Invertir en propiedades de alquiler es una excelente estrategia a largo plazo para hacer crecer su patrimonio. Los inversores inmobiliarios se benefician de los ingresos pasivos y su propiedad puede apreciarse con el tiempo en las condiciones adecuadas del mercado.
Pero es importante tener en cuenta que la inversión en bienes raíces de alquiler no es para todos; tiene ventajas y desventajas como cualquier otra estrategia de inversión.
Continúe leyendo para determinar si es la estrategia adecuada para usted y aprenda cómo invertir con éxito en propiedades de alquiler, desde la compra de una propiedad hasta su compra y administración.
Cómo invertir en propiedades de alquiler
Estos son los pasos a seguir si está pensando en invertir en propiedades de alquiler:
- Decida si invertir en propiedades de alquiler es adecuado para usted
- Comprar una propiedad de alquiler
- Mantenga su propiedad de inversión
- Gane dinero con su propiedad de alquiler
1. Decida si invertir en propiedades de alquiler es adecuado para usted
Antes de comprometerse a invertir en una propiedad de alquiler, asegúrese de que sea la adecuada para usted. Ser propietario de una propiedad de alquiler requiere una importante inversión de tiempo, dinero y esfuerzo.
También es fundamental tener un conocimiento sólido del mercado inmobiliario local, la administración de propiedades y las obligaciones legales en lo que respecta a los requisitos de desalojo y arrendamiento.
Debe estar preparado para enfrentar los desafíos potenciales de administrar inquilinos y mantener la propiedad o estar dispuesto a contratar una empresa de administración de propiedades.
La inversión en propiedades de alquiler puede generar un flujo constante de ingresos, pero no es un plan para hacerse rico rápidamente. Es esencial sopesar los pros y los contras y determinar si la inversión en propiedades de alquiler se alinea con sus objetivos financieros y su estilo de vida.
Si no está seguro de este tipo de inversión, considere alternativas como invertir en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT).
2. Comprar una propiedad de alquiler
Si decide comprar propiedades de alquiler, aquí tiene algunas estrategias que le ayudarán a elegir las rentables.
Decidir sobre un tipo de propiedad
El primer paso es decidir qué tipo de propiedad es la adecuada para usted. Hay varias opciones para elegir, incluidas viviendas unifamiliares, dúplex, edificios de apartamentos de unidades múltiples y propiedades comerciales.
Cada uno tiene su propio conjunto de ventajas y desventajas a considerar:
- Viviendas unifamiliares: las viviendas unifamiliares son fáciles de administrar, pero es posible que no generen tantos ingresos por alquiler como las propiedades más grandes.
- Dúplex: Los dúplex ofrecen el potencial de generar dos ingresos por alquiler, mientras que los edificios de apartamentos multifamiliares pueden ser más complejos de administrar pero ofrecer mayores retornos.
- Propiedades comerciales: las propiedades comerciales pueden ser aún más lucrativas pero requieren más recursos financieros y experiencia.
Considere su presupuesto, estilo de gestión y objetivos a largo plazo antes de tomar una decisión.
Elija la mejor ubicación
La ubicación puede ser un gran problema cuando se trata de la tasa de desocupación y la calidad de los inquilinos que atrae. Antes de invertir en una propiedad, investigue la zona.
¿Cómo son las escuelas? ¿Hay tiendas de comestibles, restaurantes, tiendas, vida nocturna y otros servicios cerca? ¿Qué tan accesible es el transporte público?
Además, piense en quién podría ser su mercado. Por ejemplo, ¿hay algún hospital universitario o una gran universidad cerca?
Puede utilizar herramientas como Zillow y Airbnb para medir los valores de las propiedades de alquiler locales.
Inspeccionar la propiedad
Aquí hay algunas cosas clave a tener en cuenta al examinar una posible propiedad de alquiler:
- Verifique el sistema HVAC: si va a incluir los costos de calefacción y refrigeración en el alquiler, ahorre dinero asegurándose de que este sistema esté funcionando. Incluso si no los incluye, sus futuros inquilinos apreciarán los costos más bajos de calefacción/refrigeración.
