Nota de MM: Esta es una publicación invitada de mi amigo Jerry, que es un súper anfitrión de Airbnb con mucha experiencia que gana más de $10,000 por mes y está en camino de alcanzar la independencia financiera utilizando alquileres de Airbnb. Le pedí que escribiera una guía completa sobre cómo ganar dinero con Airbnb. ¡Esto es legitimo!
Aquí hay un poco de información sobre mí: Mi nombre es Jerry Xiong y soy un Súper Anfitrión con 9 alojamientos en Columbus, OH. Soy un millennial que se graduó en Ohio State y fui agente de bienes raíces antes de mudarme a Los Ángeles. Si bien no soy el mayor anfitrión de Airbnb de ninguna manera, creo que muchas personas que buscan ingresar al negocio de Airbnb son similares a mí.
En 2 años acumulé más de 500 calificaciones de cinco estrellas y generé ingresos de seis cifras con una inversión mínima tanto de tiempo como de capital. Repasaré los distintos pasos que tomé para adquirir las propiedades, así como consejos sobre cómo administrar las propiedades de forma remota para que puedas seguir con tu trabajo diario.
Si puedo administrar mis listados de Airbnb en todo el país, ¡tú podrás administrarlos mientras tienes un trabajo de tiempo completo si así lo deseas!
¿Qué es Airbnb?
Airbnb comenzó en 2008 como un mercado en línea para organizar alojamiento entre personas que buscaban alquilar su espacio y quienes buscaban alojamiento.
Parece mucho trabajo gestionar una operación que es efectivamente un mini motel. La verdad es que no es necesario tener experiencia ni mucho capital para empezar. La economía colaborativa se encuentra en sus etapas primitivas en este momento y si participa en este ajetreo mientras el mercado aún no está saturado, puede acumular buenos ahorros para su viaje hacia la independencia financiera .
¿Cómo funciona Airbnb?
¿Alguna vez te has preguntado cómo alquila la gente sus apartamentos o casas en Airbnb?
El modelo de negocio es muy simple: personas como usted tienen espacio adicional en su propiedad y quieren utilizarlo para subsidiar su costo de propiedad, al igual que el pirateo de viviendas . Los viajeros necesitan un lugar asequible donde puedan descansar para un viaje rápido a la ciudad o una opción alternativa al alojamiento corporativo si necesitan alojamiento por más tiempo.
Airbnb se creó con una economía colaborativa en mente: comenzó como una pequeña startup en San Francisco, ¡pero opera más alojamientos que las cadenas hoteleras más grandes del mundo!
¿Debería convertirme en anfitrión de Airbnb?
¿Dónde encajas tú en esta ecuación?
Airbnb depende casi por completo de anfitriones potenciales como usted. La empresa en sí no posee ninguna propiedad y actúa efectivamente como intermediario para conectar a los viajeros con los anfitriones. En los últimos años, la popularidad de Airbnb ha seguido aumentando, lo que ha provocado una escasez de inventario en Airbnb. Como Súper Anfitrión, he visto mis tasas de ocupación dispararse hasta más del 90 % durante los meses de mayor demanda. Incluso cuando aumento el precio de mi anuncio para permitir que mis limpiadores descansen un poco y realizar renovaciones, parece que la demanda nunca se detiene.
Esto indica una ENORME oportunidad para que los posibles anfitriones se lleven su parte del pastel y aumenten sus ingresos pasivos .
Cómo ganar dinero con Airbnb
Ahora que tengo su atención, quiero repasar los aspectos financieros de operar un Air B y B. Una de las cosas más importantes que debe hacer antes de abordar cualquier problema secundario es planificar su negocio. Por supuesto, no sea demasiado reacio al riesgo, pero debe asumir riesgos calculados para lograr la máxima rentabilidad y garantizar el éxito.
Asegúrese de que su mercado tenga demanda para su anuncio. No intentes alquilar una mansión elegante en medio de la nada. Debe comprender su mercado y asegurarse de poder cubrir los gastos en los que incurra.
Arrendamiento tradicional versus alquiler de Airbnb a corto plazo
El ejemplo asumirá que estamos financiando la propiedad, pero si necesita una inversión de bajo capital puede alquilar la propiedad. Por supuesto, necesitará el permiso del propietario, pero si puede presentar su propuesta correctamente, ¡la mayoría de los propietarios lo permitirán!
