Compré mi primera casa a los 24 años. Me mudé a un dúplex que compré en ejecución hipotecaria. El dúplex costó $240,000 y pude comprarlo con un préstamo de la FHA del 5%, lo que significa que solo aporté $12,000 al cierre, que fue gran parte de mi primer año de ahorros después de la universidad.
Me mudé y comencé a hacer el pago mensual de $1,550, incluido el capital, los intereses, los impuestos, el seguro y el PMI (PMI, una forma de seguro hipotecario que debía pagar porque solo puse un 5% de pago inicial).
Después de arreglar el lugar, comencé a alquilar la otra unidad por $1,150 al mes, y la mitad de mi unidad de 2 dormitorios y 1 baño a un compañero de cuarto por $550 al mes. En ese momento, estaba cobrando $1,700 en alquiler, de mi hipoteca de $1,550. Después de mi parte de los servicios públicos y las reparaciones ocasionales, cumplí los gastos. ¡Estaba viviendo completamente libre de alquiler!
¿Qué es el hackeo de viviendas?
House Hacking es tener tu pastel y comértelo también. Es una combinación de compra de una residencia personal y una propiedad de inversión.
El hackeo de viviendas ocurre cuando se compra una propiedad de inversión , se vive en una de las unidades o dormitorios y se alquilan los demás.
Permite al comprador utilizar el dinero de otras personas (alquiler del inquilino) para pagar la hipoteca y vivir gratis. También permite al comprador beneficiarse de una posible apreciación.
Muchos de nosotros no estamos progresando financieramente en nuestras carreras al mismo ritmo que se ha acelerado el mercado inmobiliario. Las casas ahora se consideran un activo, un negocio y un plan de jubilación.
5 razones para empezar a piratear casas
Hay muchos beneficios del hackeo de viviendas, aquí están los 5 principales:
1. Elimina tu mayor gasto
Muchas personas concentran sus energías en recortar partes insignificantes de sus presupuestos. Se nos dice que reduzcamos la hora feliz, que llevemos el almuerzo al trabajo y que eliminemos los cafés con leche de Starbucks. Se nos dice que el ahorro disciplinado (de al menos el 15% de nuestros ingresos) es el camino hacia la riqueza y la libertad financiera temprana .
Pero ahorrar el 15% de sus ingresos es demasiado lento. Claro, podrá jubilarse en 30 o 40 años si lo hace e invierte de manera conservadora, pero puede recortar décadas en ese cronograma si se vuelve más agresivo.
En cambio, debería ahorrar el 50% o más de sus ingresos. Y debe hacerlo sin recortar su presupuesto de café con leche, almuerzos y entretenimiento.
El gobierno (específicamente la oficina de estadísticas laborales ) proporcionó los datos en el cuadro de la derecha, por lo que, naturalmente, los impuestos no están incluidos. Pero más allá de los impuestos, podemos ver claramente dónde gasta la mayor parte de su dinero el ciudadano medio.
Literalmente, la mitad de los gastos del estadounidense típico provienen de sólo dos categorías: vivienda y transporte. El 33% del gasto total se destina a vivienda.
Preparar sus comidas en lugar de salir a almorzar, irse de vacaciones económicas y recortar su presupuesto de entretenimiento está bien, pero ¿por qué preocuparse por las cosas pequeñas cuando un tercio de sus gastos se desperdicia cada mes?
¿Y si te dijera que podrías eliminar por completo tus gastos de vivienda y vivir completamente gratis? Eso marcará una diferencia real en su presupuesto. Hackear una casa le ayudará a generar riqueza y rápidamente.
2. Aumente sustancialmente su tasa de ahorro
Ahora sabemos que el hackeo doméstico reduce significativamente sus costos mensuales. El resultado es que podrá ahorrar más dinero más rápido para destinarlo a su próxima compra (no se detenga en una sola propiedad). De hecho, piratear una casa puede ser la actividad secundaria perfecta .
Si bien ya era un gran ahorrador, pude aumentar sustancialmente mi tasa de ahorro en ausencia de un pago de alquiler o hipoteca, lo que me permitió acumular efectivo muy rápidamente.
En solo 15 meses, la combinación de mi arduo trabajo para mejorar la propiedad, la apreciación del mercado, la amortización del préstamo (pagar la hipoteca con pagos mensuales regulares) y mi posición financiera en rápida mejora me permitieron refinanciar mi préstamo para eliminar el PMI.
Mi pago se redujo a $1,400 por mes y los alquileres aumentaron, por lo que pude obtener $2,600 por mes de la propiedad. Hoy en día, en un mes sin problemas, colecciono $1,200, ¡sólo por esta propiedad!
Pasé a comprar otro dúplex y repetí la estrategia. Estoy en camino de comprar una nueva propiedad de alquiler estilo hacking cada 12 a 18 meses.
Es fácil ahorrar para el próximo pago inicial, incluso en el costoso mercado de Denver, cuando no tienes que pagar ningún alquiler ni hipoteca y tienes miles de dólares en ingresos pasivos de los primeros cambios en la casa.
