Si llevas un tiempo alquilando o viviendo con tus padres, probablemente te hayas preguntado cuándo darás el siguiente paso: comprar una casa propia. Tal vez ya haya comenzado a explorar sitios inmobiliarios en busca de la casa de sus sueños.
Pero tan pronto como empiezas a analizar los detalles técnicos de la compra de una casa, las cosas pueden volverse confusas rápidamente. Hay mucha jerga técnica que los sitios inmobiliarios asumirán ahora.
Sobre todo, ¿qué es realmente una hipoteca? Puede parecer una tontería preguntar, pero muchas personas tienen ideas erróneas o malentendidos sobre el tema.
Es esencial asegurarse de conocer los entresijos de las hipotecas antes de continuar en la búsqueda de una propiedad.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo inmobiliario que toma la forma de un acuerdo legal entre el prestamista y el prestatario.
Una hipoteca es un tipo de préstamo, pero no todos los préstamos son necesariamente una hipoteca. Puede obtener otros tipos de préstamos , por ejemplo, un préstamo personal o un préstamo para automóvil, pero una hipoteca se utiliza para pedir prestado dinero para bienes raíces.
¿Cómo funciona una hipoteca?
El prestamista (normalmente un banco o un agente hipotecario) le da dinero al prestatario para que lo utilice en una propiedad, a cambio de recibir pagos mensuales del monto inicial del préstamo más intereses. Si el prestatario no puede cumplir el acuerdo, la propiedad sirve como garantía y el prestamista tiene derecho a ejecutarla.
Debido a que tomar una hipoteca significa contraer una obligación legal, puede firmar un documento que actúe como un contrato y presentarlo en los registros del condado como un reclamo contra la vivienda. También firmará un pagaré, que promete devolver el monto del préstamo más los intereses.
Tipos de hipotecas
Hay muchos tipos de hipotecas disponibles, algunas de las cuales son para propósitos muy específicos y otras que son más comunes y utilizadas en una variedad de situaciones.
Préstamos de compra versus refinanciamiento hipotecario
Los tipos más simples de hipotecas son los préstamos para compra y los préstamos para refinanciación .
Los préstamos para compra son el tipo de hipoteca en el que normalmente pensaría: aquellos que quieren comprar una casa y necesitan un préstamo para hacerlo. Por otro lado, los préstamos de refinanciamiento son para aquellos que ya tienen una casa y una hipoteca pero quieren un trato diferente y mejor. Los préstamos de refinanciamiento generalmente se utilizan si un cliente compra una hipoteca de tasa fija y luego las tasas de interés caen dramáticamente.
Luego está el préstamo jumbo, que funciona casi de la misma manera que un préstamo de compra, pero por un monto mayor y un pago inicial más bajo. Básicamente, se trata de un tipo extremo de hipoteca adecuado para quienes desean comprar la casa de sus sueños de inmediato.
Préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno
También encontrará préstamos respaldados por el gobierno: la FHA, el VA y el USDA (Departamento de Agricultura y Desarrollo Rural de EE. UU.). Todos estos son bastante comunes, pero sólo pueden ser utilizados por grupos específicos de personas o para circunstancias específicas. La FHA (Administración Federal de Vivienda) es para compradores de hogares de bajos ingresos que normalmente tendrían dificultades para obtener un préstamo debido a su historial crediticio o al monto de su pago inicial . Los requisitos se reducen a un puntaje de crédito de 500 y un pago inicial del 3,5%, aunque esto conlleva el costo de un mejor seguro hipotecario.
Un préstamo VA (Asuntos de Veteranos) es para personas que actualmente sirven en el ejército o que han servido en el pasado; no implican pago inicial ni seguro hipotecario. Una hipoteca del USDA es para aquellos que desean utilizar su hipoteca para comprar una propiedad en el campo y no requiere pago inicial sino primas de seguro hipotecario.
