La mayoría de las personas asumen que usted debe refinanciar su casa cada vez que bajen las tasas de interés para poder reducir su pago mensual. Sin duda, eso es cierto en muchas situaciones, pero hay muchas más razones por las que quizás desee considerar la refinanciación.
En este artículo, le proporcionaremos una calculadora de refinanciamiento útil y fácil de usar y nos centraremos en responder la pregunta: ¿ debería refinanciar mi hipoteca?
Exploremos las razones para refinanciar y los beneficios que brindará.
¿Debo refinanciar mi hipoteca?
Reducir su tasa de interés y su pago mensual es una de las razones, pero en realidad existen al menos siete situaciones en las que debería considerar refinanciar su hipoteca .
1. Reduzca su tasa de interés y pago mensual
Esta es sin duda la razón más común para refinanciar su hipoteca. Pero es un tema que en última instancia involucra números. En términos generales, si va a ahorrar una cantidad significativa de dinero en su pago mensual, además de reducir su tasa de interés, vale la pena hacerlo. Dado el tamaño de una hipoteca típica, así como los muchos años necesarios para realizar sus pagos, cualquier reducción en su pago mensual o en su tasa de interés tiene un gran potencial para mejorar su situación financiera general.
Más adelante en este artículo entraremos en los cálculos de la refinanciación de su hipoteca. Pero por ahora, quiero centrarme en las razones menos apreciadas para refinanciar que no implican reducir su pago mensual (aunque eso puede suceder de todos modos).
2. Para reducir el plazo de su hipoteca
Reducir el plazo es probablemente la segunda razón más común para realizar un refinanciamiento. Lo más habitual es que los propietarios refinancien una hipoteca a 30 años y la conviertan en un préstamo a 15 años . El beneficio obvio es que reduce el plazo de su préstamo a la mitad y ahorra decenas de miles de dólares en pagos e intereses una vez que el préstamo se paga en su totalidad.
Existe una contrapartida al reducir el plazo de su préstamo, y ese suele ser el pago mensual mucho más alto. Por ejemplo, digamos que actualmente tiene una hipoteca de $250,000 a un plazo de 30 años con una tasa del 4% y un pago mensual de $1,193.
Puede refinanciar el préstamo en una hipoteca a 15 años con una tasa de interés del 3,5%, pero el pago mensual aumentará a $1,787.
Su pago mensual aumentará en $594, o apenas $600. Y seguirá así durante los próximos 15 años. Pero si sus ingresos y su presupuesto pueden acomodar un pago más alto, la recompensa será enorme.
La ventaja obvia es que reducirá el plazo de su préstamo a la mitad, adelantará drásticamente la fecha en la que será propietario de su casa de forma gratuita y ahorrará decenas de miles de dólares en intereses.
Si experimenta un fuerte aumento en sus ingresos en los años posteriores a la compra de la casa, es posible que desee considerar la refinanciación . Si es propietario de la casa durante cinco años y sus ingresos ahora son un 30% o un 40% más altos que cuando la compró, refinanciar a un plazo más corto es una progresión natural.
3. Eliminar el seguro hipotecario privado
Si realizó un pago inicial de menos del 20% cuando compró su casa, es casi seguro que esté pagando un seguro hipotecario privado (PMI) en su pago mensual. Y si bien las regulaciones federales prevén la eliminación del PMI en determinadas circunstancias particulares, es posible que esté preparado para hacerlo ahora.
Es muy probable que ese sea el caso si vive en un área donde los valores de las propiedades han aumentado sustancialmente en los últimos años.
Quizás en el momento en que compró su casa, solo pudo pagar un pago inicial del 5%. Pero tal vez el valor de la propiedad haya aumentado lo suficiente en los últimos años como para que su préstamo del 95% haya caído al 70%.
Si es así, puede refinanciar con una nueva hipoteca y deshacerse del pago del PMI. Y si las tasas de interés han bajado desde que compró su casa, obtendrá el doble beneficio del pago mensual básico más bajo de la vivienda y la eliminación del PMI.
Si actualmente tiene un PMI en su hipoteca, pero el valor de su vivienda ha aumentado significativamente, considere refinanciar para deshacerse del PMI.
4. Consolidar una segunda hipoteca o línea de crédito
Es más probable que esto se aplique a personas que han vivido en sus hogares actuales durante muchos años. El aumento del valor de las propiedades a largo plazo crea una oportunidad tentadora para sacar valor de su vivienda. Por lo general, esto toma la forma de una segunda hipoteca o una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC).
