Ya sea que haya invertido recientemente en una nueva propiedad o esté decidiendo convertir su vivienda en una casa de alquiler, puede resultar difícil para cualquier propietario o inversor inmobiliario conseguir el primer inquilino.
En lugar de hacerlo por su cuenta, muchos inversores en esta situación optan por subcontratar esta tarea que requiere mucho tiempo a un agente inmobiliario. Al hacerlo, puede tener a alguien en su equipo que esté incentivado a alquilar su casa a cambio de una parte del alquiler mensual.
Alquilar su casa con un agente: guía paso a paso
- Ejecute un informe de valoración de la vivienda
- Asegúrese de poder alquilar su propiedad
- Encuentre un agente inmobiliario de calidad
- Explorar el contrato
- Considere mejorar su propiedad de alquiler
- Deje el alquiler al agente inmobiliario
- Contratar una empresa de administración de propiedades
1. Ejecute un informe de valoración de la vivienda
Antes de decidir seguir adelante con el arrendamiento y comenzar a buscar inquilinos potenciales, comuníquese con su prestamista y solicite un informe de valoración personalizado.
El informe de valoración debe proporcionar a los propietarios un valor de alquiler estimado en función de los metros cuadrados y el valor de la propiedad. La tarifa también tendrá en cuenta el precio de alquiler de propiedades similares en su área.
Una vez que tenga una estimación de cuánto puede alquilar su lugar, le resultará mucho más fácil comercializar su búsqueda de arrendamiento. Esto puede evitar que usted incluya su propiedad en la lista y tenga que bajar el precio porque es demasiado alto y no está en contacto con otros precios de alquiler en el área. También puede evitar que subcotice el mercado y ponga un precio demasiado bajo a su casa.
2.Asegúrese de poder alquilar su propiedad
Otro paso importante que querrás completar desde el principio es revisar tu documentación y asegurarte de que puedes alquilar tu propiedad.
Esto se aplica principalmente a personas que poseen propiedades en estructuras como condominios y complejos de apartamentos, así como casas en comunidades cerradas y aquellas con asociaciones de propietarios.
Ciertas comunidades restringen el alquiler o requieren que usted obtenga aprobación antes de poder seguir adelante. No preguntar podría resultar en multas y sanciones. Como tal, es importante hacer su debida diligencia antes de seguir adelante con esta idea.
3. Encuentre un agente inmobiliario de calidad
El siguiente paso es contratar un agente inmobiliario de alta calidad que pueda ayudarle a alquilar su propiedad. El agente que seleccione debe ser hábil y experto en su mercado local.
También es importante recordar que el agente no tiene que ser el mismo que le ayudó a cerrar la propiedad. De hecho, los inversores inmobiliarios suelen utilizar diferentes agentes que se especializan en determinadas áreas. No todos los agentes compran, venden y alquilan propiedades.
Tómate tu tiempo a la hora de buscar un agente inmobiliario y trata el proceso como una entrevista de trabajo. Busque reseñas en línea y asegúrese de que el agente tenga un historial demostrado de éxito.
También es importante encontrar a alguien agradable con quien tengas química. Después de todo, esta persona tratará directamente con los inquilinos. En primer lugar, no desea un agente que asuste a la gente para que no alquile su propiedad.
Es más, el agente debe ser digno de confianza. Siga su instinto y asegúrese de sentirse cómodo trabajando con ellos.
4. Revisar el contrato
Antes de firmar un contrato con un agente, llévelo a casa y revíselo. También es una buena idea que un abogado ejecute el contrato para protegerse. Un abogado podrá eliminar la jerga legal y asegurarse de que todo parezca normal.
Al unir fuerzas con un abogado, tendrá una salida fácil si el agente demuestra ser negligente o es difícil trabajar con él.
Lo último que quieres es llegar a una situación en la que un agente se haga cargo del alquiler de tu casa y se muestre incapaz. Si esto sucede, es probable que deba rescindir el contrato y buscar un nuevo agente.