Para fines de nuestro análisis, analizaremos mi propiedad ubicada cerca del campus de OSU. La mayoría de las propiedades alrededor de esa área tradicionalmente se alquilan a estudiantes a un 1% del costo de la propiedad cuando se trata de alquiler mensual. Eso significa que una casa que vale $300,000 generalmente recibirá $3,000 en alquiler mensual; si bien parece que no sería un rendimiento significativo, debe recordar que en realidad no estaría invirtiendo el valor total de la casa.
Airbnb como inversión inmobiliaria
Aquí es donde entra en juego el “dinero de otras personas”. Cuando adquiere una propiedad de inversión, generalmente pagará entre un 15% y un 25%. Si desea solicitar una hipoteca como residente principal (esto funciona muy bien si desea maximizar su rendimiento viviendo en una habitación y alquilando las demás), es posible que solo deba realizar un pago inicial tan bajo como el 3,5% usando un préstamo de la FHA para una propiedad de hasta 4 unidades. Al aprovechar su capacidad de endeudamiento, podrá invertir efectivamente más dinero del que podría de otra manera.
Aún así, ¿necesitas convencerte? En este artículo, Grant repasa cómo se puede crear un imperio inmobiliario . También puede obtener información más detallada sobre los detalles específicos de invertir en bienes raíces (evitar el PMI, la expansión, etc.).
Airbnb versus arrendamiento tradicional: estudio de caso
Usemos una propiedad que vale $300,000 para nuestros propósitos de comparación. Nuestros costos iniciales serán un pago inicial del 20%, así como los costos asociados al cierre de una propiedad (inspección, seguro, etc.). Estimemos que el costo para adquirir esta propiedad rondará los $70,000.
¡No te preocupes! Esta casa cuesta casi el doble del costo de una propiedad aceptable. Puede encontrar fácilmente propiedades en mercados prósperos por menos de $150,000.
Ingresos de inquilinos tradicionales
Suponiendo que encuentre un inquilino tradicional para un contrato de arrendamiento de 12 meses a una tarifa de $3,000 por mes, tendría un ingreso de $36,000 para el año. Por supuesto, habrá gastos en los que incurrirá. Supongamos que seguimos un costo de mantenimiento estándar del 1% del valor de la casa. Eso nos quita 3.000 dólares de nuestros ingresos. También tendremos que pagar a una empresa gestora o valorar nuestro tiempo a la hora de gestionar la propiedad. Las empresas de gestión cobrarán $500 por inicio y $100 por mes por la gestión de servicio completo. Contabilizar esos gastos le dejará unos ingresos aproximados de $31,300 para el año.
¿Cuál es el retorno de la inversión?
En nuestro primer año de operación, recaudamos más de $30 mil cuando invertimos un total de $70 000. ¡Suena como un GRAN número! Espera: todavía tienes que dar cuenta del pago de tu hipoteca, el seguro y el impuesto a la propiedad. Para esta propiedad, el costo mensual promedio de los tres pagos ronda los $2000. Eso significa que sólo nos llevamos a casa un neto de 7.300 dólares. Dado nuestro costo inicial de $70 000, esto nos dará un rendimiento en efectivo neto preajustado del 10,42%.
Qué…? ¿Eso es todo?
Si estás pensando que es un poco bajo y estás 100% en lo cierto. El rendimiento del 10,42 % no es nuestro rendimiento real.
¿Recuerdas esos 12 pagos mensuales que hicimos? Cada uno de esos pagos tiene incluido un principal no realizado. Eso significa que si vendiéramos la casa, nuestra base sería el saldo menos la reducción del costo de capital acumulado. En términos simples: ¡estamos saldando la casa al hacer estos pagos! Además, si declara su propiedad en sus impuestos como propiedad de inversión, su CPA podrá deducir los gastos por intereses, la depreciación y otros costos de los ingresos totales generados por la propiedad.
Si no es un experto en impuestos y necesita ayuda, existen contadores públicos que se especializan en ofrecer contabilidad de economía colaborativa. Descargo de responsabilidad: no los he usado, pero por mi comunicación con ellos creo que pueden ser un recurso.
Ganancias no realizadas y oportunidades fiscales
Esto producirá un rendimiento mucho mayor que el 10,42%, lo que la convertirá en una oportunidad de inversión significativamente más atractiva. Nota: Tenga en cuenta que la mayoría de las hipotecas se amortizarán , esto significa que su diferencial entre capital e intereses estará muy sesgado hacia los intereses durante las primeras etapas del préstamo (es posible que pague principalmente intereses durante los primeros años de la hipoteca). Esto es para proteger al banco y reducir su riesgo. Astuto, lo sé.