El problema de ambos tipos de financiación es el tipo de interés. Las segundas hipotecas suelen tener una tasa más alta que las primeras hipotecas y un pago mensual proporcional más alto, debido a un plazo más corto.
Los HELOC suelen tener tasas de interés bajas y pagos mensuales muy bajos. Pero ambos son en su mayor parte una ilusión. Los bajos tipos de interés se deben a la estructura de tipos variables (basados en tipos a corto plazo). Y el bajo pago mensual generalmente proviene de un plazo de solo intereses.
El problema es que al final llegan a su fin. Como el tipo de interés es variable, aumentará cuando suba el tipo preferencial. Y cuando finalice su plazo de sólo intereses, de repente tendrá que comenzar a realizar pagos de capital, generalmente durante un plazo reducido, como 10 años.
Ya sea una segunda hipoteca o HELOC, la mejor manera de deshacerse de ella es refinanciar.
Es posible que refinanciar un primero y un segundo no necesariamente le proporcione un pago más bajo. Pero obtendrá un pago y una tasa de interés estables y reducirá sus gastos de vivienda a un único pago mensual en lugar de dos.
Esta es otra razón común para la refinanciación. Pero asegúrese de no agregar más financiamiento secundario después de haber refinanciado para deshacerse del primero.
5. Cambio de un préstamo riesgoso a uno de tasa fija
A pesar de las tasas de interés históricamente bajas o casi récord de la última década, algunos propietarios todavía han optado por préstamos a tasa variable e hipotecas globales. Consiguieron ahorrar una pequeña cantidad de dinero gracias a unos tipos de interés ligeramente más bajos. Pero en el proceso, han asumido muchos riesgos.
En el caso de un préstamo ARM, su tasa de interés puede aumentar con un aumento en las tasas de interés generales. La mayoría de los préstamos ARM tienen un límite vitalicio del 5% para evitar que lleguen a la estratosfera. Pero incluso si su tasa inicial fuera del 3%, la posibilidad de pagar el 8% es muy real.
Los préstamos globales tienen una tasa estable. Pero la característica global significa que el préstamo vencerá al final del plazo. Por lo general, esto ocurre entre cinco y diez años.
Los préstamos globales hoy en día generalmente le permiten reformular la hipoteca a cualesquiera que sean las tasas de interés vigentes en el momento en que vence el préstamo. Pero con las tasas de interés actualmente en mínimos históricos, la mejor estrategia es refinanciar su hipoteca global ahora. De lo contrario, corre el riesgo de que las tasas se comporten bien cuando el globo de su préstamo global esté a punto de estallar.
6. Cuando su situación financiera haya mejorado
¿¿¿Eh??? Sí, apuesto a que nunca pensaste en este. Pero seamos realistas, muchos compradores de vivienda por primera vez no se encuentran en la mejor situación financiera en el momento de la compra. Es posible que haya aceptado una tasa de interés alta debido a un crédito imperfecto, un pago inicial pequeño (o tal vez ninguno) o incluso una relación deuda-ingresos (DTI) alta.
Si su situación financiera ha mejorado significativamente desde que compró su casa, es hora de tomar en serio la refinanciación de su hipoteca. Armado con un puntaje crediticio más alto, un cheque de pago más grande y más valor líquido de la vivienda, debería poder obtener algo cercano a las mejores tasas hipotecarias disponibles.
A veces no es la dirección de las tasas de interés lo que determina cuándo se debe refinanciar. Con la misma frecuencia, se trata de una mejora en su perfil financiero personal. Y una vez que eso sucede, al menos investigar la refinanciación siempre tiene sentido.
7. Elimine un aval de su hipoteca
Hay algunos rumores en la web de que se puede eliminar un aval de una hipoteca mediante una liberación de aval. ¡No apuestes por ello! Una hipoteca es un préstamo titulizado y registrado legalmente. Liberar a un aval no es tan simple como lo es con otros tipos de préstamos, y eso si un prestamista hipotecario considerara hacerlo.
La forma más limpia de eliminar un aval es refinanciar con un nuevo préstamo a su propio nombre.
Como regla general, tener un aval nunca debería ser un acuerdo permanente, como sí puede serlo con una hipoteca. El préstamo permanecerá a nombre del aval y en su informe crediticio hasta que se pague. Si una persona está dispuesta a ayudarlo a conseguir una casa avalando el préstamo, debe ser diligente para eliminarla lo antes posible. Una refinanciación es la forma más fácil y definitiva de hacerlo.