- Asegúrese de que esté bien aislado: el aislamiento tiene un impacto significativo en los costos de calefacción y refrigeración. Asegúrese de que los marcos de puertas y ventanas estén bien sellados para evitar fugas de aire encendiendo una vela y moviéndola lentamente a lo largo de los bordes de las ventanas y puertas; si parpadea, hay una fuga.
- Inspeccione las plomería: una inspección de la casa incluirá la plomería, pero es posible que desee buscar la opinión de un profesional de plomería. También puede comprobar usted mismo la presión del agua y el tiempo de drenaje en la cocina y el baño y comprobar si las tuberías están decoloradas.
- Compruebe si hay goteras en el techo: un techo con goteras y los daños resultantes del agua pueden causar muchos problemas en el interior. Y recuerde: los problemas en el techo no significan simplemente ponerle un balde; Los daños por moho o agua pueden llevar a que un inquilino presente un reclamo en su contra.
- Evalúe toda la propiedad: busque puntos de drenaje problemáticos, verifique la salud de los árboles, evalúe el estado del camino de entrada y observe cualquier estructura que pueda requerir reparación para que no represente un peligro.
- Considere las reparaciones necesarias: tener una idea del costo de las reparaciones iniciales le brinda una herramienta de negociación con el vendedor y le facilita decidir si puede afrontar una inversión.
Calcular el financiamiento
También deberá establecer un plan de financiación para su propiedad de alquiler. Si bien existen algunas similitudes entre obtener una hipoteca para su residencia principal y una propiedad de inversión, también existen algunas diferencias notables.
Los préstamos para propiedades de inversión plantean un mayor riesgo para los bancos y prestamistas, por lo que tienden a tener requisitos de suscripción más estrictos.
La mayoría de los prestamistas exigen una puntuación de crédito de 620 o superior, pero reservan las mejores tasas de interés hipotecario para los solicitantes con al menos 740.
Los requisitos de pago inicial son más altos que los de los compradores de viviendas tradicionales. Los inversores inmobiliarios pueden esperar pagar un pago inicial del 15 al 25 % por adelantado.
Los requisitos de relación deuda-ingresos también suelen ser más altos para las propiedades de inversión, entre el 45% y el 50%.
Algunos prestamistas pueden exigirle que tenga suficiente dinero ahorrado para cubrir de tres a seis meses de pagos de la hipoteca.
Con una planificación e investigación adecuadas, financiar la inversión en una propiedad de alquiler puede ser una decisión inteligente para su futuro financiero.
3. Mantenga su propiedad de inversión
A continuación se ofrecen algunos consejos clave que le ayudarán a mantener su propiedad de alquiler y a mantener contentos a sus inquilinos.
Prepárese para los costos de mantenimiento continuos
Averigüe qué tipo de mantenimiento regular deberá pagar.
- Cuidado del césped: si hay necesidades de césped o paisajismo, ¿cuánto costará su mantenimiento? ¿Qué pasa con la limpieza de zonas comunes interiores?
- Limpieza de mascotas: si tiene pisos de madera y permite mascotas, es posible que necesiten atención después de que finalice cada contrato de arrendamiento.
- Limpieza de alfombras: si tiene alfombras, necesitará una limpieza profesional (algunos propietarios incluyen esto en los contratos de arrendamiento y exigen que los inquilinos la cubran al mudarse).
- Exterminio: Dependiendo de la zona, es posible que también sea necesario un exterminio regular.
Abrir una cuenta bancaria para propietarios
Una de las mejores medidas que puede tomar para optimizar la administración de su propiedad es abrir una cuenta bancaria adaptada a los inversores en propiedades de alquiler.
Baselane es una de nuestras plataformas bancarias favoritas para propietarios. La cuenta gratuita le proporciona una cuenta corriente con recompensas de alto rendimiento, que puede desglosar por las propiedades individuales que posee.
También ofrece servicios automatizados de cobro de alquileres y seguro para propietarios sin complicaciones.
Una de las mejores ventajas son sus servicios de contabilidad. La aplicación ayuda a los propietarios de propiedades de alquiler a realizar un seguimiento de su flujo de caja y sus gastos, minimizar los impuestos sobre las ganancias de capital y aprovechar otros beneficios fiscales.
