suya con un mantenimiento mínimo siempre que los edificios estén operativamente en buen estado y los inquilinos puedan acceder a las unidades de forma segura. Por ejemplo, no es probable que ocurran problemas comunes de mantenimiento residencial y comercial, como fallas de plomería o electrodomésticos.
Cuanto menos mantenimiento, mejor. Los bajos costos generales y de administración hacen que la inversión en autoalmacenamiento sea una fuente potencial de ingresos pasivos .
Cómo invertir en instalaciones de almacenamiento
Si está listo para aprovechar los numerosos beneficios de invertir en bienes raíces de almacenamiento, así es como puede comenzar:
1. Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
La forma más sencilla de invertir en almacenamiento es invertir en REIT , que se compran y venden como acciones. Los REIT son empresas que invierten en propiedades que cotizan en bolsa y ofrecen acciones a los consumidores. Lo mejor de invertir en un REIT de almacenamiento es que ofrece inversión manos libres .
Los inversores no tienen que preocuparse por ser propietarios o dirigir una empresa comercial ocupada. En cambio, pueden invertir dinero en REIT que invierten en instalaciones de almacenamiento y ganan dinero con ganancias de capital y distribuciones de dividendos.
Por supuesto, es importante leer el prospecto de cada REIT para comprender las propiedades exactas de cada fondo y describir las posibles tarifas o restricciones. También es importante analizar el crecimiento del REIT a lo largo del tiempo y tener una idea de hacia dónde podría dirigirse en el largo plazo. Los REIT suelen ser inversiones a medio y largo plazo.
Una de las cadenas de almacenamiento más populares, Public Storage, está gestionada por un REIT.
Aprende más:
- ¿Son los REIT una buena inversión?
2. Compre una instalación de almacenamiento
Una de las formas más comunes de invertir en almacenamiento es comprar una instalación existente y comenzar su propia pequeña empresa.
La ventaja de comprar una instalación existente es que puede evitar comprar un terreno, obtener la autorización de la ciudad y pasar por el largo y costoso proceso de construcción y comercialización. Al mismo tiempo, heredará una base de clientes, por lo que no tendrá que empezar desde cero. El precio de la mayoría de las instalaciones se basa en el total de pies cuadrados y la calidad de las instalaciones.
El único inconveniente potencial de comprar propiedades de almacenamiento es que potencialmente se puede comprar un negocio en quiebra o uno con daños estructurales o pésimas críticas de los clientes, lo que generará una tasa de rendimiento negativa. Por lo tanto, es fundamental hacer la debida diligencia y determinar el ingreso operativo neto (NOI) y el potencial de crecimiento a largo plazo.
Si está considerando comprar una instalación de almacenamiento existente, comience hablando con los prestamistas y asegurándose de que sus finanzas estén en orden. Luego busque un agente inmobiliario comercial experto y comience a buscar oportunidades.
3. Construya una instalación de almacenamiento
La solución más difícil es comprar un terreno y construir su propia instalación de almacenamiento. O puedes convertir algún otro negocio en un centro de self-storage.
Esta estrategia requiere muchos más recursos, ya que implica encontrar la parcela de terreno adecuada que pueda transformar en una propiedad comercial. Tendrá que consultar con anticipación con su ciudad o gobierno local para asegurarse de que puede desarrollar el terreno y que la comunidad local está de acuerdo con la decisión.
Luego, deberá tener en cuenta la demanda y los requisitos de construcción y comprar una instalación que atraiga a los compradores locales. Asegúrese de investigar antes de embarcarse en este tipo de empresa. Incluso puede considerar participar en un proyecto con expertos que conocen la construcción y el desarrollo empresarial. Si no tiene ninguna experiencia en estos campos, es posible que se pierda.
4. Alquilar espacio de almacenamiento en casa
No es necesario involucrarse con instalaciones de autoalmacenamiento o incluso con REIT para ganar dinero con el almacenamiento. Todo lo que necesita es un ático, un sótano o un garaje, y potencialmente puede ofrecer almacenamiento a amigos y miembros de la comunidad.