Tenga en cuenta: estas cifras son todas estimaciones. Pueden diferir en su mercado, pero para la mayoría de las áreas fuera de las grandes ciudades, he descubierto que estos números son indicativos del mercado de alquiler. Otro factor que debe considerar antes de considerar adquirir una propiedad de alquiler es su movilidad profesional personal. Existen grandes costos de transacción asociados con la venta de una casa (honorarios de agentes inmobiliarios, financiamiento, costos de cierre, etc.), por lo que cuando analiza una oportunidad debe ser consciente de este riesgo.
¿Cómo se compara un alquiler de Airbnb?
Utilizando la misma propiedad como ejemplo para nuestro análisis a corto plazo, comenzamos considerando nuestro mercado. Utilice herramientas como AirDna o listados de búsqueda de Airbnb para buscar propiedades comparables en su área. Enumeraremos nuestro ejemplo como una casa compartida con habitaciones privadas. Simplemente consulte la función de mapa en su área con un conjunto de filtros para habitaciones privadas para ver listados cercanos. Mire las reseñas y la disponibilidad de las propiedades que ha seleccionado como comparaciones.
Identifique sus composiciones
Para garantizar las comparaciones más precisas, debe asegurarse de que las propiedades sean realmente similares en términos de servicios, costos y ubicación. Una vez que haya determinado la tarifa promedio por noche, debe consultar sus calendarios para ver si el costo es realmente representativo de lo que figura en la lista. Consulte sus calendarios y busque discrepancias en los precios (algunos anfitriones ponen una fecha específica a un precio muy bajo solo para que Airbnb indique un precio que no se puede reservar).
Ahora que tiene una tarifa diaria promedio, podemos pasar al análisis financiero y seguir el camino del alquiler a corto plazo.
En el mercado de Columbus, puedes ver que la tarifa diaria promedio ronda los $50 por noche. Por supuesto, este número fluctúa significativamente según el momento de la reserva, pero podemos usarlo por simplicidad. Para este artículo utilizaré números que sean relevantes para agosto de 2018.
Estimación de los costos operativos de Airbnb
Para la propiedad de $300,000, haremos un promedio de nuestras habitaciones para que cuesten $50 por noche antes de agregar los costos de limpieza. Esto significa que nuestra propiedad tendrá un total de 150 noches reservables por mes. Suponiendo una tasa de rotación promedio de 14 (usé un promedio móvil de 3 meses en una habitación privada en uno de mis anuncios), podemos calcular nuestros ingresos promedio. Suponiendo una tasa de ocupación del 90%, podemos esperar 135 noches reservadas durante el mes. Multiplique eso por $50 por noche y obtendrá un ingreso previo a la limpieza de $6,750.
Gastos Adicionales de un Airbnb
Ahora debemos contabilizar los gastos de funcionamiento de un alquiler a corto plazo. A diferencia del arrendamiento tradicional, ahora tendrás que pagar los suministros, los servicios públicos y las facturas de limpieza. Afortunadamente, Airbnb permite a los anfitriones cobrar una tarifa de limpieza por cada estadía para ayudar con los gastos adicionales de limpieza. Por lo general, establezco mis tarifas de limpieza lo suficientemente altas como para desalentar estancias cortas y al mismo tiempo poder alcanzar la ocupación máxima. Se puede estimar que cada facturación genera $12 en honorarios de limpieza.
¿Cuántas veces se limpia un anuncio de Airbnb cada mes?
Teniendo en cuenta esto, puede suponer que habrá aproximadamente 70 ventas de su propiedad en el transcurso de un mes. Recibirás $840 adicionales en ingresos de Airbnb, lo que ahora eleva tus ingresos totales a $7,590.
Ahora podemos contabilizar los gastos. Si le paga a un limpiador para que le entregue habitaciones privadas, gastará aproximadamente $ 20 por habitación. Esto variará según su área, pero una limpieza “aceptable” en términos generales tardará unos 15 minutos en completarse. Esto nos costará $1,400 por mes en gastos de limpieza.
Costo de suministros y servicios públicos de Airbnb
A continuación: Utilidades. Nuestra factura de servicios públicos será más alta debido al gran volumen de personas en la casa. Internet costará $ 50 por mes, el agua promediará $ 100 por mes, la electricidad costará $ 150 por mes (esto podría cambiar con el gas si el sistema HVAC de su casa se enfoca en uno u otro) y, finalmente, el gas costará $ 100 por mes. .
Otro gasto que debes contabilizar es el coste de los suministros. Los propietarios de Air bb deben proporcionar sábanas, toallas, jabón y otros elementos esenciales a sus huéspedes. Podemos simplemente reservar el 10% de los ingresos de cada mes para gastos.