Consejo adicional: no puede liberar a un aval de una hipoteca pidiéndole que ejecute una escritura de renuncia sobre la propiedad. Eso sólo los elimina del título de propiedad de la vivienda. No tiene absolutamente nada que ver con la hipoteca y ciertamente no permitirá que se liberen.
Calculadora de refinanciamiento de hipotecas
Las tasas de refinanciación hipotecaria se encuentran actualmente en mínimos históricos. Si obtuvo su hipoteca hace varios años, ha mejorado su puntaje crediticio o simplemente desea reducir su pago mensual, posiblemente pueda ahorrar mucho en intereses refinanciando. Incluso la diferencia del 1% puede ahorrarle decenas de miles durante la vigencia de su hipoteca.
Utilice nuestra calculadora a continuación para tener una idea de cuánto podría ahorrar refinanciando su hipoteca.
Paso 1: Información hipotecaria actual
Saldo Hipotecario
Mensualidad*
Tasa de interés
%
*no incluye seguro ni impuestos
Paso 2: refinanciar información
Plazo del préstamo
Tasa de interés*
%
Costos de cierre estimados**
Paso 3: vea sus resultados
Mensualidad
Actual: $ 599,55
Nuevo: $ 438,47
Interés restante
Vigente: $ 115.838,42
Nuevo: $ 53.848,55
Total restante
Vigente: $ 215.838,42
Nuevo: $ 157.848,55
Años restantes
Actual: 30
Nuevo: 30
*esta calculadora supone que la hipoteca actual es fija a 30 años
¿Vale la pena refinanciar una hipoteca?
Esta pregunta se aplica principalmente a la refinanciación para reducir su tasa de interés y pago mensual. Puedes responder esta pregunta con una ecuación matemática simple. En la industria hipotecaria, la decisión de refinanciar se reduce al tiempo que lleva recuperar los costos de cierre.
Los costos de cierre son parte del proceso hipotecario, ya sea que esté comprando una casa nueva o refinanciando la actual. Los expertos de la industria recomiendan que compare los ahorros que obtendrá al refinanciar con el monto de los costos de cierre que pagará para obtener ese beneficio.
Como regla general, los ahorros mensuales de su refinanciamiento deberían permitirle recuperar los costos de cierre dentro de 24 a 36 meses.
La mejor manera de demostrar cómo funciona esto es mediante un par de ejemplos.
Un escenario en el que la refinanciación puede no funcionar:
Actualmente tienes una hipoteca de $200,000. La tasa de interés es del 4,50% y tiene la oportunidad de refinanciar el préstamo al 3,5%. Sin embargo, el refinanciamiento requerirá que usted pague $5,000 en costos de cierre. Eso está dentro del rango típico del 2% al 3% para los costos de cierre.
Su pago mensual actual es de $1,013. Al refinanciar con un préstamo del 3,5%, el pago se reducirá a $898. Eso le ahorrará $115 por mes.
Puede determinar la cantidad de meses que le llevará recuperar sus costos de cierre dividiendo el monto de los costos de cierre ($5,000) por los ahorros de $115 por mes en su pago.
$5000 ÷ $115 = 43,5 meses
El período de recuperación de costos de cierre excederá el rango superior del período de recuperación (36 meses), por lo que puede no ser una estrategia recomendada. Sin embargo, si este es su “hogar definitivo”, puede decidir seguir adelante con el refinanciamiento de todos modos. Después de todo, ahorrar $115 por mes durante aproximadamente 30 años es mucho dinero.
Al mismo tiempo, debe ser consciente de que el codiciado hogar para siempre no siempre resulta serlo. A veces, un cambio de trabajo, un cambio de carrera o la necesidad de mudarse por un cambio en el estado familiar se interponen en el plan a largo plazo. Ésa es la razón de la convención del período de recuperación de costos de cierre.
Un escenario en el que la refinanciación definitivamente funciona:
Por otro lado, tomemos los mismos números, excepto que su tasa hipotecaria actual es del 5,5%. A esa tasa, su pago hipotecario actual es de $1,135. Al refinanciar al 3,5% y reducir su pago a $898, ahorrará $237 por mes.
Veamos cómo se desarrolla eso usando los mismos $5,000 en costos de cierre:
$5,000 ÷ $237 = 21 meses
La refinanciación basada en esos números es una obviedad. Recuperará sus costos de cierre en 21 meses, lo que está incluso por debajo del período mínimo de recuperación de 24 meses.
Y una vez que haya recuperado los costos de cierre, serán puros ahorros durante el resto del plazo de su hipoteca.
¿Puedo refinanciar mi hipoteca sin costos de cierre?
