Sí, una hipoteca a 30 años cuesta más que una hipoteca a 15 años. ¿Pero es mala una hipoteca a 30 años? ¿Deberías siempre obtener una hipoteca a 15 años?
¿O podrías conseguir una hipoteca a 30 años y luego cambiarla a 15 años?
Exploremos algunas respuestas a estas preguntas comunes que enfrenta tanta gente cuando compra una casa.
¿Es mejor una hipoteca a 15 o 30 años?
Tanto los préstamos hipotecarios a 15 como a 30 años tienen sus fortalezas y debilidades.
Entonces, ¿cuál es la diferencia?
Aquí está el trato:
- Una hipoteca a 15 años requiere un pago mensual más alto , pero ahorrará mucho dinero durante la vigencia de su préstamo. Además, serás dueño de la casa antes.
- Una hipoteca a 30 años cuesta más a largo plazo, pero pagaría un pago mensual más bajo.
Veamos un préstamo de $250,000 para ver cómo este concepto podría desarrollarse en la realidad:
En este ejemplo, utilicé la misma tasa de interés del 4% para el préstamo a 15 y 30 años para calcular los pagos mensuales de la hipoteca. Veamos la diferencia de precio cuando cambiamos solo el plazo del préstamo de 15 a 30 años.
| hipoteca a 15 años | hipoteca a 30 años | |
| Mensualidad | $1,849* | $1,194* |
| Intereses totales pagados | $82,860 | $179,674 |
| Total pagado (principal + intereses) | $332,860 | $429,674 |
*Tenga en cuenta: los pagos mensuales que se muestran aquí no incluyen el seguro del hogar, los impuestos a la propiedad, el seguro hipotecario ni otras tarifas de la asociación de propietarios.
Las hipotecas a 15 años tienen mejores tasas de interés
En realidad, un prestamista podría ofrecerle una tasa de interés más baja en una hipoteca a 15 años en comparación con la tasa de interés en un préstamo a 30 años.
Esto significa que ahorrará incluso más de lo que indica el cuadro anterior. Por ejemplo, el mismo préstamo a 15 años al 3,5 por ciento costaría $71,697 en intereses y el pago mensual sería $1,787.
Para simplificar las cosas, digamos que ahorraría $100,000 al obtener una hipoteca a 15 años en lugar de una hipoteca a 30 años.
La mayoría de nosotros, si tuviéramos la opción de ahorrar cien mil dólares obteniendo un préstamo a 15 años, lo haríamos.
Entonces, ¿por qué consideraría obtener un préstamo a 30 años?
En pocas palabras: si no puede afrontar cómodamente el pago mensual de un préstamo a 15 años, o si le preocupa que el pago más alto de un préstamo a 15 años afecte demasiado su libertad financiera, un préstamo a 30 años puede ser lo correcto. para ti.
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¿Es una hipoteca a 30 años una mala idea?
Como hemos establecido, pagará mucho más en intereses (aproximadamente $100 000 más en nuestro ejemplo de préstamo de $250 000 anterior) al obtener una hipoteca a 30 años en lugar de una hipoteca a 15 años.
La pregunta que hay que hacerse es la siguiente:
¿Qué obtengo por estos $100.000 adicionales pagados durante 30 años? ¿Vale la pena?
Por qué una hipoteca a 30 años podría ser mejor para usted
Sólo usted puede decidir si vale la pena, pero esto es lo que puede obtener:
Más flexibilidad financiera
Al ahorrar cientos de dólares al mes en el pago de la vivienda de su préstamo a 30 años, podrá destinar este dinero a otras áreas de la vida, que incluyen:
- Ahorro para emergencias:
debe tener un fondo de emergencia con al menos tres meses de gastos del hogar en caso de que pierda su trabajo o se lesione o enferme. Ahorrar en el pago de tu casa podría ayudarte a crear este fondo. - Ahorro para la jubilación:
si una hipoteca a 30 años libera más dinero en su presupuesto mensual, podría destinar esos fondos a una cuenta IRA para la jubilación. Esto también le brindará algunas exenciones fiscales, ahora o más adelante, durante la jubilación. - Invertir :
ya sea en un CD, con un robo-advisor o a través de una casa de bolsa, gastar menos cada mes en el pago de su casa podría liberarlo para invertir en otros lugares. Sí, su casa es una gran inversión, pero no tiene por qué ser su única inversión.