El análisis de hoy se centra en la aproximación, no en los detalles. Dado un ingreso de $6,750, apartaremos $250 este mes para gastos variables (regla del 1% del valor de la propiedad).
Ahora a nuestro cálculo de ingresos netos. De manera similar a nuestro arrendamiento tradicional, pagaremos nuestra hipoteca, así como el seguro y el impuesto a la propiedad. Tenga en cuenta que, aunque Airbnb ofrece una garantía para anfitriones de 1 millón de dólares, debería considerar contratar un seguro de alquiler vacacional para cubrir su riesgo en casos de catástrofe.
¿Es rentable Airbnb?
A continuación se muestra el flujo de caja incremental procedente de la conversión de alquileres a corto plazo:
Ingresos de Airbnb de $7,590 – costos de limpieza ($1,400) – servicios públicos ($400) – costo de suministros ($600) – hipoteca ($2,000) produce un ingreso neto de $2,515. Considere su prima de seguro adicional ($100 adicionales por mes) y obtendrá un ingreso mensual de $3,440 .
De manera similar a nuestro alquiler tradicional, invertiremos $70,000 en adquirir la propiedad. Tenga en cuenta que amueblará la propiedad, por lo que su inversión total en efectivo será mayor. Suponiendo un presupuesto de decoración de $2.000 por habitación + $3.000 de salón nuestra inversión total alcanzará los $85.000. Usando el mismo cálculo que el arrendamiento tradicional, ahora podemos ver que nuestro rendimiento anual de efectivo sobre efectivo será del 48,56%. Habla de una mejora gigantesca. Nota: ¡eso es incluso antes de que tengamos en cuenta las ganancias de capital no realizadas!
Espera un minuto… ¡Airbnb es rentable!
Apuesto a que ahora estás interviniendo en tu mente: ¡pero se necesita una gran cantidad de tiempo para administrar un Airbnb! ¡Debe haber más riesgos cuando se trata de alquileres a corto plazo!
Ahora le daré un resumen de por qué creo que un alquiler planificado a corto plazo en realidad tiene MENOS riesgos y requisitos de tiempo que los alquileres tradicionales.
¿Cuándo es un arrendamiento tradicional una buena opción?
Inquilinos confiables : una vez que investigue cuidadosamente a su inquilino potencial y ejecute su crédito, generalmente puede esperar que llegue un cheque de alquiler mensual. En áreas de alta demanda, tendrá el siguiente grupo de inquilinos en su lugar antes de que los primeros se muden. Puede planificar agresivamente durante todo el año utilizando el flujo de caja proyectado de su propiedad.
Baja inversión inicial : a diferencia de los alquileres vacacionales a corto plazo, su inversión inicial será menor. No es necesario proporcionar muebles para la mayoría de los arrendamientos tradicionales. ¡Simplemente dales las llaves y comienza a ganar dinero!
Fácil acceso a la gestión : en la mayoría de las zonas abundan las empresas de gestión con larga trayectoria. Encontrar un equipo de gestión calificado no será un problema para los arrendamientos tradicionales. Dado este panorama competitivo, también puede estar seguro de que su coste de gestión no será exorbitante.
Bajo riesgo de regulación : la mayoría de las propiedades están aprobadas para arrendamientos tradicionales. No tiene que preocuparse por no poder alquilar su propiedad cuando se trata de la ciudad. Siempre que su propiedad pase la inspección de la ciudad y siga el código, es extremadamente improbable que se produzca una orden de cierre.
Tres razones para convertirse en anfitrión de Airbnb
Alto potencial de ingresos : como podemos ver en nuestro análisis financiero, los ingresos potenciales de un alquiler a corto plazo son significativamente mayores. Si eres capaz de operar correctamente tu negocio, tu retorno será mucho mayor que el de un arrendamiento tradicional.
Ingresos de baja variación : una idea errónea que tienen muchos nuevos anfitriones es que existe un gran riesgo cuando se trata de ganar dinero, especialmente en los primeros meses. Los alquileres a corto plazo son en realidad una ruta de variación MÁS BAJA que los arrendamientos tradicionales. Esto se debe a que su ocupación promedio no fluctuará lo suficiente a lo largo del año si fija el precio de su anuncio correctamente. En un contrato de arrendamiento tradicional, si no puede alquilar la propiedad durante un mes, ¡perderá 1/12 de sus ingresos anuales! Un mal mes para Airbnb sólo resultaría en una pérdida del 10% en sus ingresos mensuales.