Esto puede requerir alguna construcción menor en su sótano, ya que querrá proporcionar un área cerrada con llave para proteger las pertenencias de los inquilinos. También requerirá estar disponible de vez en cuando para que las personas puedan agregar o eliminar elementos del almacenamiento.
Si sigue este camino, asegúrese de documentar el proceso y redactar un contrato. Probablemente también deberías buscar un seguro para protegerte de daños, robos o clientes insatisfechos. La forma más sencilla de empezar a alquilar espacio de almacenamiento es a través de Neighbor . Esta aplicación es el “Airbnb del almacenamiento” y te permite enumerar tu espacio libre en una plataforma segura.
Consejos para inversores en almacenamiento
A continuación se presentan algunos puntos importantes a considerar antes de invertir en almacenamiento personal.
No te preocupes por la ubicación
La ubicación es fundamental en la mayoría de los tipos de bienes raíces. Pero cuando se trata de almacenamiento, no importa tanto.
La mayoría de las personas no visitan sus instalaciones de almacenamiento todos los días y no necesitan acceso inmediato a ellas. Así que no se desanime si una instalación que puede pagar está en las afueras de la ciudad o en una zona industrial. Los clientes lo encontrarán dondequiera que esté si ofrece un servicio sólido y precios razonables.
Mantenga los costos bajos
Es posible que tenga la tentación de agregar servicios para aumentar el valor de sus instalaciones. Esto podría ser una trampa que aumente su deuda sobre la propiedad. La mayoría de los clientes sólo necesitan un almacenamiento básico.
Si va a invertir dinero en algo, gaste más en seguridad invirtiendo en cámaras y potencialmente incluso en un servicio de seguridad para verificar periódicamente si hay actividad sospechosa. Las unidades de almacenamiento desprotegidas son blancos fáciles para los delincuentes porque a menudo contienen artículos valiosos.
Evalúe su tolerancia al riesgo
Asegúrese de estar en condiciones de comprar bienes raíces antes de lanzarse a este mercado. Revise su cartera y su situación financiera con anticipación. También es una buena idea hablar con un asesor financiero antes de realizar una compra tan seria.
Preguntas frecuentes
¿Puedo ganar dinero con el autoalmacenamiento?
La mayoría de las veces, sí. Pero todo depende del trato. Si compra un negocio existente con una base de clientes estable, rápidamente podría obtener ganancias. Al mismo tiempo, podría convertirse en un pozo de dinero si se necesitan reparaciones importantes o si no se logra mantener una tasa de ocupación alta.
Una ruta más fácil es invertir en REIT, que no requiere experiencia previa en bienes raíces ni capital inicial importante.
¿Son seguras las inversiones en almacenamiento?
Generalmente sí. Sin embargo, ninguna inversión es nunca 100% segura. Cuando inviertes en algo, debes tener en cuenta el hecho de que la inversión podría salir mal y podrías perder dinero. No hay garantía de que todo resulte a su favor. Esa es simplemente la naturaleza de la inversión.
Dicho esto, el autoalmacenamiento es más seguro que la mayoría de las otras clases de inversión alternativas.
¿El almacenamiento es un bien inmueble comercial?
Cualquier tipo de bien inmueble que se compre con la intención de obtener ganancias es un bien inmueble comercial. Como tal, el self-storage es un ejemplo de bienes raíces comerciales.
¿Vale la pena invertir en unidades de almacenamiento?
Encontrar una instalación adecuada o incluso construir la suya propia puede generar una importante fuente de ingresos. También tiene potencial de inversión, lo que significa que podría comprar una instalación y luego venderla para obtener ganancias.
Por supuesto, los inversores inmobiliarios aún deben tener cuidado e investigar antes de lanzarse al mercado. La clave del éxito en la industria del self-storage (y en el sector inmobiliario en general) es hacer la debida diligencia.
Estamos aquí para encontrar la siguiente mejor inversión inmobiliaria en su viaje hacia la independencia financiera.