Segundas hipotecas
Luego hay algunos tipos de hipotecas más inusuales. Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda y una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda se utilizan para segundas hipotecas; sí, puede obtener dos hipotecas sobre la misma propiedad. Puede que esto no suene muy intuitivo al principio, pero es una buena manera de acceder al valor de su casa si se aprecia con el tiempo en lugar de perder dinero solicitando un tipo diferente de préstamo.
Una hipoteca global es cuando los pagos comienzan siendo bajos pero aumentan gradualmente con el tiempo, lo que la convierte en una excelente opción para quienes esperan que sus ingresos aumenten con el tiempo.
Hipotecas inversas
Incluso existe un préstamo inverso, para personas mayores de 62 años que quieran sacar algún valor de su casa. Esto puede ser utilizado por personas que necesitan más dinero para su jubilación o que quieran ayudar a otros miembros de la familia.
Cómo calificar para una hipoteca
Los tipos de préstamos disponibles no son el único factor que debes considerar cuando se trata de hipotecas.
Cuando se trata de calificar para un préstamo, dos de los aspectos más importantes son el valor del pago inicial que puede pagar (el porcentaje del préstamo que paga por adelantado) y su historial crediticio . Cuanto mayor sea el pago inicial que pueda hacer y mejor sea su historial crediticio, más favorables serán las condiciones de su hipoteca.
Por lo general, un préstamo requiere un puntaje crediticio de 620 o más y un pago inicial del 20% del préstamo o más.
Precalificación Hipotecaria
Si no está seguro de calificar para un préstamo y le preocupa que esto afecte negativamente su puntaje crediticio, puede buscar la precalificación primero. Esto le dará una idea de si es probable que obtenga una aprobación previa sin que eso perjudique su puntaje crediticio; en lugar de examinar su historial crediticio en profundidad, una precalificación normalmente consiste en algunas preguntas básicas sobre el estado de sus finanzas.
Para aumentar al máximo sus posibilidades de aprobación previa, asegúrese de que sus datos financieros sean lo mejor posible. No sólo tienen peso los puntajes crediticios, sino también la relación deuda-ingresos. Trate de mantener el suyo por debajo del 43%.
Pagos de hipoteca
Una hipoteca requiere que usted pague el monto del préstamo más los intereses, por lo que una parte clave de una hipoteca es la tasa en sí y la estructura que requiere. Una consideración importante es si se debe tomar una hipoteca de tasa fija o ajustable.
Hipotecas de tasa ajustable versus hipotecas de tasa fija
Como probablemente pueda adivinar, una hipoteca de tasa fija presenta una tasa de interés que permanece igual durante toda la hipoteca, mientras que una hipoteca de tasa ajustable tiene una hipoteca que cambiará durante la vigencia del préstamo.
Los préstamos de tasa ajustable también se denominan ARM; por ejemplo, un ARM 5/1 tiene una tasa de interés que permanece igual durante 5 años y luego puede cambiar. Las hipotecas a tipo fijo más populares son las hipotecas a tipo fijo a 30 y 15 años , aunque pueden ser por periodos más cortos o más largos.
Calculadoras de hipotecas
Otra idea es utilizar una calculadora de hipotecas , que le indicará los pagos mensuales que puede esperar y el costo total de los intereses durante todo el plazo de su préstamo.
Amortización de Hipoteca
Todo lo que queda después del pago inicial y los pagos del monto total del préstamo se conoce como capital. Por lo tanto, con el tiempo su capital se reducirá mientras realice sus pagos.
La amortización describe el proceso de realizar pagos de capital y casi siempre se realizan mensualmente.
Depósito de impuestos sobre la propiedad
Otra cosa que tendrás que considerar son los impuestos a la propiedad. Generalmente, el prestamista los cobra con su hipoteca y paga los impuestos por usted. En el período entre el cobro y el pago del impuesto, los almacenarán en lo que se llama una cuenta de depósito en garantía.