3. Ahorro de costos en una casa más grande o más cara
Los pagos de la hipoteca pueden ser costosos, tener una unidad separada pagando el alquiler disminuirá sus costos mensuales, esto es obvio, pero considere esto:
House Hacking le permitirá pagar MENOS mes a mes, incluso mientras compra una casa SIGNIFICATIVAMENTE más cara.
El siguiente es un desglose de los costos de comprar una casa inicial por $300,000 versus una casa de unidades múltiples por $400,000 en lo que se refiere a los pagos de la hipoteca.
En este escenario, comprar una casa que vale $100,000 MÁS puede potencialmente AHORRARle $1,000 por mes en costos. Piénsalo. Paga $5,000 más en pago inicial por adelantado, para ahorrar más de $12,000 en el primer año. Luego recuperas tu dinero en 6 meses. Ahora también posee propiedades más valiosas. Más adelante en el artículo, desglosaré los otros centros de ganancias que se encuentran dentro del hacking doméstico.
Además del ahorro mensual, la versatilidad del hacking doméstico es una de las principales razones de su popularidad.
4. La piratería doméstica le brinda más flexibilidad
Tus 20 y 30 años traen cambios significativos en tu vida. Si eres como yo, probablemente tengas problemas de compromiso. Por eso no he salido de la casa de mis padres. Comprometerme con una casa a largo plazo es difícil para mí. Por otro lado, no tengo ningún problema en comprometerme con algo a largo plazo si me paga todos los meses, que es lo que hace que la piratería inmobiliaria y las propiedades de inversión sean tan atractivas.
House Hacking brinda la flexibilidad necesaria para crear una experiencia de vida que se adapte a su vida a medida que evoluciona.
- ¿Quiere ahorrar la mayor cantidad de dinero posible? Viva en la unidad menos deseable de su casa, en el sótano o incluso en el sofá si sus compañeros de cuarto están de acuerdo.
- ¿Sientes que mereces una suite mejor? Actualícese y alquile la unidad menos deseable .
- ¿Quieres un lugar nuevo y ahorrar el máximo de dinero? Alquile su unidad menos deseable y consiga un compañero de cuarto para su unidad.
- ¿Qué pasa si solo se siente cómodo con acceso exclusivo al patio trasero y al estacionamiento en la entrada? Eres el propietario, especifica el uso de los espacios comunes en el contrato de arrendamiento de tu inquilino .
- Recibí una oferta de trabajo fuera de la ciudad, ¿y ahora qué? Alquile su unidad, muévase y utilice el flujo de efectivo para pagar el alquiler en otro lugar mientras decide su próximo movimiento.
- Amas el vecindario y no quieres mudarte, pero tu familia ha crecido …. Convierta una unidad múltiple en una residencia unifamiliar y quédese en el vecindario que le encanta.
El punto es que hackear una casa es extremadamente versátil y no te dejará atrapado en un solo lugar frente a una montaña de deudas. Es una obviedad en absolutamente todos los sentidos para las personas que comienzan a generar riqueza.
5. Crecimiento financiero a través de ingresos pasivos
Hay varias formas en que esta estrategia de ingresos pasivos puede hacer crecer sus finanzas.
Beneficios del aumento del capital pagado mensualmente
Si bien sus costos personales mensuales son más bajos , el pago de su hipoteca en sí es aún más alto. Como resultado, usted está pagando más capital por su hipoteca al elegir una propiedad más cara. Usando el escenario desarrollado anteriormente, aunque pagamos $1000 menos por mes, todavía estamos pagando poco más de $200 más de capital por mes.
El resultado son $12,000 adicionales en capital pagado después de 5 años ( todo mientras se ahorra más mes a mes ). Más ahorros para acompañar sus ahorros.
Mayor beneficio de la apreciación
Voy a simplificar esto: si su casa inicial de $300 000 y su dúplex de $400 000 se aprecian un 6%, ¿cuál genera un mayor retorno? Por supuesto, el activo de 400.000 dólares.
Cuando se tiene en cuenta que esto se agrava año tras año, la diferencia se vuelve mucho mayor.
Capacidad para refinanciar y mantener el flujo de caja
Si compra la propiedad correcta, podrá recibir un flujo de caja una cantidad saludable por encima de sus gastos mensuales con todas las unidades alquiladas.
Tener un flujo de caja saludable le permitirá refinanciar el valor líquido de su vivienda actual y aprovechar ese efectivo para realizar un pago inicial en su segunda propiedad .
Si genera suficiente flujo de efectivo por encima de sus gastos, aún podrá alcanzar el punto de equilibrio o producir efectivo mes a mes en su primera propiedad con un pago hipotecario mayor de su refinanciamiento.
Crear una cartera de propiedades a medida que actualiza de una casa a otra actuará como base para su jubilación, el futuro de sus hijos o cualquier proyecto que esté más acorde con sus objetivos.
¿Por qué no piratean más personas las casas?