Menos daños y desgaste en su propiedad : escuchó bien. Acabo de decir que los alquileres a corto plazo provocan MENOS daños y desgaste en su propiedad que los arrendamientos tradicionales. Escúchame: los alquileres a corto plazo requieren que tu propiedad se renueve constantemente. Cualquier daño será identificado y solucionado inmediatamente a través de usted y el huésped. Los invitados no se quedan el tiempo suficiente como para causar daños sostenidos (¿alguna vez has visto esos baños donde la gente no abre las rejillas de ventilación?). Cualquier pequeño daño se liquida entre el anfitrión y el huésped o mediante la Garantía del Anfitrión.
Anuncios de Airbnb a tiempo parcial
Si bien recomendaría a la mayoría de las personas optar por el alquiler a corto plazo en este momento, también puede considerar un enfoque mixto cuando se trata de alquilar su propiedad. Si hay un límite en la cantidad total de días que puede alquilar su propiedad en plataformas de alquiler a corto plazo, esta puede ser una forma de capturar lo mejor de ambos mundos.
Un ejemplo: algunas ciudades han propuesto un límite a la cantidad total de días que se pueden alquilar sus propiedades. Muchos anfitriones pensaron que esto sería el fin de la rentabilidad del hosting, pero estoy aquí para decirles que no es así.
Si estás en un área que tiene una gran población estudiantil, puedes ofrecer un contrato de arrendamiento de 9 meses. Este es un contrato de arrendamiento muy solicitado ya que la mayoría de los estudiantes se irán a casa durante los meses de verano o realizarán pasantías en otras partes del país. Al ofrecer un contrato de arrendamiento más corto que se adapte a sus necesidades, podrá cobrar una prima. Además, tendrá muebles para alquileres a corto plazo en los meses libres. ¡Esto resultará en un alquiler mensual más alto ya que los inquilinos ya no tendrán que incurrir en costos de transacción para mover muebles grandes!
Alquile en Airbnb cuando la demanda es ALTA
¡Además, podrás operar tu alquiler a corto plazo durante los meses con más demanda! Los meses de verano han sido tradicionalmente los meses de mayor ocupación para Airbnb. Tendrá un flujo de ingresos confiable durante los meses de baja demanda y aún podrá capturar el exceso de valor en los meses donde la demanda de alquiler a corto plazo esté en su punto máximo.
Por ejemplo, según mi propia experiencia, he podido cobrar una tarifa diaria significativamente más alta durante el verano debido a que la gente necesita un lugar donde quedarse antes de mudarse a un alojamiento a largo plazo.
¿Cuáles son los riesgos de Airbnb?
Como ocurre con todas las oportunidades de inversión, deberá comprender que existen riesgos involucrados. Las propiedades de inversión no son una excepción.
Con los arrendamientos tradicionales, deberá planificar los períodos de desocupación, así como la posible falta de pago por parte de sus inquilinos, así como las facturas de reparación inesperadas. Un inversor inteligente debe poder planificar en consecuencia para abordar cualquier problema que surja.
Para alquileres a corto plazo, el anfitrión debe conseguir una cobertura amplia para operar un negocio. Investigue para asegurarse de estar protegido en lo que respecta a la responsabilidad.
Ten un plan si tu ciudad regula el mercado de alquiler vacacional. Esté preparado para pasar a un arrendamiento híbrido o tradicional si plataformas como Airbnb quedan prohibidas. Ajuste sus expectativas y presupuesto para cualquier gasto inesperado y reinvierta sus ganancias adicionales en el negocio a través de la expansión o el pago de la hipoteca.
¿Estás listo para ser Superanfitrión de Airbnb?
Espero que este artículo te haya convencido de considerar convertirte en anfitrión de Airbnb. A veces simplemente hay que afrontar un desafío de frente y arriesgarse. La economía colaborativa llegó para quedarse y quiero que cada uno de ustedes se una a mí en esta aventura.
Airbnb es solo una de las mejores actividades secundarias y es fácil comenzar a ganar dinero con Airbnb. Complementa otras plataformas como Turo y Uber. La libertad de un horario rígido le permite aprovechar cualquier oportunidad que surja. Gracias por leer y buena suerte en su viaje hacia la libertad financiera y la jubilación anticipada .
Jerry Xiong dirige un blog llamado SharingEconomySecrets donde ayuda a nuevos estafadores a iniciar sus negocios. Descubra cómo integró varias oportunidades para obtener ingresos a tiempo completo utilizando aplicaciones como Airbnb, Turo y Uber.
¡Conviértete en anfitrión de Airbnb!