Puedes permitirte un hogar mejor
El gasto de una hipoteca a 30 años puede valer la pena si abre la puerta a una casa mejor en un vecindario mejor cuyo valor aumentará más rápidamente.
Algunos asesores financieros dicen que siempre se debe obtener un préstamo a 15 años, incluso si eso significa comprar una casa menos costosa. Si bien es difícil discutir la lógica de los números concretos, la vida real no siempre se puede resumir en números simples.
Si una hipoteca a 30 años le permite comprar una casa que de otro modo no podría pagar, el mayor valor de su casa y su apreciación podrían reducir los cargos financieros adicionales.
Es más fácil calificar
Los prestamistas hipotecarios analizarán toda su vida financiera antes de otorgarle un préstamo. Querrán saber cuánto gana y cuánto debe por otras deudas.
Si su relación deuda-ingresos no le deja espacio para los pagos más altos de un préstamo a 15 años, probablemente no calificará para la hipoteca.
Incluso si no califica para una hipoteca a 15 años, puede calificar para un préstamo a 30 años, lo que significa que aún puede comprar la casa.
Nuevamente, pagaría más intereses en 30 años, pero al menos tendría su propia casa en lugar de pagarle al propietario.
Y como veremos a continuación, el gasto adicional de un préstamo a 30 años no tiene por qué ser la última palabra. Puede encontrar formas de reducir ese gasto adicional.
Cómo ahorrar dinero en una hipoteca a 30 años
Cuando cierre su hipoteca , su prestamista deberá mostrarle un informe de Veracidad en los préstamos.
Este informe le mostrará cuánto pagará por su casa según los intereses y el cronograma de pagos que requiere su hipoteca.
Si estuviera pidiendo prestado $250 000 durante 30 años con un interés del 4 por ciento, por ejemplo, su informe Truth in Lending mostraría $429 674 como precio total.
Este es un momento aterrador para muchos compradores de vivienda. ¿Nos están estafando? ¿Realmente podemos permitirnos esto? ¿Deberíamos haber buscado un poco más?
La mayoría de nosotros seguimos adelante y firmamos los documentos del préstamo, nos mudamos a la casa y hacemos pago tras pago, reduciendo constantemente esa enorme cantidad a medida que pasan los años.
Pague más que el mínimo
Pero hay más en la historia y, a pesar de obtener un costoso préstamo a 30 años, aún puede hacer mucho para ahorrar dinero en su préstamo.
Su informe Truth in Lending muestra cuánto pagaría según los requisitos mínimos del préstamo : realizar un pago por mes durante 360 meses consecutivos.
No es necesario que limite sus pagos a este cronograma. Puede exceder estos requisitos mínimos y, al hacerlo, puede ahorrarle mucho dinero y al mismo tiempo brindarle la flexibilidad y libertad de un préstamo a 30 años.
Haga 1 pago adicional al año
Hacer 13 pagos al año en lugar de 12 puede ahorrar una sorprendente cantidad de dinero.
Sigamos con nuestro ejemplo de una hipoteca de $250,000 a 30 años al 4 por ciento:
Pagar $1,200 adicionales por año, que es esencialmente un pago adicional para nuestro préstamo de ejemplo, podría ahorrarle alrededor de $120,000 durante la vigencia de su préstamo.
¿Cómo puede ser esto posible? El pago adicional va directamente al capital de su préstamo y los cargos por intereses de su préstamo se generan según el tamaño de su capital. Lograr un capital menor significa menos intereses.
El factor animador a la hora de calcular el interés es el tiempo. Al realizar un pago adicional cada año, le da al banco cada vez menos tiempo para cobrarle intereses. Menos tiempo significa menos intereses, suponiendo que no tenga una multa por pago anticipado.
Distribuya un pago adicional
Si la idea de aportar $1,200 adicionales una vez al año parece demasiado desalentadora, considere dividir el pago adicional agregando $100 al mes al pago de su casa.
Este método parece más manejable para más personas. Para obtener mejores resultados, asegúrese de aplicar estos $100 adicionales directamente al capital de su préstamo.
Cuando paga su factura en línea, debería poder especificar cómo desea que se asigne su pago. Si simplemente agrega $100 a su pago, su prestamista puede simplemente reducir el pago del próximo mes en $100, disminuyendo los efectos de su pago adicional.
En el pasado, los prestatarios enviaban un cheque adicional cada mes para indicar que el dinero extra debía ir directamente al capital del préstamo en lugar de aplicarse a un pago programado.