¿Necesita un seguro hipotecario?
Finalmente, algunas hipotecas vienen con el requisito de pagar un seguro. Podría tratarse de un seguro hipotecario privado (PMI) o de un tipo específico de seguro para préstamos respaldados por el gobierno.
Seguro hipotecario versus seguro de vivienda
Pero el seguro hipotecario no debe confundirse con el seguro de hogar: este último protege su casa en caso de que sea destruida o dañada, mientras que el primero protege al prestamista de su incumplimiento. Sin embargo, algunos prestamistas hipotecarios lo imponen como un requisito, ya que el prestamista también sufrirá si la casa sufre daños: perderá su garantía. Es probable que el prestamista cobre ambos tipos de seguro junto con el pago de su hipoteca.
Puede ver cómo los costos inesperados que implica obtener una hipoteca pueden acumularse rápidamente. Lo que al principio puede parecer una obviedad pronto parece más desalentador, y no olvide otros costos que podrían surgir, como reparaciones o renovaciones de la casa. Aun así, vale la pena si una hipoteca es adecuada para usted. ¡Más sobre eso más adelante!
Cómo contratar una hipoteca
Ahora ya sabes qué es una hipoteca. Pero todavía quedan algunas preguntas clave, especialmente cómo buscar una hipoteca .
Primero, el quién.
Elegir un prestamista hipotecario
En el pasado, las hipotecas siempre las concedían los bancos , pero ya no es así: muchas entidades no bancarias ahora ofrecen programas hipotecarios. Entre estos principales prestamistas hipotecarios se encuentran plataformas de préstamos en línea como:
- Hipoteca Rocket de Quicken
- depósito de préstamos
- SoFi
- Creíble
Por el contrario, los prestamistas tradicionales son nombres muy conocidos como JPMorgan Chase y Wells Fargo, aunque algunos bancos de esta categoría ahora también están lanzando hipotecas digitales.
Si usted es un prestatario de bajos ingresos que no puede pagar un pago inicial grande, probablemente debería buscar un prestamista que ofrezca un préstamo de la FHA, o al menos tenga un programa que ofrezca pagos iniciales especialmente bajos; algunos proveedores están preparados para bajar hasta el 5% o incluso el 3%. Por el contrario, si está buscando una segunda hipoteca, no muchos proveedores la ofrecen, por lo que ya está bastante restringido.
El proceso hipotecario varía según el prestamista. Los bancos tradicionales exigen que usted hable sobre la hipoteca con un representante en una institución física y firme físicamente el contrato de préstamo. Por el contrario, los prestamistas hipotecarios en línea le permitirán completar todo el proceso de solicitud de hipoteca en línea.
Sin embargo, los elementos más básicos son los mismos, sin importar a quién seleccione como proveedor de su hipoteca.
Preaprobación de hipoteca
Una vez que haya identificado un prestamista o un programa hipotecario que le interese, el primer paso es obtener la aprobación previa, como la necesitaría para cualquier préstamo. Esto significa que el prestamista verificará que usted haya cumplido con los requisitos para el préstamo, sobre todo con respecto a su puntaje e historial crediticio.
Si es apto para el préstamo, debería obtener la aprobación previa en unos pocos días, y muchos prestamistas ahora cuentan con la aprobación en cuestión de horas. La aprobación previa puede ser útil para ayudarlo a negociar al hacer una oferta por su casa, ya que demuestra que es un comprador serio y está completamente preparado para el proceso que se avecina.
Aprende más:
- Calculadora de aprobación previa de hipoteca: ¿cuánta casa puede pagar?
Solicitud de Hipoteca
Después de recibir su aprobación previa, estará listo para hacer una oferta por la casa para la que desea utilizar la hipoteca, pero aún debe realizar la solicitud oficial de hipoteca. En este punto, su solicitud podría ser rechazada, por lo que no es momento de volverse complaciente.