A menudo me preguntan sobre el hackeo de casas: si es una idea tan buena, ¿por qué no lo hace más gente? Francamente, no tengo idea de por qué esto no es más popular, ya que me parece una forma obvia de generar riqueza fácilmente y la forma más sencilla de avanzar hacia la libertad financiera temprana.
Incluso si usted es un ahorrador promedio, con un crédito sólido y un buen trabajo, entonces esto se puede hacer con muy poco esfuerzo en relación con los beneficios financieros.
Pero a veces escucho argumentos en contra del hackeo de viviendas. Aquí hay tres:
1. “¿No seré responsable del mantenimiento de mi propiedad?”
Sí lo harás. Usted será responsable de asegurarse de que todo funcione bien y esté bien mantenido.
Le animo a que comprenda que todos los propietarios de viviendas en el mundo son responsables de este mantenimiento básico y que las personas no deben tener miedo de levantar el teléfono y llamar al personal de mantenimiento/plomero/electricista cuando surgen problemas o incluso resolver ciertos problemas ellos mismos. Considérelo un trabajo extraordinariamente bien remunerado.
Si puede vivir sin pagar alquiler en un espacio que de otro modo costaría $700 por mes y tiene que trabajar 1 hora cada mes para mantener su propiedad, ¡eso es $700 por hora!
2. “¿Qué pasa si los inquilinos no pagan el alquiler o no me agradan?”
En realidad, esta es la belleza de la piratería doméstica, ¡no una desventaja! Puedes elegir a tus vecinos. Mucha gente piensa que tiene que gestionar a los inquilinos.
Pero en realidad es mucho mejor que eso. Puede seleccionar vecinos tranquilos y amigables que tendrán la amabilidad de pagar su hipoteca Y tratar a su propiedad y a usted con respeto. Si no lo hacen, ¡puedes desalojarlos!
Obviamente, es aconsejable aprender a gestionar adecuadamente a los inquilinos, tal vez leyendo un libro sobre el tema y preguntando a los propietarios locales cómo manejan los problemas. Pero gestionar bien a los inquilinos no debería ser un gran problema para las personas dispuestas a actuar de forma razonable e inteligente.
No permita que el miedo a la gestión de inquilinos le impida aprovechar una de las mejores formas de generar riqueza mientras trabaja a tiempo completo y vive su vida.
3. “¡No quiero vivir en una mala propiedad de inversión!”
Um, discúlpeme, ¡ está hablando de mi casa! Bromas aparte, comprar un truco para una casa, como comprar una casa , pertenece a un espectro. El tipo que estuviera dispuesto a mudarse a un vecindario más prometedor podría vivir sin pagar alquiler, como lo hice yo.
Pero el tipo que piratea casas en un barrio más elegante aún puede vivir allí por un costo mucho menor que otros en su mercado. Si vive en un lugar con una hipoteca de $3,000 y solo cobra $2,500 de alquiler, todavía vive en un excelente lugar y/o en un espacio lujoso por un costo excepcionalmente bajo.
Y no intente decirme que no hay propiedades de inversión en su mercado. Estoy en Denver, CO, y veo ofertas en el mercado todos los días. Eso sólo me dice que has descartado esta idea incluso antes de molestarte en mirar.
Los 3 mejores libros sobre piratería doméstica
Si desea obtener más información sobre la piratería doméstica, consulte estos fantásticos libros para conocer los pormenores de alinear la piratería doméstica con su estilo de vida ideal.
- Listo para la vida: domina la vida, el dinero y el sueño americano por Scott Trench
- La estrategia de pirateo de casas de Craig Curelop
- Jubilarse anticipadamente con bienes raíces por Chad Carson
Viva gratis e invierta en bienes raíces utilizando el dinero de otras personas
Sus costos mensuales están determinados por el tipo de vivienda que compra, así como por el precio de compra.
La piratería doméstica se realiza por diseño, puede adaptarse a cualquier estilo de vida y lo mantendrá lo suficientemente flexible como para aprovechar las muchas oportunidades que se le presentarán en la vida.
Comprar una propiedad de inversión ocupada por su propietario y alquilar las habitaciones y/o unidades adicionales es probablemente el truco más efectivo que un asalariado medio puede hacer para comenzar a avanzar rápidamente hacia la libertad financiera.
Toma el gasto más grande de tu vida y lo elimina por completo. ¿Por qué molestarse en ser disciplinado día tras día con las cosas divertidas de su vida, cuando automáticamente puede ahorrarse decenas de miles de dólares al año gracias a los beneficios combinatorios de la piratería doméstica?
Esta estrategia tiene muchas ventajas y pocas desventajas. Es de bajo riesgo porque incluso si el mercado colapsa, el hacker doméstico tiene una gran posibilidad de mantenerse a flote. Sus inquilinos le pagan el alquiler para ayudarle a compensar su pago. Sus amigos que son propietarios de viviendas unifamiliares sin asistencia para los inquilinos quedarán mucho más devastados financieramente que él.
Esta es la mejor manera, de bajo riesgo y alta recompensa, de comprar su primera o próxima propiedad si desea acelerar su libertad financiera .