Sí , puede evitar los costos de cierre, pero tenga cuidado con la forma en que un representante hipotecario responde esta pregunta. Si esa persona está demasiado ansiosa por conseguir su negocio, especialmente si su objetivo es obtener la tasa más baja posible, puede responder esa pregunta diciéndole que puede “transferir sus costos de cierre al nuevo préstamo”. “
Técnicamente hablando, esa es una respuesta correcta. Después de todo, aborda cualquier inquietud de que pueda necesitar pagar dinero de su bolsillo para el refinanciamiento. Incluir los costos de cierre en el nuevo préstamo solucionará esa situación claramente, preservando al mismo tiempo la tasa de interés baja y agradable que espera obtener.
Pero eso no es lo mismo que refinanciar su hipoteca sin costos de cierre. Es posible que no los pague de su bolsillo, pero de todos modos los pagará, durante todo el plazo de la nueva hipoteca y con intereses agregados para que los costos de cierre sean aún más altos.
Pero si desea un verdadero refinanciamiento sin costos de cierre, existe una mejor manera.
El prestamista pagó los costos de cierre
Para una persona que no esté familiarizada con el proceso, esto puede parecer un oxímoron clásico. Después de todo, ¿cómo –y por qué– un prestamista pagaría los costos de cierre que se le deben a sí mismo?
Tiene todo que ver con la relación entre las tasas de interés y los puntos de descuento.
Quizás esté familiarizado con el concepto de pagar puntos de descuento para reducir su tasa de interés. Pero lo contrario también es cierto. Puede aumentar su tasa de interés a cambio de que el prestamista le devuelva los puntos.
La conversión típica es 1 punto (o 1% del monto de su nuevo préstamo) y se puede comprar aumentando su tasa de interés en 1/8 de porcentaje, o 0,125%.
Si sus costos de cierre son el 2% de su nueva hipoteca, puede hacer que el prestamista cubra esos costos aumentando su tasa de interés en un 0,25%.
En este caso, si la tasa base es del 3,50 % con un 2 % en costos de cierre, puede hacer que los costos de cierre desaparezcan aumentando su tasa de interés al 3,75 %.
Ahora, técnicamente hablando, todavía estás pagando los costos de cierre mediante el ligero aumento en la tasa de interés de tu nuevo préstamo. Pero evita al menos dos problemas:
- La necesidad de pagar los costos de cierre de su bolsillo, o
- Para agregarlos al nuevo monto del préstamo, aumentando así el saldo del préstamo y el pago mensual.
Los costos de cierre pagados por el prestamista tienen sentido la mayor parte del tiempo
Hay un beneficio aún más significativo en los costos de cierre pagados por el prestamista. En los ejemplos de la sección anterior, trabajé escenarios basados en el período de recuperación de costos de cierre. Pero si utiliza los costos de cierre pagados por el prestamista, no hay costos de cierre que recuperar.
En esa situación, tendría sentido refinanciar en cualquier momento que pueda obtener una tasa de interés más baja y al mismo tiempo que el prestamista pague los costos de cierre.
Por ejemplo, puede determinar, basándose en el período de recuperación de los costos de cierre, que refinanciar su hipoteca del 4,5% a una hipoteca del 3,5% no es deseable porque le llevará más de tres años y medio recuperar los costos de cierre.
Pero si puede pagar los costos de cierre pagados por el prestamista y refinanciar al 3,75%, la refinanciación tendría mucho sentido. ¡Incluso tendría sentido si redujeras tu tasa de interés del 4,0% al 3,75%!
Obtendrá el beneficio de una tasa de interés y un pago mensual más bajos, pero no tendrá que pagar costos de cierre de su bolsillo ni aumentar el saldo de su préstamo existente.
Si incluso está considerando refinanciar, los costos de cierre pagados por el prestamista deberían ser una parte importante de la conversación con su prestamista hipotecario.
¿Es una buena idea refinanciar mi hipoteca?
Hay dos puntos principales que espero haber dejado claro en este artículo:
- Hay muchas más razones para refinanciar su hipoteca que simplemente obtener una tasa de interés y un pago mensual más bajos, y
- Existe una manera de refinanciar su hipoteca sin costo alguno para usted, incluso si la reducción en la tasa de interés es muy pequeña.
Piense en las diversas razones por las que podría querer refinanciar su hipoteca y tal vez centrarse un poco menos en las tasas de interés. Siempre que las tasas sean al menos un poco más bajas de lo que está pagando actualmente, refinanciar su hipoteca podría tener sentido en multitud de circunstancias.