5. Considere la posibilidad de realizar mejoras capitales y cosméticas en su propiedad de alquiler
En este punto, debes tener una idea general de si tienes autorización para alquilar tu espacio y cuánto puedes pedir de alquiler. También debe contar con un agente confiable que lo ayude a maximizar el retorno de su inversión.
En este caso, debe consultar con el agente de bienes raíces sobre cómo realizar mejoras de capital para potencialmente alquilar su lugar por más dinero. Desea hacer esto después de contratar a un agente para no invertir accidentalmente demasiado dinero en su casa y correr el riesgo de aumentar demasiado el valor y el precio del alquiler.
El agente de bienes raíces debería poder ver su lugar y decirle qué debe mejorar y dónde puede tomar atajos para ahorrar dinero. Esto puede incluir cosas como instalar o quitar alfombras, reemplazar ventanas o agregar una terraza en el patio trasero, entre otras cosas.
La cantidad de capital que invierte en su casa de alquiler puede afectar el alquiler que cobra y el depósito de seguridad que requiere. Si realiza las mejoras adecuadas, podría aumentar considerablemente el precio del alquiler, lo que generará dividendos en el futuro.
Aprende más:
- Cómo comprar una propiedad de inversión
6. Deje el alquiler al agente inmobiliario
Una vez que contrate a un agente de bienes raíces, deje en sus manos el proceso de firmar acuerdos de arrendamiento y listar la propiedad en sitios como Zillow , Trulia , Realtor.com y Craigslist.
Si intenta interferir demasiado, podría frustrar la estrategia del agente y dificultarle el trabajo.
Trabajar con un agente de bienes raíces generalmente requiere ceder cierta cantidad de control, a lo que puede tomar algún tiempo acostumbrarse.
Cómo se le paga a un agente de alquiler
Un agente de alquiler normalmente recibe un recorte cada vez que un inquilino firma un contrato de arrendamiento. En algunos casos, un agente de inquilinos también puede participar para ayudar a firmar un contrato de arrendamiento. Cuando un agente de alquiler y un agente de inquilinos trabajan juntos, normalmente dividen la comisión. El tipo de acuerdo que tenga con un agente depende en gran medida del tipo de alquiler que tenga y de la frecuencia con la que alquile su espacio.
7. Contrate una empresa de administración de propiedades para tratar con inquilinos
No cometa el error de pensar que el agente de bienes raíces limpiará los desechos de los huéspedes o cuidará el jardín. Ese no es su trabajo.
El agente es el único responsable de mantener un lugar alquilado. Además, un buen agente esperará que una propiedad esté en las mejores condiciones cuando se la muestre a posibles inquilinos.
Aquí es donde vale la pena subcontratar. Encuentre un administrador de propiedades y págale una tarifa mensual para mantener su propiedad limpia y presentable.
La empresa de administración de propiedades también debe servir como enlace para la comunicación con los inquilinos. Cuando los inquilinos requieran mantenimiento y reparaciones, deberán acudir a la empresa administradora de la propiedad. También pueden ayudar con los desalojos, pero esperemos que nunca tengas que lidiar con una situación así.
No es necesario contratar una empresa de administración de propiedades. Pero a muchos propietarios les resulta más fácil recurrir a un proveedor externo que tratar directamente con los inquilinos. Depende en gran medida de tu presupuesto y de la cantidad de tiempo que tengas para dedicar a la gestión de la propiedad.
Beneficios de trabajar con un agente de alquiler
Genere un flujo de caja constante a partir de ingresos por alquiler
Ser propietario de una propiedad de alquiler puede resultar muy costoso, especialmente si ya tiene una hipoteca. Por ello, es importante evitar las vacantes a toda costa. El truco consiste en mantener su propiedad ocupada perpetuamente para que reciba un flujo de caja constante.