Considere contratar a un administrador de propiedades
Si está comprando una propiedad de alquiler lejos de donde vive , es casi seguro que querrá un administrador de la propiedad. Pero si eres local, puedes considerar hacerlo tú mismo.
Aquí hay algunas preguntas que debe hacerse para tomar la decisión:
- ¿Tienes tiempo libre?
- ¿Qué tan organizado eres?
- ¿Qué tan fácil es para usted pasar por su propiedad de alquiler con poca antelación?
- ¿Sabes comercializar?
- ¿Puede pagar los honorarios de administración de la propiedad?
Compare el valor de su propio tiempo con los costos de pagarle a otra persona para que administre el arrendamiento y el mantenimiento y las reparaciones continuos. Los gastos de administración de la propiedad oscilan entre el 4 y el 10% del ingreso bruto mensual.
Si está entusiasmado con el proyecto y le gusta participar, puede que valga la pena gestionarlo usted mismo. Pero si se trata simplemente de otra inversión a largo plazo, es posible que desee considerar la posibilidad de contratar un administrador, del mismo modo que trabaja con un asesor financiero para sus otras inversiones.
Aprende más:
- Los mejores rastreadores de propiedades de alquiler
4. Gane dinero con su propiedad de alquiler
Aquí hay algunas estrategias infalibles para hacer que su propiedad de alquiler sea rentable:
Identifique sus gastos operativos
Asegúrese de tener una lista de todos los gastos en los que podría incurrir para poder prepararse para ellos. Suponga que sus gastos serán aproximadamente el 50% de su ingreso bruto anual.
Las propiedades en alquiler incluyen gastos operativos y gastos de capital. El primero incluye alquiler perdido debido a desocupación, seguro de propietario o propietario de vivienda, tarifas de asociación de propietarios, impuestos a la propiedad, mantenimiento y reparaciones de rutina, depreciación y costos de administración de la propiedad.
Los gastos de capital son gastos aislados no planificados, como una necesidad repentina de reemplazar un calentador de agua, un sistema HVAC, un techo dañado o una plomería defectuosa.
Calcule el ROI de la propiedad de alquiler
Para determinar qué tipo de retorno de la inversión puede esperar, comience recopilando información sobre las tarifas de alquiler promedio en el área.
Puede pensar que puede cobrar un alquiler mensual más alto debido a ciertas características, pero generalmente es mejor confiar en las tarifas vigentes en el mercado inmobiliario.
Luego familiarícese con la regla del 1%, que establece que el ingreso mensual bruto de la propiedad debe ser al menos el 1% del precio de la propiedad para cubrir suficientemente los posibles gastos de alquiler de la propiedad.
Para calcular el retorno de la inversión, reste los costos operativos de sus ingresos por alquiler y luego divídalos por el valor de la hipoteca. La clave es asegurarse de haber contabilizado todos los costos, desde los gastos de mantenimiento hasta las tasas de interés de los préstamos, los impuestos a la propiedad y más.
Los estándares de la industria generalmente dicen que un rendimiento del 8 al 12% es razonable.
¿Debería invertir en propiedades renales?
Uno de los mayores atractivos de invertir en una propiedad de alquiler es recibir ingresos pasivos . La inversión inmobiliaria es una excelente manera de generar riqueza y jubilarse anticipadamente .
La inversión en propiedades de alquiler es una actividad secundaria lucrativa y muy respetada. Esta forma de inversión aumenta sus ingresos y, además, los ingresos por alquiler no están sujetos al impuesto de seguridad social.
Ser propietario de una propiedad de alquiler es también una forma de diversificar su cartera de inversiones, que recomiendan todos los expertos financieros. Si elige bien, es probable que la propiedad se aprecie con el tiempo, lo que aumentará el retorno de la inversión a largo plazo.
Las inversiones inmobiliarias se consideran una de las inversiones más estables que puede realizar.
Para obtener más información sobre inversiones inmobiliarias, consulte estos libros sobre inversiones inmobiliarias y hable con otros inversores inmobiliarios para obtener consejos prácticos.