Me gusta este método de pago adicional porque puedes mantener la flexibilidad y libertad de un préstamo a 30 años sin pagar todos los intereses adicionales. Es una situación en la que todos ganan.
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¿Puedo refinanciar mi hipoteca de 30 años a 15 años?
¿Busca otra forma de reducir los abrumadores intereses de su préstamo a 30 años? Quizás le guste la idea de refinanciar toda la hipoteca como un préstamo a 15 años (10 años o incluso 5 años).
Tendría que pagar los costos de cierre nuevamente, pero estaría presionando el botón de reinicio de su préstamo hipotecario y comenzando de nuevo con un préstamo de menor costo.
A los propietarios de viviendas que ganan más dinero ahora que cuando compraron la casa a menudo les gusta esta idea.
Y combinar un refinanciamiento con una opción de retiro de capital para pagar las mejoras en el hogar puede ser una solución eficiente, ya que resuelve dos problemas con un solo préstamo.
¿Debería refinanciar?
Si no parezco demasiado entusiasmado con la refinanciación, es por este pequeño problema: una hipoteca está estructurada de modo que usted pagará la mayor parte de los intereses por adelantado.
Su primer pago de una hipoteca a 30 años puede reducir sólo unos centavos su saldo, por ejemplo. El resto del dinero va directamente a esa enorme pila de intereses.
Cada pago posterior tiene un impacto ligeramente mayor en su capital. Pero en conjunto, usted está pagando mucho más por sus intereses durante la primera mitad de su préstamo.
Entonces, si refinancia su préstamo a 30 años después de realizar pagos regulares durante 10 años, ya habrá pagado una gran parte de esa abrumadora cantidad de intereses al banco.
¿Por qué no quedarse y beneficiarse de su arduo trabajo haciendo pagos adicionales al capital y viendo cómo el saldo del préstamo disminuye rápidamente?
Por supuesto, depende de usted, el propietario de la vivienda. Pero he aquí una sugerencia: si va a refinanciar, intente hacerlo en una etapa temprana de la vida de su préstamo, antes de pagar un montón de intereses al banco.
Hipoteca a 15 años frente a 30 años: ¿cuál es la adecuada para usted?
Un préstamo a 15 años cuesta mucho menos en cargos financieros con el tiempo. Un préstamo a 30 años cuesta menos mes a mes en este momento.
entonces cual es el mejor?
Si has leído hasta aquí ya sabes la respuesta a esta pregunta: El mejor préstamo es el préstamo que mejor se adapta a tu vida financiera.
¿Puede permitirse fácilmente los pagos más altos de un préstamo a 15 años sin sacrificar otras áreas importantes de la vida financiera de su familia? Si es así, es una obviedad: obtenga ese préstamo más barato y ahorre decenas de miles, tal vez cientos de miles, de dólares en intereses.
Dependiendo de qué tan bien le vaya, considere una hipoteca a 10 años o incluso a 5 años para ahorrar incluso más de lo que ahorraría con un préstamo a 15 años.
Pero si no puede afrontar el pago más alto de un préstamo a 15 años, o si simplemente no está seguro, tiene una decisión más difícil.
Recomiendo considerar el préstamo en el contexto de su vida financiera más amplia. Aquí hay algunas preguntas orientativas:
- ¿Cuánta estabilidad y libertad tendría que sacrificar para poder realizar los pagos más altos de un préstamo a 15 años?
Si está sacrificando su jubilación y acumulando un fondo de emergencia, lo mejor puede ser un préstamo a 30 años. - ¿Qué pasaría si usted o su cónyuge perdieran su trabajo o se enfermaran y no pudieran trabajar?
Los pagos más bajos de un préstamo a 30 años pueden ser una fuente de alivio si le permiten quedarse en la casa durante tal emergencia. - ¿Cuánto tiempo piensa quedarse en la casa?
Si planea vender dentro de un par de años, probablemente le irá mejor con un préstamo a 15 años, si es posible, porque sería dueño de una mayor parte de la casa antes y tendría más libertad para vender.
Valoro la libertad y la flexibilidad por encima de la mejor respuesta de un libro de texto a casi todas las preguntas financieras, y este valor guiaría mi toma de decisiones.
Sólo usted puede hacer este cálculo sobre su vida financiera y su impacto más amplio en su libertad.