Suponiendo que su solicitud haya sido exitosa, recibirá un presupuesto que detallará los detalles exactos del préstamo. Estos consisten en lo siguiente:
- Costos de cierre
- Tasa de interés
- Monto mensual pagado (incluidos intereses, seguros e impuestos)
Como parte de la solicitud, también deberá proporcionar muchos de sus datos personales, desde su empleo hasta sus ingresos, sus deudas y sus activos. En un plazo de tres días recibirá la estimación del préstamo: los términos y costos de su préstamo.
Procesamiento de préstamos
Aunque esto ya parece ser un montón de pasos, al momento de recibir su estimación de préstamo, todavía no le han aprobado ni denegado el préstamo. Primero, un procesador de préstamos debe revisar la información y prepararla para el asegurador, quien evaluará toda la información que ambas partes han proporcionado.
Cuando el préstamo llega a la etapa de suscripción, se examinan cuidadosamente su historial crediticio y su capacidad para cumplir con sus pagos mensuales. Si hay dudas, es posible que se le solicite que proporcione información adicional, como una explicación de una parte específica de su historial crediticio.
Una vez que haya sido aprobado, finalmente estará listo para cerrar el préstamo.
Cierre de préstamo
Antes de finalizar el proceso, es una buena idea ordenar una inspección de la casa para asegurarse de que no haya problemas importantes invisibles en la casa. Es posible que también deba comprar un seguro de hogar en este momento. También necesitará fijar su tasa de interés para protegerse del aumento de las tasas.
Cuando todo esto esté completo y esté satisfecho con los documentos, estará listo para cerrar su préstamo y firmar los documentos. No apresures esta parte. Tiene derecho a tres días para revisar la Divulgación de Cierre y verificar que los registros coincidan con las estimaciones iniciales y sus expectativas, por lo que es aconsejable aprovechar este período.
En total, todo el proceso hipotecario suele tardar al menos 30 días.
¿Necesita una hipoteca para comprar una casa?
Es posible comprar una casa con el dinero por adelantado. No oirás hablar de ello muy a menudo, ya que no hay mucha gente que tenga el dinero para comprar una propiedad por adelantado sin contratar una hipoteca, pero es posible.
Sin embargo, si no tiene cientos de miles de dólares en el banco que pueda utilizar para cubrir todos los costos involucrados en una casa, una hipoteca es la única posibilidad que tiene de comprar su propia casa. Incluso las personas ricas suelen optar por una hipoteca para poder permitirse la casa de sus sueños o renovaciones costosas.
¿Es una hipoteca adecuada para usted?
Las hipotecas tienen sus pros y sus contras; ciertamente no son adecuadas para todos. Si está pensando en establecerse en una zona por el resto de su vida (posiblemente para siempre) y obtiene unos ingresos estables, sin duda, obtener una hipoteca puede tener más sentido que alquilar una propiedad. Sin embargo, si existe una alta probabilidad de que se mude de ciudad pronto y no pueda cumplir con su hipoteca, es poco probable que sea una buena inversión.
Comprar una casa suele ser una decisión inteligente. Es posible que haya oído que alquilar es como tirar el dinero por el desagüe y, a menudo, es cierto. ¿Por qué gastarías tu dinero en pagos de alquiler que nunca recuperarás cuando podrías invertir tu dinero en una inversión para toda la vida? Esto es especialmente cierto si tendrá la oportunidad de alquilar habitaciones libres en la casa que compre.
Sin embargo, el hecho de que una hipoteca sea una buena idea en teoría no significa que deba apresurarse a hacerlo. Obtener una hipoteca es un proceso largo y complicado, y dar un paso en falso puede tener repercusiones dolorosas. Asegúrese de comprender cómo funcionan las etapas de una hipoteca y qué debe tener en cuenta para poder encontrar la mejor oferta posible y disfrutar de su nuevo hogar.