Un agente inmobiliario de calidad se pondrá a trabajar antes de que expire el contrato de arrendamiento, buscando posibles inquilinos para que puedan incorporar fácilmente nuevos inquilinos. Esto puede evitar brechas de ocupación, poner más dinero en su bolsillo y generar un mayor retorno de su inversión.
Ahorre tiempo y molestias
Alquilar una propiedad puede llevar mucho tiempo y requerir una cantidad significativa de trabajo administrativo. Es posible que deba tomarse un tiempo libre en el trabajo o dedicar algunas horas adicionales durante las noches y los fines de semana.
Un agente de bienes raíces puede ahorrarle mucho trabajo pesado al mostrar su propiedad a los inquilinos, organizar jornadas de puertas abiertas, realizar verificaciones de antecedentes y selección de inquilinos, generar informes crediticios, completar trámites y cerrar contratos de arrendamiento.
Al final del día, es mucho más fácil y eficiente trabajar con un agente de bienes raíces que hacer este trabajo usted mismo.
Maximizar beneficios
El dinero importa más que nada a la hora de alquilar. Al trabajar con un agente experto, puede ahorrar dinero y maximizar su tarifa de alquiler. Un agente podrá decirle si su alquiler es demasiado alto o demasiado bajo y cómo ganar más dinero con los inquilinos, protegiendo su inversión y mejorando sus resultados.
Preguntas frecuentes
¿Puedo mudarme a mi propiedad de alquiler?
Como propietario, usted tiene derecho a hacer lo que quiera con su propiedad. Sin embargo, mudarse a su propiedad de alquiler significa que no obtendrá dinero, lo que, por supuesto, interrumpirá el flujo de efectivo de la inversión. Comprenda la diferencia entre una propiedad de alquiler y una casa. Una propiedad de alquiler genera ingresos residuales, mientras que una casa es principalmente para vivir.
¿Qué es un contrato de arrendamiento?
Un contrato de arrendamiento es un documento legalmente vinculante entre un propietario y un inquilino que describe el alcance del alquiler de una propiedad. Un contrato de arrendamiento es necesario cuando se alquila una casa o apartamento a una o más personas.
¿Necesita un agente para alquilar una propiedad de inversión?
No necesita un agente para alquilar una propiedad de inversión y algunos propietarios prefieren trabajar solos. Depende en gran medida de cuánta experiencia tengas y de la cantidad de tiempo que estés dispuesto a dedicar al proceso.
¿Qué pasa si no obtiene ningún ingreso durante el primer mes cuando trabaja con un agente de bienes raíces?
Un agente sólido debería poder encontrarle un inquilino para mudarse muy rápidamente. Sin embargo, si pasa un mes o más, debes intentar averiguar qué está retrasando el proceso. Solicite una reunión con el agente inmobiliario para comprender qué está mal. Pregunte si el alquiler es demasiado alto o si el lugar necesita más mejoras.
Evite despedir al agente de bienes raíces hasta que esté muy claro que es responsable de las malas métricas. Tenga paciencia y espere un poco más hasta que, con suerte, aparezca alguien. Este tipo de escenario ilustra por qué vale la pena tener dinero de emergencia a mano para pagar la hipoteca, los servicios públicos, la empresa de administración de propiedades y otras facturas.
La línea de fondo
Si realmente quiere ganar dinero con su propiedad de inversión, debería considerar seriamente alquilar su casa con un agente. Le ahorra tiempo y molestias al tiempo que aumenta sus posibilidades de generar ganancias.
Lo mejor de todo es que los agentes de alquiler normalmente no cobran nada por adelantado. Normalmente cobran una comisión (por ejemplo, un mes de alquiler) sólo después de incorporar nuevos inquilinos. Entonces, realmente no hay ningún riesgo para el proceso.
Al asociarse con el agente adecuado y aprovechar su experiencia, conseguirá un inquilino en poco tiempo, lo que iniciará su viaje hacia la independencia financiera a largo plazo .